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    3月初，浙江銀監(jiān)局一紙?zhí)丶蔽募�，要求�?dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行不得放松或變相放松二套房房貸。二套房房貸政策的監(jiān)管趨向看起來不是松綁而是收緊。

    浙江銀監(jiān)局明確表示，對已利用銀行貸款購買首套住房，又申請貸款購買第二套且不屬于改善性住房，以及多套住房的，堅持“貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高”的貸款條件。

    目前記者未獲得其他地方銀監(jiān)局下發(fā)類似文件的信息，不過據(jù)商業(yè)銀行人士透露，上海銀監(jiān)局最近也要求當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行上報如何執(zhí)行二套房和多套房的政策，這可能為將來政策變化提供依據(jù)。

    “有些地方銀監(jiān)局在房貸優(yōu)惠政策方面開始收緊了。”一位國有大行東部地區(qū)房貸負(fù)責(zé)人感嘆，監(jiān)管意圖是防范風(fēng)險，但收緊二套房的做法，很可能給逐漸回暖的房地產(chǎn)市場澆上一盆冷水，而這無疑給商業(yè)銀行個貸增長帶來更大挑戰(zhàn)。

    今年2月全國房貸增長迅速回落，在對公業(yè)務(wù)大量投向中長期貸款而狂飆突進(jìn)之時，房貸業(yè)務(wù)卻分外冷清。

    非改善性住房不得“優(yōu)惠”

    上述浙江銀監(jiān)局文件的落款時間是3月5日。在文件里，浙江銀監(jiān)局表示，近來有媒體報道，部分地區(qū)的商業(yè)銀行開始悄悄放開個人住房貸款條件：借款人購買第二套(含)以上的住房，可以憑借其資信狀況，享受首付30%、利率下浮25%-30%的優(yōu)惠。

    若借款人書面承諾原住房面積低于當(dāng)?shù)厝司�住房水平的，還可以享受首付20%、利率下浮30%的優(yōu)惠。

    與此前監(jiān)管層對此沒有明確表態(tài)不同的是，這次浙江銀監(jiān)局將上述做法的認(rèn)定是：違反了現(xiàn)行個人住房貸款管理規(guī)定，擾亂了銀行業(yè)市場競爭秩序，加大了銀行業(yè)金融機構(gòu)個人住房貸款業(yè)務(wù)的運行風(fēng)險。

    因此，浙江銀監(jiān)局對當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行提出了監(jiān)管要求。

    其中最關(guān)鍵的也最具殺傷的就是，對非改善性需求的二套房房貸明確表示不得優(yōu)惠，不允許銀行打“擦邊球”。

    具體為，貸款購房首付比例不低于20%、貸款利率可在中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最多下浮30%的政策，僅適用于購買首套中小戶型自住住房的借款人，以及已利用銀行貸款購買首套自住住房，但其家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向銀行業(yè)金融機構(gòu)申請住房貸款的借款人。

    也就是對二套房政策的優(yōu)惠僅局限在外界統(tǒng)稱的“改善性住房需求”。

    關(guān)于二套房是否放松，外界曾一度誤解。

    3月5日，溫家寶總理在政府工作報告中強調(diào)，對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

    隨即引起外界對于所有二套房松綁的猜測，對此中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，二套房貸“沒有說放開”。劉明康說，總理報告里表述的是“第二套普通自住房購買者”，“沒有說(二套房貸)放開”。至于房貸風(fēng)險，始終存在，這要加強管理，“但是還是要支持(房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展)”。

    浙江銀監(jiān)局此次要求各銀行業(yè)金融機構(gòu)要正確把握住房貸款政策，堅持住房貸款條件，嚴(yán)格借款人資格審查，加強對借款人原住房面積的查詢、核對。尤其是對已利用銀行貸款購買首套住房，又申請貸款購買第二套且不屬于改善性住房，以及多套住房的，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007) 359號)規(guī)定。

    即堅持“貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高”的貸款條件

    浙江銀監(jiān)局要求銀行不得擅自擴大享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的對象及范圍，變相放松個人住房貸款條件。

    浙江銀監(jiān)局還要求銀行統(tǒng)一思想認(rèn)識，要準(zhǔn)確理解和掌握國家有關(guān)政策規(guī)定，并注意避免操作中出現(xiàn)放松或變相放松個人住房貸款條件，規(guī)避監(jiān)管政策規(guī)定的做法。

    同時，浙江銀監(jiān)局還要求各銀監(jiān)分局要加大對銀行業(yè)金融機構(gòu)個人住房貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度，積極開展窗口指導(dǎo)和風(fēng)險提示。并且提到，要充分運用各種監(jiān)管手段和措施，加大對銀行業(yè)金融機構(gòu)個人住房貸款業(yè)務(wù)的違規(guī)懲戒力度，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。

