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　　跟著規(guī)劃買房，這是不少人投資房產的重要經(jīng)驗。近日，杭州城市總體規(guī)劃修改草案進行公示，引發(fā)了社會各界廣泛關注。城市規(guī)劃調整，必然會導致城市格局發(fā)生變化，從而對樓市生態(tài)產生巨大影響。杭州新的城市規(guī)劃有哪些變化？它對樓市究竟又有著什么樣的影響？

　　根據(jù)杭州最新城市規(guī)劃（草案），杭州將新增三大城市副中心，分別是城北、未來科技城、大江東。

　　事實上這三大板塊是近年杭州樓市中的“潛力股”，一旦最終被確定為杭州城市“副中心”，今后幾年中將會得到更多的市政投入，這有助于環(huán)境的整體改善以及居住價值的提升。對投資者而言，這就是機會。

    城北：價值“長牛”趨勢不改

　　無論是現(xiàn)有的配套規(guī)劃還是未來發(fā)展?jié)摿�，城北都是一個亮點突出的板塊。城北的居住環(huán)境最近幾年中改變非常快，而且價格相對處于低位，從長期來看仍處于價值爆發(fā)期。

　　從地理上看，城北距市中心的直線距離并不遠，多條交通大動脈連接，相比濱江交通優(yōu)勢較為明顯。而這樣的地理交通優(yōu)勢，對一些首次置業(yè)的購房者吸引力非常大。置業(yè)城北，完全可以通過公共交通解決上下班日常出行的需求。

　　最近幾年城北的商業(yè)配套，也是快速落地�？偨ㄖ�體量高達36萬平方米的杭州萬達廣場，涵蓋萬達百貨、萬達IMAX國際影院、大玩家超樂場、大歌星KTV等，開業(yè)之后將會滿足城北居民購物、娛樂、餐飲等方面的需求，極大提升生活居住性能。萬達廣場將于今年年底正式開業(yè)，輻射城北眾多樓盤，預計日客流量達到5萬人次。在萬達廣場的拉動之下，2013年周邊多個樓盤價格大漲，形成了顯著的“萬達效應”。

　　城北落后的教育配套，也在最近幾年得到了改觀。以賣魚橋小學城北分校為代表的一批新建學校，將會彌補成本教育的不足。雖然教育資源與市中心相比不可同日而語，但是相比其他一些遠郊板塊，還是有一定的優(yōu)勢。

　　此外，經(jīng)過重新規(guī)劃之后的城北產業(yè)比較健康，這就為其長期發(fā)展提供持續(xù)動力。城北的產業(yè)擁有三張“王牌”：汽車工業(yè)、廣告產業(yè)園、康橋科技產業(yè)。僅以上三大產業(yè)，就會給城北帶來10萬左右的人口。而且，杭鋼搬遷已經(jīng)確定，完成搬遷之后將會對整個城北的城市面貌發(fā)生巨大變化。

　　由于歷史的原因，城北與市中心的房價差距甚大。盡管2013年經(jīng)歷過一番大漲行情，萬達廣場周邊樓盤均價也一度達到20000元/平方米，但隨著年初德信北海公園率先降價，房價已回落3000元/平方米左右。城北房價的調整，應該說是短期內庫存過大的必然結果，并不意味著板塊價值的回跌。一旦確立“副中心”的地位，城北的牛市行情還將延續(xù)一段時間。尤其是勾莊樓盤，萬科北宸之光、濱江萬家名城等精裝樓盤，均價尚不到15000元/平方米，無疑具有較大的想象空間。

    未來科技城：無縫接軌城西

　　未來科技城是杭州眾多板塊中炙手可熱的一個，此次被新增為城市副中心，應當說與其當前的條件以及未來發(fā)展?jié)摿�，有著直接關系。

　　未來科技城毗鄰城西，承接了城西的多重利好。隨著城西的擴容，最近幾年未來科技城的“溢出效應”明顯。在很多人眼中，未來科技城就是下一個城西。當然在一些配套以及城市規(guī)劃上，未來科技城并不輸給城西。

　　未來科技城的生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，擁有不可多得的濕地、山水等景觀資源。濕地作為城市“綠肺”的功能，在最近幾年中發(fā)揮了越來越大的價值。環(huán)保部門的檢測數(shù)據(jù)顯示，西溪濕地周邊的PM2.5，是杭州市區(qū)最低的區(qū)域之一。正因為未來科技城擁有這一先天優(yōu)勢，板塊吸引力在未來還會進一步增大。

