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    在當(dāng)前市場(chǎng)大環(huán)境的作用下，寫字樓市場(chǎng)終于步入了低迷的階段，租賃價(jià)格下降和空置率上升已是不爭(zhēng)的事實(shí)。在這種情況下，無論是企業(yè)經(jīng)營還是投資租賃，都要采取靈活的方式來進(jìn)行應(yīng)對(duì)，以有效地避免市場(chǎng)變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

    危機(jī)已波及寫字樓市場(chǎng)

    這是發(fā)生在記者身邊的兩個(gè)真實(shí)的故事，而從這兩個(gè)故事身上，我們也可以清晰地感到當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)正在發(fā)生的悄然變化，而與此同時(shí)這也引出了我們這篇文章的話題。

    王益是一位"海歸"人員，回到上海之后，他自己創(chuàng)辦了一家企業(yè)，經(jīng)過兩年多的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營得還相當(dāng)不錯(cuò)，公司的員工也由原來的幾個(gè)人發(fā)展到了二十多人。在這種情況下，公司原來租用的辦公室就捉襟見肘了，所以前一陣王益常常愁眉不展，不知道該怎么辦才好。原來他租用的辦公室是位于上海的一座乙級(jí)寫字樓，由于租金較為實(shí)惠，所以長期以來這座辦公樓的租賃一直是"滿負(fù)荷"的運(yùn)轉(zhuǎn)，所以如果在這座大樓里想要再租間房是連"見縫插針"的機(jī)會(huì)也沒有，而假使整體"搬家"的話又實(shí)在是太麻煩。不過春節(jié)過后當(dāng)記者再次遇見他時(shí)，他的表情卻一下子多云轉(zhuǎn)晴，笑著對(duì)記者說："說出來你都不相信，問題都解決了，我們對(duì)門的那家公司經(jīng)營不下去倒閉了，所以就把房子租了出來，而且租金還打了個(gè)八折。不僅如此，我還低價(jià)買進(jìn)了不少辦公家具，那家公司老板說這些辦公家具放在那里還要占倉庫，還不如便宜點(diǎn)賣了算了。"對(duì)于今年的這番"遭遇"王益可是唏噓不已，他說："這變化可真不小，去年年初的狀況可就大不一樣了，當(dāng)時(shí)要與房東續(xù)約，這位房東還吵著要漲租金。而現(xiàn)在你到辦公樓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾乎每一層樓都有辦公室因?yàn)楣�司歇業(yè)而再次出租的情況。"

    與王益相比，劉輝可就沒有那么幸運(yùn)了，對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)，他最終選擇了"逃離"。劉輝是一家外資企業(yè)的上海首席代表，原來在上海市中心的甲級(jí)寫字樓中租用了近半個(gè)樓面的辦公室，好不寬敞和體面。不過對(duì)于這辦公樓的租金他卻一直頗有微詞，他說："前幾年甲級(jí)寫字樓的租賃情況比較好，我們這座辦公樓也是順勢(shì)不斷地上調(diào)租金，這無疑大大增加了我們公司的成本。"從去年下半年開始，劉輝公司的業(yè)務(wù)量就開始大幅度的下滑，終于在年底的時(shí)候他做出了退租的決定，把公司辦公的地點(diǎn)遷到了上海的張江，雖然這個(gè)地點(diǎn)離市中心遠(yuǎn)了不少，但租金卻也同樣降了不小的幅度。他說："據(jù)我了解，那個(gè)甲級(jí)寫字樓的租金也開始降了"

    這兩個(gè)案例其實(shí)說明了這樣一個(gè)殘酷的事實(shí)，那就是金融危機(jī)的風(fēng)暴已經(jīng)波及到了寫字樓市場(chǎng)。其實(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，寫字樓作為商用物業(yè)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)一直是最為敏感的。經(jīng)濟(jì)的蕭條必然會(huì)使企業(yè)經(jīng)營效率大大降低，從而直接影響到其對(duì)寫字樓的租賃，最終導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)因此受到波及。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的中國宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，去年12月份，我國宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù)為78.7，比11月的85.3有所下降，亮起了表示經(jīng)濟(jì)偏冷的"淺藍(lán)燈"，這是自2002年6月份以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)首次由穩(wěn)定狀態(tài)的"綠燈"轉(zhuǎn)為"淺藍(lán)燈"。

    而此次寫字樓市場(chǎng)所受到的波及，更是一個(gè)在世界范圍內(nèi)開始出現(xiàn)的問題。2008年世界經(jīng)濟(jì)已明顯放緩，下行風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，前景更加不確定。仲量聯(lián)行在其一份報(bào)告中分析認(rèn)為，在寫字樓市場(chǎng)，越來越多的公司暫時(shí)擱置寫字樓擴(kuò)張計(jì)劃，而潛在的供過于求正成為亞太地區(qū)部分市場(chǎng)的主要問題，特別是在中國的一線城市以及印度等地區(qū)的小規(guī)模市場(chǎng)，該現(xiàn)象表現(xiàn)得尤其突出。目前東京已成為首個(gè)墜入本輪波動(dòng)周期中下跌區(qū)間的主要寫字樓市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來12到18個(gè)月其它城市也將出現(xiàn)類似狀況。"2009年，將是北京寫字樓發(fā)展預(yù)期艱難的一年。"對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)，高力國際華北區(qū)研究與咨詢部主管CarlbyXie如是判斷。他認(rèn)為，作為一個(gè)與其他行業(yè)發(fā)展高度依存的市場(chǎng)，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展受到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的決定性影響。因?yàn)閷?duì)于承租者來說，寫字樓是一種彈性非常強(qiáng)的消費(fèi)品。

