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    河西的海峽云谷、蘇寧慧谷，江寧的萬達中心，江北的東方萬匯城、新城總部大廈……進入下半年以來，寫字樓項目開始頻頻出擊，并且時不時占據(jù)著熱銷排行榜，海峽城寫字樓首次開盤認購120多套，江寧萬達中心去年底至今已經(jīng)賣出1000多套，江北的東方萬匯城辦公房源接連售罄，蘇寧睿城推出的500多套挑高辦公房源更是一天賣出了8個億，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年以來南京寫字樓市場一改以往溫吞水的行情，供銷均出現(xiàn)明顯增長，而且伴隨城市綜合體的流行，這一輪寫字樓的熱潮幾乎同時在河西、江寧、江北等各大板塊開花，與住宅市場同步走熱。

    【行情】
    南京寫字樓供銷同步增長，上升通道顯露端倪

    網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，今年南京全市辦公房源的成交面積已經(jīng)超過40萬平方米，大幅超過了去年同期的26萬平方米。網(wǎng)尚機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)也顯示，今年1-11月南京寫字樓共成交49.72萬平方米（不含高淳、溧水）。而2012年全年成交46.18萬平方米，2011年成交約44萬平方米，顯然這幾年辦公房源成交量呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢。

    統(tǒng)計顯示，從今年二季度開始，寫字樓銷售呈現(xiàn)出低位回升的趨勢。與此同時，二季度開始南京寫字樓供應出現(xiàn)大幅增長，其中5-6月份上市量為4.66萬平方米，環(huán)比大幅增長30%，同比增長了4.5倍。三季度，全市寫字樓供應體量繼續(xù)維持今年以來的增長走勢，共上市7.58萬平方米，環(huán)比增幅達到6成。

    【熱點】
    寫字樓熱點遍地開花

    今年5月份開始，寫字樓項目上市潮正式來臨，在各大板塊遍地開花，其中河西CBD依然是甲級寫字樓供應最為集中的區(qū)域，5月份新地中心二期率先推出寫字樓，而后樂基廣場、金潤國際廣場分別推出了商住兩用SOHO，6月份海峽城項目也推出今年河西南部的首個寫字樓海峽云谷，接下來河西陸續(xù)還有蘇寧慧谷、南京匯金中心、雨潤國際廣場、新地中心二期、華新城、金奧大廈等多家寫字樓項目推出新房源。其中年底開盤的蘇寧慧谷率先推出了挑高5.8米的LOFT商務公寓，當天賣掉450多套，創(chuàng)下了今年南京寫字樓樓盤單日銷售套數(shù)紀錄。

    除了河西CBD之外，江寧的寫字樓供應也在迎頭趕上，目前江寧萬達廣場、金輪星光名座、金輪新都匯、水晶藍灣等項目都已經(jīng)或預備推出辦公房源。在江北板塊，兩年前這里還只有弘陽壹號等寥寥一兩家寫字樓項目銷售，但如今包括東方萬匯城、明發(fā)城市廣場、新城總部大廈等項目都有辦公房源面市，產(chǎn)品也十分豐富。

    【趨勢】
    大綜合體與小面積“兩頭搭配”吸引投資客

    與以往的寫字樓市場不同，今年面市的寫字樓產(chǎn)品，幾乎很難見到單幢的“純寫”，多數(shù)依托著大型城市綜合體，在面積空間的分割上也越來越靈活，呈現(xiàn)“大綜合體、小面積”的特征，進而拉動了銷售。

    業(yè)內(nèi)調(diào)查表明，目前南京規(guī)劃、建設的城市綜合體項目超過了50座，其中河西以17個綜合體數(shù)量居首，江寧達11個，江北也有9個，而這些板塊今年在售的很多寫字樓項目也出自這些綜合體，如江北的東方萬匯城項目就是浦口新城首個正式面市的大型城市綜合體，總建筑面積近100萬平方米。12月份開業(yè)的江寧萬達中心更是因為綜合體定位而被市場熟知，項目包含了購物中心、五星級酒店、豪宅、寫字樓、精裝小戶型等六大業(yè)態(tài)，規(guī)模達53萬平方米，河西的海峽城、蘇寧睿城、匯金中心、華新城、雨潤國際廣場、南京世貿(mào)中心等項目也都是城市綜合體，可以稱作“純寫”的幾乎只有新地中心和金奧大廈等寥寥兩三家項目，這些項目也都帶有底層商業(yè)配套。

    此外，無論是多大的綜合體，開發(fā)商也都紛紛推出小面積分割的寫字樓單位來吸引投資客戶，如江寧萬達廣場的國際寫字樓面積在40-150㎡，最低總價60萬起。河西蘇寧慧谷的LOFT辦公房源，主力面積也只在60-100平方米，總價門檻百萬元，萬匯城推出的SOHO辦公酒店式公寓，面積僅為40-85平方米。

    【收益】
    寫字樓空置率8%為2007年以來最低

    戴德梁行發(fā)布的南京房地產(chǎn)市場報告顯示，截至今年二季度，南京甲級寫字樓的供應達到120萬平方米，寫字樓入住率環(huán)比一季度增長了2.1萬平方米，同比去年二季度增長了1.8萬平方米，寫字樓空置率由一季度的9.86%下降到8.11%，處在2007年以來的歷史最低位。該機構(gòu)預計未來南京寫字樓市場都將保持平穩(wěn)，租金將在4%以內(nèi)小幅增長，與此同時，全年南京寫字樓市場的投資收益率都將穩(wěn)定維持在6%~6.5%的水平。