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　　上海寫字樓投資市場繼第二季度異�；钴S的表現(xiàn)之后，第三季度的成交量相對平穩(wěn)，3個重要整棟項目完成交易，總成交金額約為人民幣29億元。對此,第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可表示：“盡管租金開始下滑，中國商業(yè)物業(yè)投資市場中，上海寫字樓市場依然是最為透明和成熟穩(wěn)定的市場，預計未來將繼續(xù)受到國內外投資者的青睞。”而從交易寫字樓項目的位置分布來看,市中心及自貿區(qū)概念寫字樓投資概念正當紅。

　　大宗交易頻發(fā)交易活躍

　　來自第一太平的統(tǒng)計數(shù)據顯示，金光紙業(yè)以人民幣21.6億元總價從上海城投置地(集團)有限公司和上海聯(lián)合物業(yè)發(fā)展有限公司手中購得金虹橋國際中心60%的股權；騰飛集團旗下的騰飛房產投資信托基金從青建國際(南洋)集團處以5.94億的金額收購金橋瑞邑商務園項目。項目土地的轉讓開始于2011年，交易時整個項目尚未完全交付；麗豐控股有限公司以人民幣1.25億元金額從Skyhorse處收購上海香港廣場5%的權益。該項目于1997年竣工，辦公面積約38000平方米。“近期還有來自于自用買家的幾宗大宗交易正在協(xié)商中。投資交易仍將集中在市中心項目，這些項目在一定程度上可以免受非核心區(qū)域龐大新增供應的沖擊。”簡可分析說。

　　自貿區(qū)輻射產品成新寵

　　近期，自貿區(qū)輻射寫字樓成為市場新寵。究其原因，一方面是自貿區(qū)落戶后，外界預期相關區(qū)域房地產價格會上漲，另一方面，一些原本打算整體出售的業(yè)主態(tài)度發(fā)生轉變，開始惜售，期望享受自貿區(qū)政策帶來的物業(yè)增值收益。在戴德梁行中國投資及顧問服務部董事總經理葉建成看來：“受自貿區(qū)影響，近期發(fā)生在浦東的大宗房地產交易還是較為頻繁，例如位于陸家嘴的東方匯經中心2棟寫字樓宇成功出售，2個物流倉儲物業(yè)經過長時間的協(xié)商談判，近期終于完成交易，莎瑪世紀公園也完成轉讓。”

　　事實上，目前自貿區(qū)的倉庫和廠房基本有價無市，區(qū)域的寫字樓售價也有了一定的漲幅，少量在售項目成為財富新寵。例如緊鄰規(guī)劃中的5號線環(huán)東路站的綠庭國際大廈，與S4滬金高速南橋出口僅600米，交通優(yōu)勢非常明顯。綠庭國際大廈主力辦公面積在40-158平方米之間，小面積，低總價，自用投資皆可，目前已啟動認籌，更有最高3萬抵12萬的優(yōu)惠。

　　傳統(tǒng)市中心新地標崛起

　　與自貿區(qū)輻射寫字樓的異軍突起不同，市中心寫字樓一直備受關注，幾乎出現(xiàn)一處就很快滿租。例如688廣場是恒基兆業(yè)地產集團在上海的又一鼎力之作，建筑總面積約為8.5萬平方米，辦公室面積約6萬平方米，商業(yè)面積4500平方米。項目位居南京西路一端，毗鄰貫穿上海南北走向的南北高架與上海東西走向的南京路的交匯點，代表著上海中心商圈的新貴。

　　位于江蘇路和武定西路交界處，緊鄰軌交11號線和2號線的中銳教育中心，近期同樣備受關注。11月22日，由中銳控股集團主辦的“中國教育培訓行業(yè)發(fā)展趨勢論壇”就在此舉行，該寫字樓項目一站式教育中心教育的清晰產業(yè)定位，受到與會專家一致好評。根主辦方介紹。中銳教育中心項目由長寧區(qū)教育部門與中銳教育集團合作開發(fā)的項目，定位一站式教育中心，從地下一層到地上20層，整個大廈里都是教育企業(yè)、教育機構，但每一層都有主打的教育類型。4樓到15樓按照不同的教育類型如學前、語言、設計、藝術、財務、養(yǎng)生、企管、心理成長等進行細分，16到20樓專門為外服公司、留學服務機構等教育服務企業(yè)而設，每一層都有自己的獨特的教育類型，教育機構之間既避免了同質化，又增加了學生資源的共享和教育產業(yè)研發(fā)優(yōu)勢。相關部門對于進駐教育中心的各種國內外教育機構，企業(yè)經過核準后，給予金融服務便利、工商服務便利、行業(yè)服務便利和稅收優(yōu)惠申請便利，租賃行情自然看漲。此外，項目二樓有1200多平方米的多功能培訓中心，是中小學教育課程、企業(yè)培訓、講座、公司活動及舉辦沙龍的極好場所，教室內還配備專業(yè)化的多媒體設備。

　　專家觀點

　　上海寫字樓維持充分流動性

　　第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可

　　上海寫字樓市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定，并維持充分的流動性。一方面，保監(jiān)會計劃于近期上調保險資金可用于不動產投資的上限，預計該舉措將增加寫字樓項目的購買需求，此外，上海自貿區(qū)的設立已經吸引來自國際基金和國內投資者關注，這對上海整棟交易市場仍有利好影響。除來自國內機構投資者(自用或投資用途)的穩(wěn)定需求外，傳言稱主權財富基金和養(yǎng)老金亦將在此尋求投資機會。

　　自貿區(qū)溢出效應遍及大浦東

　　戴德梁行中國投資及顧問服務部董事總經理葉建成

　　在自貿區(qū)內登記注冊公司任對注冊地的獨立空間有要求，并且目前需要在自貿區(qū)注冊的公司絡繹不絕，自貿區(qū)內基本沒有優(yōu)質的寫字樓物業(yè)，溢出效應使得對于周邊的寫字樓需求迅速上漲。同時為了便利，很多金融機構、服務行業(yè)等都會選擇在區(qū)內或靠近該區(qū)域的地址辦公，浦東的寫字樓將成為自貿區(qū)成立后最受追捧的物業(yè)。目前已顯現(xiàn)了租金售價齊漲之勢。不管是自用還是投資為目的，接下來浦東的寫字樓大宗交易將更加頻繁。