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　　目前零售商、房地產(chǎn)企業(yè)和外資都視商業(yè)地產(chǎn)為香餑餑，爭先開發(fā)或投資商業(yè)地產(chǎn)。“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來”，地產(chǎn)界已有人提出這種口號。如果問今后麗水新老商業(yè)圈引進(jìn)或者發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目會是什么類型時，得到的答案一定是：城市綜合體。

　　北城“大佬”之爭

　　如果說市政府北移的軌跡是一條拓北之旅，那么北城的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無疑是這條紅線串起的顆顆“珍珠”。

　　諸多項(xiàng)目中，最為醒目的自然是現(xiàn)代商貿(mào)中心——萬地廣場的建設(shè)。2010年初立項(xiàng)開始，“城市綜合體”這一概念還不為人熟知時，在這片商業(yè)并不繁華的地段，這個地產(chǎn)項(xiàng)目便引起了無數(shù)人的遐想。

　　2013年，萬地廣場主體建筑建設(shè)完成，在外形上，整個現(xiàn)代商貿(mào)中心以大型商業(yè)中心為核心呈曲線展開，大型商業(yè)中心雖然樓層不高，但視覺上卻非常大氣，頂部仿若“世博軸”般的建筑和“鳥巢”般的巨大頂蓋，無疑已成為麗水商業(yè)的新地標(biāo)了。

　　這個龐然大物總投資40億元，占地170畝，其建設(shè)內(nèi)容包括了商業(yè)中心、酒店、高檔住宅、商務(wù)大樓，是名副其實(shí)的“城市綜合體”。作為麗水第一家真正意義上的大型城市綜合體，萬地廣場的建設(shè)著實(shí)吸引了越來越多人的關(guān)注，不僅如此，還引起了道路沿線眾多商業(yè)主體的重視，也為城市規(guī)劃、綠化、道路景觀建設(shè)帶來了全新變化。這樣一個龐大的體量就是有這樣的魔力：當(dāng)這一條“中央景觀大道”漸行漸近時，當(dāng)“城市交通新干線”快速駛來時，將給這座古老而年輕的城市帶來耳目一新的蝶變。

　　如今，在眾多盼望和揣測中，這個尚未完全開業(yè)的萬地廣場卻已在廣告詞中以“核心商圈”自居了。自信如此，與去年國慶期間，萬地廣場的影城和大潤發(fā)超市率先試水市場所引起的熱烈反響不無關(guān)系。除了已經(jīng)開業(yè)的大潤發(fā)超市、萬地國際影城兩大主力店品牌，萬地商業(yè)廣場還與多家國際國內(nèi)知名餐飲、服裝品牌達(dá)成了簽約意向，首次將星巴克、棒約翰、優(yōu)衣庫等國際知名品牌引入麗水市場，并將陸續(xù)開出KTV、電器城、網(wǎng)咖、健身房、兒童游樂園等次主力店，實(shí)現(xiàn)真正標(biāo)準(zhǔn)意義上的現(xiàn)代化時尚購物中心。

　　相對于老商圈已日漸顯現(xiàn)的諸多硬傷，這個新商業(yè)項(xiàng)目在硬件上無所比擬的優(yōu)勢有目共睹。4000個停車位、“一站式購物”、高端時尚的商業(yè)氛圍……所有這些都讓這個市場后來者引以為傲。萬地廣場相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“那些原本已經(jīng)習(xí)慣到一條街購物娛樂的人們會發(fā)現(xiàn)，關(guān)于品質(zhì)生活的一切要素，都將包羅在萬地廣場中。其帶動的消費(fèi)效應(yīng)，不僅包括麗水市區(qū)范圍，還將涵蓋麗水9縣(市、區(qū))。”

　　這些已經(jīng)顯現(xiàn)或者尚未顯現(xiàn)的優(yōu)勢已讓老商圈的經(jīng)營主體倍感壓力，面對這個強(qiáng)而有力的競爭者，可以預(yù)感到未來商戰(zhàn)的硝煙將讓這座城市更具商業(yè)氣息。

