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    曾讓東莞商鋪投資者焦頭爛額的“售后返租”營銷方式近期又重現(xiàn)市場，并有愈演愈烈之勢，多數(shù)商鋪開發(fā)商、經(jīng)營者紛紛打出高達10%的高額返租回報吸客。在房地產(chǎn)投資市場全線低迷的時候，這一投資方式成功吸引了不少投資者的目光。無產(chǎn)權商鋪返租營銷究竟有什么吸引人的地方？投資者購買這種類型的商鋪風險大不大，出手前要提防些什么？

    有商鋪宣稱年返租回報率高達10%

    “我們的商鋪一定是統(tǒng)一招租經(jīng)營的，這個你可以放心，每年最少都有8%的回報。如果一次性付款還有9 .4折優(yōu)惠。”本周二，在億華世紀廣場的營銷中心，銷售代表肖小姐賣力地介紹項目為輕軌直通，東莞最旺商圈，而商鋪的最大賣點為開發(fā)商會有長達15年的返租期，約12年返租就可以回本，未來時間都是買家坐收漁利。

    近日，南都記者走訪了東城和南城等區(qū)域的多家主題商場，銷售人員除了會渲染商鋪的商圈價值、升值潛力外，另外則是為買家重點介紹和分析商場的返租回報。這些商鋪的共同點是，所宣稱的年返租回報都要高于8%，甚至達到10%，遠比目前東莞自持商鋪或其他住宅物業(yè)的回報要高許多。返租期方面短的5年，有的是10年，更有甚者可以達到15年的 返租 。“10年回報80%”，“頭五年總價減免”，“后五年每年返現(xiàn)金”，“五年原價回購”，“保底獲利”，各種返租回報的計算方式和包裝詞匯也幾乎可以把初級投資者算得云里霧里。

    在南都記者提及很難算得明白這筆賬時，銷售員“打包票”地表示一定要不懂說到懂，一遍遍講解和分析。在億華世紀廣場，以目前開發(fā)商推出的返租形式，前10年每年返還8%，就有80%的回報，后五年則是每年返10%，也就是說等于前10年再加上第11、12年的返租，就已經(jīng)全部收回了買家最初的本金。在多數(shù)項目的銷售中心，銷售員也普遍自稱，自家的返租非常有誠意，是全莞最高、最強的回報方式等。并且返租租金或是在買鋪時一次性地在樓價里扣除，也有的可以做到每年返還到買家銀行賬號里。

    商鋪無產(chǎn)權，實際上出售的是“使用權”

    雖然這些商業(yè)項目普遍都有高回報，但是多數(shù)是無產(chǎn)權。這個事實多數(shù)時候在銷售員口中避而不談，而是在佯裝成買家的南都記者提及時，銷售員才不得不承認。無產(chǎn)權商鋪簽訂的并非買賣合同，這些號稱賣鋪的項目，實際上不是做真正的買賣，因為大多商家并不出賣產(chǎn)權，既無法進行一、二手房網(wǎng)簽，也無法做抵押。

    “我們的確沒有產(chǎn)權的，說白了就是給你出售使用權。”億華世紀中心的銷售員展示了開發(fā)商實際擁有產(chǎn)權的一疊產(chǎn)權證書復印件，“現(xiàn)在賣鋪，實際上也是轉讓經(jīng)營權。”而該開發(fā)商“轉讓”給買家的經(jīng)營權有40年。而在鳳凰時尚城、此前出售鋪位的潮匯星城也是類似的道理，就是轉讓的經(jīng)營權是20年。

    也許是為了抹掉以前第一國際、華南MALL等商鋪的失敗案例給投資者們造成的心理陰影，如今這些商業(yè)項目，銷售顧問都堅稱開發(fā)商、投資商方面是會統(tǒng)一經(jīng)營和招商，并且長期經(jīng)營，不會“卷錢”后對項目不管不顧。“我們肯定會把商場做旺起來。所以開發(fā)商方面掌握了產(chǎn)權就是這個道理。”銷售員還不忘宣傳“無產(chǎn)權”的優(yōu)勢。

    爭議
    該不該賣“無產(chǎn)權鋪”？

    開發(fā)商、代理公司：“開發(fā)商把鋪位都賣了，返租期到，剩下的都是小業(yè)主自己去經(jīng)營，就會做不起來。而產(chǎn)權掌握在開發(fā)商手中，開發(fā)商就有責任去做旺場子，經(jīng)過長期培育都要把商場經(jīng)營起來。”

    德融置業(yè)商業(yè)部副經(jīng)理聶明開：“無產(chǎn)權的鋪位自然就是沒有法律保護的作用，作為買家、投資方來說是沒有自主經(jīng)營權的，所以我們不接這類項目也為買家來考慮的，避免發(fā)生糾紛。”

    分析
    售“使用權”“返租”鉆禁令空子

    原國家建設部早在2001年公布的《商品房銷售管理辦法》中，就對預售房地產(chǎn)項目的售后返租下了禁令，規(guī)定開發(fā)商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。2006年5月，原國家建設部又對當時再度盛行的“返租經(jīng)營”再次發(fā)文，明確“售后包租”、“承諾回報”等為房地產(chǎn)廣告明令禁止的內(nèi)容。