    此番文件，無疑表明了浙江銀監(jiān)局嚴(yán)格執(zhí)行二套房而決不放松的態(tài)度。

    全國政協(xié)委員、上海市銀監(jiān)局局長閻慶民兩會期間接受記者采訪時也公開表示，二套房政策不會松綁。

    利率市場化的爭議

    “覺得很不可思議。”商業(yè)銀行一位房貸負(fù)責(zé)人卻表達(dá)了對政策的不理解。

    實際上，從去年10月至今，在二套房松綁與否的問題上，存在較多分歧。而二套房政策的多變，也讓商業(yè)銀行感到了無所適從。

    對房地產(chǎn)業(yè)來說，二套房貸及購房抵稅是最為盼望的利好政策。因此相關(guān)的利益方呼吁要松綁多套房的利率政策。

    不過另一方面，對多套房的風(fēng)險認(rèn)識和防范上，始終是懸在監(jiān)管方面頭上的利劍。

    2008年10月，央行等部門出臺政策，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。這讓外界認(rèn)定多套房信貸的緊箍咒會緩解，房貸利率將逐步走向市場化。

    但隨后，銀監(jiān)會內(nèi)部發(fā)文要求各商業(yè)銀行辦理個人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行銀發(fā)2007359號文和銀發(fā)2007452號文的規(guī)定。

    這一紙文件，商業(yè)銀行暫時打消了松綁二套房政策的念頭。

    不過，很快2008年12月，國務(wù)院131號文《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》列明，“對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。”

    這意味著，對于多套房的貸款利率甚至成數(shù)松動可能有轉(zhuǎn)機。而銀行也將此理解為獲得了多套房房貸政策的自主權(quán)。而事實上，銀行對二套房政策開始嘗試松綁動作。迫于市場的競爭，諸多銀行對二套房的利率進(jìn)行優(yōu)惠。

    “但現(xiàn)在如果又強調(diào)非改善性住房不能優(yōu)惠，這表明不是讓我們自己決定利率，那不是131號文的政策又不做數(shù)了？”一位國有大行東部地區(qū)分行的房貸負(fù)責(zé)人3月13日表示。

    而最關(guān)鍵的是，一些商業(yè)銀行人士對多套房利率執(zhí)行應(yīng)當(dāng)市場化的呼聲較高。

    一些股份制銀行房貸負(fù)責(zé)人表示，他們理解監(jiān)管部門對目前房貸風(fēng)險的防范意識，但他們認(rèn)為二套房房貸的風(fēng)險并不能一棍子打死，比如已經(jīng)結(jié)清第一套貸款的再購買第二套房子的，其風(fēng)險并不大。再比如一些人給外地的父母購買房子，或者為子女購買的“學(xué)區(qū)房”，雖然都是二套房，如果貸款人經(jīng)濟條件較好，風(fēng)險并不高。這些銀行人士均表示，目前房貸業(yè)務(wù)的不良率大概僅千分之幾，不良率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他業(yè)務(wù)品種。

    “將利率從執(zhí)行0.7倍一下子提高1.1倍，對購房者的打擊還是很大的�，F(xiàn)在市場不景氣，要拉動內(nèi)需，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，為什么還要從嚴(yán)執(zhí)行二套房政策呢？”

    在這一點上，一位地方監(jiān)管官員曾向記者表示，他們對二套房政策的監(jiān)管底線就是首付4成，這個底線不能突破。但利率可以考慮適當(dāng)放開。

    房貸增長重壓

    由于美國次貸危機近在眼前，這使得房貸的風(fēng)險成為懸在監(jiān)管頭上的利劍。但值得關(guān)注的是，目前中國房地產(chǎn)市場交易未明顯改觀，房貸需求萎縮，商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)發(fā)展面臨極大的挑戰(zhàn)。

    記者從商業(yè)銀行獲得的資料顯示，2009年1月個人消費貸款余額37990億元，新增568億元。個人住房貸款余額30584億元，新增429億元。在1月人民幣信貸新增1.62萬億的井噴式增長中，個人住房貸款顯得尤其微小。

    而到了2月份，情況有些惡化，2月居民戶中長期貸款增量下降為137億元，居民戶的中長期貸款主要以個人房貸為主(一月全國居民戶中長期貸款增加593億元，與上述個人消費貸款新增量相當(dāng))。

    而3月13日央行上�？偛堪l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海的個人消費貸款小幅回落。當(dāng)月中外資銀行人民幣個人消費貸款減少3.4億元，同比多減1.3億元。其中，中資銀行個人消費貸款減少4.7億元，同比多減0.6億元，主要是個人住房貸款減少6.7億元，同比多減6.6億元。當(dāng)月外資銀行個人消費貸款增加1.3億元，同比少增0.8億元，其中個人住房貸款增加0.7億元，同比少增1億元。

    個人住房貸款風(fēng)險較小，卻不能迅速提升業(yè)務(wù)規(guī)模，這令面臨著巨大競爭壓力的商業(yè)銀行個貸部高管備感焦慮。

    一位股份制銀行個貸負(fù)責(zé)人表示，二套房等多房貸的量在前幾年最高峰期時占了他們房貸量的一半左右。而其他一些大行上海分行的房貸負(fù)責(zé)人也告訴記者，雖然今年房貸利差收窄，但上面給的利潤指標(biāo)卻并沒有放松。因此，如果規(guī)模再上不去，他們將面臨重壓。