　　而關(guān)于誰會成為真正的“大佬”？消費(fèi)者將是市場最佳的評判者。

　　南城從“零”突破

　　一直以來，開發(fā)區(qū)商業(yè)主要以小型商場、超市、便利店為主體，商業(yè)活動單一，商業(yè)模式老舊，居民的消費(fèi)范圍有限，而且高端的品牌很少。作為麗水戰(zhàn)略發(fā)展的重要區(qū)域，這些年開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)生著翻天覆地的變化，隨著人口密度的不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)也成為了南城發(fā)展的重要組成之一。

　　在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，最令周邊消費(fèi)者期待和興奮的一定是綜合體項(xiàng)目。

　　記者從經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)招商局了解到，開發(fā)區(qū)重點(diǎn)引進(jìn)并建設(shè)的江泰星城城市綜合體項(xiàng)目是由浙江世博大酒店有限公司(臺商)和君泰(香港)集團(tuán)有限公司聯(lián)合投資建設(shè)。該項(xiàng)目從2010年省臺辦主任帶隊(duì)赴臺灣招商時開始接洽，總投資11億元，用地面積約156畝，包括百貨商場、星級酒店、美食城、住宅等功能區(qū)，形成多種功能配套的商業(yè)集合體。目前售樓處已裝修完成，其他部分正做基礎(chǔ)開挖。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)招商局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該綜合體項(xiàng)目的引進(jìn)，符合麗水發(fā)展旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的政策和南城新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，有利于完善開發(fā)區(qū)城市功能，提升城市品位。

　　大型的城市綜合體,因其巨大的體量、持續(xù)開發(fā)的能力,帶來的巨大效應(yīng)將不僅僅體現(xiàn)在消費(fèi)能力和水平的提升上,通過吸引消費(fèi)人群前來投資置業(yè),還將形成區(qū)域新的熱點(diǎn)板塊,乃至成為整座城市的新名片,對于區(qū)域形象、城市形象都有重大影響。

　　在這片投資熱土上，除了類似的城市綜合體項(xiàng)目，還如雨后春筍般的誕生了一個個“高大上”的商業(yè)項(xiàng)目：

　　汽車城項(xiàng)目由麗水國際車城開發(fā)有限公司和溫州市機(jī)動車交易市場有限公司聯(lián)合投資開發(fā)，主要功能為汽車銷售市場、二手車交易市場，并配套與市場相關(guān)的辦公、管理、服務(wù)用房等功能，并配有相應(yīng)的上牌、檢測等機(jī)構(gòu)，建成后提供汽車交易一條龍服務(wù)；

　　工貿(mào)綜合體項(xiàng)目由麗水浙西南工貿(mào)城發(fā)展有限公司投資約15億元，總占地面積350畝，將成為浙西南地區(qū)規(guī)模最大、品類最全、服務(wù)最優(yōu)、輻射面最廣的現(xiàn)代化、專業(yè)化產(chǎn)業(yè)配套基地，一站式工業(yè)商貿(mào)服務(wù)綜合體。項(xiàng)目主要功能區(qū)分為模具市場、原材料市場、五金市場、綜合市場和SOHO辦公商業(yè)金融配套區(qū)等，形成較完善的市場經(jīng)營、商貿(mào)服務(wù)、展覽培訓(xùn)和生活服務(wù)系統(tǒng)；……

　　隨著四通八達(dá)的交通紐帶的形成，“大麗水”的輪廓愈加清晰，而南城的發(fā)展正步入快車道。盡管鄉(xiāng)村氣息依然存在于這個商圈內(nèi)，但讓人欣喜的是，高樓拔地而起、商業(yè)綜合體扎堆落戶、大超市爭相占地盤，南城的商圈已經(jīng)有了市區(qū)商業(yè)的影子了。