    如今東莞商家對無產(chǎn)權商鋪的高返租營銷，在業(yè)內(nèi)看來，是在打“擦邊球”。

    東莞目前部分在售“使用權”的商場都是空置多年或經(jīng)營不善的住宅底商、裙樓商鋪包裝而成的。因法規(guī)只禁止預售商鋪返租，所以作為“二房東”轉讓經(jīng)營權的方式不在被禁之列。

    在東城中路的一個項目，“二東家”與原產(chǎn)權方簽訂20年長租約，之后再包裝并對外轉讓經(jīng)營權、使用權。億華世紀中心等有實際產(chǎn)權的項目，就將投資開發(fā)和經(jīng)營分開，另成立一家物業(yè)公司或經(jīng)營管理公司負責運營，買家不與開發(fā)商簽合同，而是與物業(yè)公司簽“轉讓經(jīng)營權”的合同，然后又再與另一關聯(lián)企業(yè)簽下代理出租協(xié)議，以達到合法返租的目的。

    廣東寶威律師事務所律師唐全洲表示，不動產(chǎn)使用權出售行為等同于不動產(chǎn)租賃，合約雙方之間產(chǎn)生的實際是租賃關系。相當于投資者將10年、20年租賃款一次性繳納給合約方，而后再通過包租政策獲得利潤。由于法律對于商品房的租期嚴格規(guī)定為不得超過20年，所以有的商家為了規(guī)避長租約的形式，于是就使用了轉讓經(jīng)營權的形式。這樣一來，轉讓的期限則可以超過20年，避開了法律的規(guī)定。

    風險
    律師“無產(chǎn)權轉讓商鋪”存在多次轉讓的可能

    投資者簽訂20年甚至40年之久的轉讓經(jīng)營權合約，并一次性繳納款項，然后再將擁有經(jīng)營權的物業(yè)委托一方出租，表面上看來是獲取了豐厚的回報和利潤，但實際上無產(chǎn)權鋪位仍存在較高的風險。

    廣東寶威律師事務所律師唐全洲表示，開發(fā)商轉讓了經(jīng)營權，一方面可以得到買家提供的大量流動資金，一方面還可以繼續(xù)將物業(yè)資產(chǎn)抵押給銀行，獲得貨款，進行新一輪投資。這其中，若開發(fā)商的投資出現(xiàn)問題，則物業(yè)的產(chǎn)權會寫滿債務糾紛，而投資者或面臨中止獲得回報；其二是如物業(yè)被宣告拆遷，由于沒有產(chǎn)權保護，賠償方面也會相當麻煩；其三，由于無產(chǎn)權登記，如不規(guī)范的開發(fā)商對于同一鋪位多次轉讓經(jīng)營權，而投資者對此則無從得知。

    唐全洲表示，更重要的是，轉讓經(jīng)營權的合同，投資者和開發(fā)商并沒有直接的法律關系，而是和管理公司的交易。從法律上界定，如果物業(yè)或經(jīng)營公司經(jīng)營不善，甚至倒閉，無法承擔資金壓力，卷錢走人，投資者不僅拿不到預期的返租，還會落入投訴無門的境地。

    聶明開認為，在售后返租的階段，雖然有包租約或返租的約定，但實際上是建立在商鋪經(jīng)營得善的基礎上。“因為有委托出租，讓商場統(tǒng)一招商和經(jīng)營，也就是沒有自主經(jīng)營權，那么這類物業(yè)會受大環(huán)境的影響，一旦商場做不旺就非常被動，出租不出去也是常有的事情。”

    提醒
    警惕賣家拔高“價值”賣鋪

    賣家許諾高額回報的時候，不少業(yè)內(nèi)人士也直指“羊毛出在羊身上”，因為開發(fā)商早把承諾返租的收益加計在鋪位本身的價值上。

    例如開發(fā)商將商鋪定價在2萬元/平方米，并承諾10年包租，年收益回報8%。但是實際上周邊此時的鋪位的價格也就只有1萬元/平方米，所以2萬元的商鋪價格是虛高的。假設10年內(nèi)商鋪既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為80%(每年8%×10年)，共收到租金1.6萬元/平方米。但投資者如果此時將商鋪售出，只能賣到1萬元/平方米，也就是原本的市場水平，所以買家此時虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實際年收益率也只有：(1.6萬元-1萬元)÷2萬元÷10年=3%，遠未及8%的年收益率。如果周邊的商鋪升值了，投資者此時賣出2萬元/平方米，也就只是其最開始購入鋪位的價格，可見售后返租的固定收益率已經(jīng)將商鋪的價值固定了下來，投資者沒有享受到多少物業(yè)升值收益。

    聶明開分析，如今大多商鋪號稱年返租有8%，均攤下來回報是非常誘人的，一旦返租期結束，投資者才發(fā)現(xiàn)事實上這里的鋪位的租金水平并沒有那么高。投資者不應該聽信賣家聲稱可以租到多少，通常賣家會夸大項目本身和附近的租金收益。