    租金整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

    其實(shí)，寫字樓市場(chǎng)發(fā)生的變化已經(jīng)可以從其租賃價(jià)格的變動(dòng)上明顯地反映出來，從目前來看，中國內(nèi)地各個(gè)城市寫字樓租金的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下降的趨勢(shì)。全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)提供商"世邦魏理仕"在其研究報(bào)告中分析認(rèn)為，受跨國公司下調(diào)辦公物業(yè)租金預(yù)算及部分企業(yè)暫停擴(kuò)租的影響，北京、天津、上海等城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金下降，對(duì)商業(yè)物業(yè)企業(yè)來說，預(yù)計(jì)2009年將是一個(gè)歉收年。

    該報(bào)告顯示，企業(yè)收緊開支對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響顯著，促使眾多城市租金下滑、空置率上揚(yáng)。北方城市中，北京、大連、沈陽及青島都出現(xiàn)了平均市場(chǎng)租金下調(diào)，而天津及西安兩城市受影響相對(duì)較小。上海寫字樓2008年第四季度租金下跌顯著，達(dá)8.7%，而杭州、南京和寧波相對(duì)較小，分別為2.3%、1.6%以及3.2%。而在中國香港地區(qū)，2008年最后一季，市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求大幅減少。中環(huán)、上環(huán)和金鐘等傳統(tǒng)金融區(qū)的租金按季分別下降了21.9%，21.0%和24.5%，空置率亦略有上升。

    除此之外，眾多機(jī)構(gòu)在其研究分析中指出了寫字樓市場(chǎng)的這種趨勢(shì)。據(jù)第一太平戴維斯研究部預(yù)計(jì)，未來兩個(gè)季度北京約有100萬平方米的甲級(jí)寫字樓竣工，其中33%位于CBD核心區(qū)的國貿(mào)區(qū)域，包括環(huán)球金融中心、國貿(mào)中心三期等，這會(huì)使得該地區(qū)空置率大幅提高。而戴德梁行報(bào)告也預(yù)計(jì)，2009年上半年北京約有120萬平方米的甲級(jí)寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)，其中60%的預(yù)期供應(yīng)量將分布在中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)區(qū)域，這將會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格造成一定沖擊。

    另據(jù)Savills發(fā)布的研究報(bào)告顯示，由于供應(yīng)過剩，2009年上海甲級(jí)寫字樓的空置率或?qū)⒊�過20%，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)。報(bào)告還稱，2008年中國甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量超過吸納量130%。上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)達(dá)到837,000平方米的歷史最高水平，其中619,000平方米在浦東。同樣根據(jù)中原地產(chǎn)的市場(chǎng)監(jiān)控也顯示，2009年深圳寫字樓供應(yīng)面積將達(dá)到104萬平方米，成為歷史之最，會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成不小的壓力。

    靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的低潮期

    分析到這里，市場(chǎng)的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯了，寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)度過了前期甜蜜的高潮階段，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的作用下，步入了向下滑落的低潮期。而對(duì)于投資者來說就要好好地把握這一市場(chǎng)動(dòng)向，靈活應(yīng)對(duì)這個(gè)趨勢(shì)所帶來的變化。

    現(xiàn)在，還是讓我們回到文章開頭的那兩個(gè)故事，其實(shí)通過它們也告訴了我們這樣一個(gè)道理，從經(jīng)營的角度看，雖然迫于成本壓力有不少公司在租金上選擇了"棄高就低"的策略，但是對(duì)于那些發(fā)展良好有實(shí)力的公司來講，現(xiàn)在的市場(chǎng)卻為他們提供了一個(gè)獲得廉價(jià)辦公房源的機(jī)會(huì)。而要做到一點(diǎn)，這些公司首先需要對(duì)自身的需求有一個(gè)明確的評(píng)估，然后在了解市場(chǎng)狀況后進(jìn)行充分的分析比較，從而最終能夠用最少的資金量來達(dá)到企業(yè)擴(kuò)張的目的。

    除了經(jīng)營之外，投資寫字樓的情況就比較復(fù)雜了。從目前來看，投資寫字樓的有這三類人群：想改善辦公環(huán)境的公司；中小企業(yè)主；純投資者等，不同類型投資者的投資策略也會(huì)有很大不同。而在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，記者認(rèn)為總體來說還是要把握住這樣兩個(gè)方面：一是不可盲目入市，而要多進(jìn)行比較和觀察；二是租金回報(bào)率仍然是關(guān)鍵，如果經(jīng)過計(jì)算回報(bào)率能達(dá)到5%以上，這樣的物業(yè)投資者可以進(jìn)行重點(diǎn)考察，以捕捉投資的機(jī)會(huì)，從這一點(diǎn)來說，特別是一些處在優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)值得大家的關(guān)注。對(duì)此上海中原研究咨詢部認(rèn)為，寫字樓在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的交易程度很重要的一方面決定于其處的地理位置，即俗稱的地段。而對(duì)于那些已經(jīng)持有寫字樓物業(yè)的投資者來說，就要注意維護(hù)好與租戶的關(guān)系，甚至還可以適當(dāng)降低租金來留住他們，隨意抬高租賃價(jià)格在目前顯然是不合時(shí)宜的，這樣就可能會(huì)嚇跑不少客戶。很簡(jiǎn)單的道理，盡量把手中物業(yè)租出去，以避免空置帶來的損失，保持現(xiàn)金流的暢通才是最重要的。