　　綜合體“冷思考”

　　在一些大城市，城市綜合體的發(fā)展已經(jīng)到了白熱化的階段，“扎堆”的背后，有無限繁榮的顯現(xiàn)，也有密集發(fā)展過程中不可避免的問題。麗水作為一個后起之秀，在大力發(fā)展城市綜合體的背景下，有必要在如火如荼的熱鬧中冷思考一番。

　　記者在采訪過程中，不少業(yè)界經(jīng)營者都提出這樣一個疑問，如此多的大型商業(yè)綜合體出現(xiàn)，會不會超負(fù)荷，麗水到底需不需要如此多的城市綜合體？

　　據(jù)資料顯示，在國際上，對于城市綜合體是這樣定義的：當(dāng)人均GDP達(dá)到4000美元、城市化水平在45%-50%時，消費(fèi)需求開始由單一的購物需求向綜合消費(fèi)需求發(fā)展，此時便具備了建設(shè)城市綜合體的條件。

　　2013年，麗水市人均GDP為7498.13美元，由此可見麗水這塊土地已經(jīng)具備了發(fā)展綜合體的條件。此外，一大批國際一線品牌匯聚麗水，表明麗水市民無論是消費(fèi)水平還是消費(fèi)需求，已具備一定實(shí)力�？梢姡�引進(jìn)發(fā)展幾家商業(yè)綜合體，是能夠適應(yīng)消費(fèi)需求的。

　　那么城市綜合體涌現(xiàn)，將給市民帶來什么？毫無疑問，城市綜合體給市民帶來的是更便利、高品質(zhì)的享受。沒有綜合體之前，市民從購物、吃飯?jiān)俚綂蕵�，要奔波于三個地方，有了它之后，一站式便能解決。那除此之外，它到底還能為市民帶來什么？

　　“最終受益的還是消費(fèi)者。”市商務(wù)局市場處負(fù)責(zé)人說，“大型綜合體的競相入駐，競爭的加劇，將在一定程度上降低商品售價(jià)，市民多了選擇余地的同時還能獲得一定的實(shí)惠。此外，伴隨著新建綜合體進(jìn)入麗水的一系列國際大品牌商家，它們將帶動麗水整體商業(yè)業(yè)態(tài)的升級發(fā)展。”

　　誠然，麗水的綜合體存在較大的發(fā)展空間，也具有較高的投資價(jià)值，它對一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有強(qiáng)大的推動作用。但每位開發(fā)商都想分一塊蛋糕，因此“項(xiàng)目扎堆”、“同質(zhì)化”等問題便成為每個城市綜合體發(fā)展的通病。

　　那么城市綜合體如何規(guī)避“同質(zhì)化”？上述商務(wù)局市場處負(fù)責(zé)人坦言，不光是商業(yè)綜合體，包括所有的新老商圈，要想成功發(fā)展，關(guān)鍵還在于“定位”，投資者必須研究它的特色，要適應(yīng)所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣和商圈特點(diǎn)，才能準(zhǔn)確地找到其生存和發(fā)展之道。“比如濱江商業(yè)中心，該區(qū)塊位于大洋路以東、紫金路以西、犬猷街以北、盧鏜街以南圍合范圍，未來將成為城市第二中心，在商業(yè)布局上，這里將利用江濱景觀帶、古城島景觀等優(yōu)勢，大力發(fā)展旅游和商務(wù)功能。”

　　商業(yè)地產(chǎn)面臨新轉(zhuǎn)型已然是大勢所趨，然而縱觀眼前，如果城市商業(yè)布局不合理，一些商家業(yè)態(tài)雷同，勢必導(dǎo)致效益不高；抑或高檔的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目偏多，而貼近百姓的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足，也將為今后埋下隱患。老商圈如何突圍、新商圈如何笑傲的背后，留給管理者的是商業(yè)布局的整體考量。