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    一個(gè)個(gè)商業(yè)綜合體拔地而起，一座座高檔星級(jí)酒店、寫字樓陸續(xù)投用，一個(gè)個(gè)大牌商業(yè)運(yùn)營商紛紛進(jìn)駐……下沙新城的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開發(fā)建設(shè)正進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期。彰顯現(xiàn)代都市繁華的同時(shí)，如何優(yōu)化商業(yè)規(guī)劃和結(jié)構(gòu)布局，創(chuàng)新園區(qū)和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，為杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、打造“東部科技港”和“東部人才港”提供良好的硬件基礎(chǔ)，成為下一步開發(fā)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的新課題。
    近日，2014年商業(yè)地產(chǎn)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展論壇峰會(huì)在下沙舉行，開發(fā)區(qū)管委會(huì)與專家學(xué)者、企業(yè)代表一起探討轉(zhuǎn)型中的下沙新城服務(wù)業(yè)發(fā)展思路，尋求與企業(yè)共同發(fā)展的機(jī)遇。

    下沙服務(wù)業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車道 服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)類投資強(qiáng)勁增長

    從功能單一的工業(yè)集聚區(qū)到城市配套日益完善的現(xiàn)代化副城，近年來開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展取得了顯著成就。服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)模初具，新興業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，商貿(mào)格局逐步清晰，產(chǎn)業(yè)空間得到拓展，企業(yè)培育初見成效。2013年，開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值112.55億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的23.86%；服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)類投資74.67億元（含商業(yè)地產(chǎn)，不含房地產(chǎn)純住宅類），同比增長58.61%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額53.24億元，同比增長19.3%；電子商務(wù)、文化創(chuàng)意、服務(wù)外包等新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展，成為開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力。“兩港”和重點(diǎn)功能園區(qū)建設(shè)、服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目開竣投的推進(jìn)，整合優(yōu)化了開發(fā)區(qū)各類空間資源，為服務(wù)業(yè)發(fā)展拓展了新空間。
    引人注目的是，龍湖天街、寶龍城市廣場(chǎng)、銀泰城、保利商業(yè)、社區(qū)留用地項(xiàng)目等一大批城市綜合體、樓宇相繼開工建設(shè)和投用，明顯提升了下沙新城的商業(yè)規(guī)模和檔次。下沙的商業(yè)地產(chǎn)將在未來5年內(nèi)呈現(xiàn)出明顯的井噴趨勢(shì)。這些既給下沙的服務(wù)業(yè)發(fā)展帶來了新的機(jī)遇，同時(shí)也迎來了新的挑戰(zhàn)。

    未來3年內(nèi)將投用300萬平方米 商業(yè)項(xiàng)目井噴帶來新挑戰(zhàn)

    “開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，用一句話來說，就是機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存。”開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)局局長史建峰認(rèn)為。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自建區(qū)以來到2011年底的近20年間，開發(fā)區(qū)投用的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總面積96萬平方米，2012年-2013年兩年內(nèi)，投用面積為85萬平方米，而2014年一年將投用119萬平方米。根據(jù)目前已掌握的開工和續(xù)建數(shù)據(jù)，2015年起的未來3年內(nèi)開發(fā)區(qū)還將投用300萬平方米左右，這是前21年間所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積的總和。
    蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨新的挑戰(zhàn)。如商業(yè)整體規(guī)劃和商業(yè)業(yè)態(tài)功能布局不足，樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小、缺乏有針對(duì)性的政策引導(dǎo)，一些樓宇項(xiàng)目定位不清晰，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。
    “互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新思維，要規(guī)劃先于開發(fā)，經(jīng)營比開發(fā)更重要。”浙江工商大學(xué)旅游與城市管理學(xué)院院長、地方產(chǎn)業(yè)與企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究所所長易開剛在論壇上提出了這樣的觀點(diǎn)。
    他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在戰(zhàn)略上要與城市發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略相對(duì)接，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力。在定位上要減少商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，建設(shè)具有產(chǎn)業(yè)特色的商業(yè)地產(chǎn)。
    滬上知名的知識(shí)型板塊——五角場(chǎng)，正在形成以孵化中心、創(chuàng)業(yè)苗圃、海外人才創(chuàng)業(yè)基地等為核心的創(chuàng)業(yè)中心。承擔(dān)起全方位的創(chuàng)業(yè)服務(wù)功能。易開剛提出，“下沙有高校和大學(xué)師生集聚優(yōu)勢(shì)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的漸入佳境，有針對(duì)性地提供更富吸引力的服務(wù)平臺(tái)可以成為該類物業(yè)發(fā)展的新方向。”

    著手編制新一輪服務(wù)業(yè)規(guī)劃 政策引導(dǎo)服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

    值得注意的是，針對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的“短板”，開發(fā)區(qū)正在加快規(guī)劃引領(lǐng)，推進(jìn)產(chǎn)城融合，強(qiáng)化政策引導(dǎo)，抓好平臺(tái)建設(shè)。
    在今年完成對(duì)服務(wù)業(yè)摸底調(diào)研的基礎(chǔ)上，2015年開發(fā)區(qū)將著手編制服務(wù)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃，同時(shí)通過政策引導(dǎo)，加速主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，做大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
    在今年的開發(fā)區(qū)關(guān)于鼓勵(lì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干政策中，開發(fā)區(qū)在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、提升產(chǎn)業(yè)質(zhì)量等方面均有扶持舉措，引導(dǎo)開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，加快推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
    為招新引優(yōu)，鼓勵(lì)引進(jìn)大型商業(yè)項(xiàng)目，政策明確對(duì)達(dá)到規(guī)模要求的大型商業(yè)項(xiàng)目，在開業(yè)4年內(nèi)將按投入、產(chǎn)業(yè)和效益給予資助。
    鼓勵(lì)投資建設(shè)樓宇項(xiàng)目，對(duì)新引進(jìn)或公開出讓取得經(jīng)營性用地、投資建設(shè)商務(wù)辦公樓宇的外資項(xiàng)目，注冊(cè)資本2000萬美元以上、企業(yè)入駐率達(dá)70%以上且稅收屬地率達(dá)90%以上的，自樓宇投用5年內(nèi)按企業(yè)的投入、產(chǎn)出和效益給予一定的資助。
    開發(fā)區(qū)也在培育服務(wù)業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)方面予以政策傾斜。凡當(dāng)年度區(qū)貢獻(xiàn)超過100萬元的服務(wù)業(yè)企業(yè)，按一定比例資助企業(yè)。此外，對(duì)首次被認(rèn)定為國家級(jí)、省級(jí)百強(qiáng)企業(yè)的服務(wù)業(yè)企業(yè)，分別獎(jiǎng)勵(lì)50萬元、20萬元。被評(píng)為五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)的飯店、市場(chǎng)、旅行社分別給予獎(jiǎng)勵(lì)，最高可達(dá)80萬元。
    為積極鼓勵(lì)和支持創(chuàng)新園區(qū)的發(fā)展，在《杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新園區(qū)管理》中，對(duì)于社會(huì)資本投資建設(shè)各類創(chuàng)新園區(qū)，對(duì)創(chuàng)建期間發(fā)生的園區(qū)改建費(fèi)用，以及園區(qū)引進(jìn)的高新技術(shù)企業(yè)、取得的收益等在一定時(shí)間內(nèi)給予一定比例的資助和獎(jiǎng)勵(lì)。