　　目前的未來科技城，規(guī)劃以及配套的起點都非常高。商業(yè)配套方面，目前已開業(yè)的西溪印象城，成為未來科技城當前最大的商業(yè)綜合體，引進了優(yōu)衣庫、無印良品MUJI、ZARA等品牌以及外婆家、代官山等知名品牌；未來科技城內的另一重要商業(yè)綜合體海港城，預計2015年年底開業(yè)，擁有主題Shopping Mall、商務型高星級酒店等業(yè)態(tài)；此外，今年年初，銀泰城宣布將入駐未來科技城。教育配套上，未來科技城的教育資源十分豐富，有杭師大倉前幼兒園、杭師大倉前小學、杭師大倉前中學、以及五常中心小學、未來科技城第一幼兒園、未來科技城第一小學、還有學軍中學海創(chuàng)園分校、浙江理工大學科技與藝術學院、杭師大。

　　醫(yī)療配套上，未來科技城內正在建設浙大醫(yī)學中心。交通配套上，未來有地鐵5號線。

　　未來科技城擁的產業(yè)支撐，足以令其他板塊望塵莫及。阿里巴巴淘寶城目前已落戶未來科技城，2013年8月正式投入使用，上班員工多達1.2萬余人。此外，未來科技城還引入了中國移動4G研究院、奧克斯研究院等高科技企業(yè)。杭州未來科技城科技創(chuàng)新園工作小組在2013年所制定的科技型中小微企業(yè)創(chuàng)新園建設三年行動計劃中，力爭2015年在科技城重點開發(fā)區(qū)域建成科技創(chuàng)新園15個，新增科技型中小微企業(yè)1000家。

　　未來科技城的資源優(yōu)勢比較明顯，沒有特別明顯的短板。相比城東交通處于劣勢，但是這一劣勢被產業(yè)優(yōu)勢彌補。眾多企業(yè)入駐，使得“住在未來科技城、上班在未來科技城”成為了一種可能，這也有助于緩解板塊內的交通壓力。

    大江東：打造杭州“浦東”

　　相對于其他幾個副中心，“大江東”是最為陌生的一個。今年4月，大江東管委會成立，被賦予與蕭山區(qū)相同管理職能和審批權限。新成立的大江東管委會，下設江東、臨江、空港功能區(qū)和前進工業(yè)園區(qū)四大功能區(qū)塊，以及靖江、南陽、河莊、義蓬、新灣、臨江、前進7個街道。

　　相比其他幾個副中心，大江東的交通物流優(yōu)勢更為明顯。從大江東出發(fā)，3個小時車程幾乎可以覆蓋長三角主要城市。杭州蕭山國際機場、杭州灣出海碼頭是杭州唯一的空港和出�？�，交通路網(wǎng)更是四通八達。未來，大江東將依托這一黃金發(fā)展軸帶，加強與上海、嘉興、紹興、寧波等地的功能聯(lián)系，吸引人流、物流、信息流、資金流，成為輻射上述地區(qū)的產業(yè)配套和倉儲基地。

　　目前大江東范圍內已有“6輛轎車、1輛重卡”，包括東風裕隆、吉奧汽車、青年蓮花、眾泰汽車、長安福特馬自達、東風日產柴卡車等汽車生產企業(yè)，汽車產業(yè)初見雛形�，F(xiàn)代物流業(yè)也已聚集了聯(lián)邦快遞、申通、順豐、圓通、UPS藥品物流中心等國內外知名企業(yè)；先進裝備業(yè)，有前進股份、杭發(fā)發(fā)電、友佳精密等；新能源產業(yè)，代表企業(yè)有舒奇蒙能源、東方電氣等；高新技術產業(yè)，有中科新松機器人、雷神激光等。

　　根據(jù)規(guī)劃，大江東的城市功能定位是商業(yè)、商務、金融。鑒于大江東的眾多企業(yè)每年將會吸附大量的外來就業(yè)人口，這就給當?shù)貥鞘行纬闪司薮蟮南�費支撐。大江東的發(fā)展目標是要打造成杭州的浦東，這一發(fā)展愿景給當?shù)貥鞘袆?chuàng)造了較大的想象空間。目前大江東的房價仍處于相對低點，具有較大的成長性。但對于自住者而言，大江東的居住環(huán)境短期內還很難得到徹底提升。