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    11月8日，上海公布了被業(yè)內(nèi)稱為“滬七條”的加強版調(diào)控措施，在不到一個月的時間里，上海成為繼深圳、北京之后第3個加碼樓市調(diào)控的一線城市。然而，自2011年新“國八條”細則“滬九條”出臺以來，住宅受限的同時，業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)反而因此柳暗花明。

    “滬七條”相關(guān)細則商業(yè)解讀

    看點一 增加住房用地供應(yīng)

    2013年本市住房用地供應(yīng)量在不低于過去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加30%的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng)1000公頃。優(yōu)化結(jié)構(gòu)，進一步加大中小套型住房用地供應(yīng)，加強土地市場跟蹤分析和交易預(yù)警管理，確保土地市場交易平穩(wěn)。

    德融地產(chǎn)市場部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自2013年1月至今，整個上海住宅相關(guān)用地合計66幅，土地面積394萬平方米，與此同時，商業(yè)相關(guān)用地出讓幅數(shù)則達126幅，成交面積457萬平方米。一方面是住宅用地離出讓標準嚴重“欠賬”，一方面是商業(yè)用地高歌猛進，因此年底之前商業(yè)地塊的出讓速度預(yù)計會大幅放緩。

    而在今年優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊的集中出讓過程中，不僅有217.7億元的地王徐家匯中心，更有世博核心區(qū)及虹橋商務(wù)區(qū)核心地塊的集中出讓。與此同時，上海幾個主要區(qū)域如老西門、靜安、花木、虹口及黃浦江沿岸均有不同面積商業(yè)用地出讓。

    以今年出讓土地2.31的平均容積率來看，可以提供的商業(yè)建筑面積將達到1055萬平方米，而今年前十個月全市商業(yè)地產(chǎn)的去化面積為340萬平方米，雖然商業(yè)項目不會全部選擇出售，但現(xiàn)在看來，短期內(nèi)商業(yè)地塊出讓比例的下降不會對商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)造成較大的影響。

    看點二 差別化的住房信貸政策

    對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

    二套住房首付比例十個百分點的提升對商業(yè)地產(chǎn)成交的促進雖然不是絕對的，但也不排除一部分購房者會轉(zhuǎn)而選擇現(xiàn)在市面上熱銷的商住公寓，畢竟在股票、基金等各種投資市場人氣并不旺盛的情況下，投資者相信，購置不動產(chǎn)仍是資金保值的重要投資途徑。

    看點三 升級版住房限購政策

    調(diào)整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上。

    雖然對非滬籍的購房者來說，購買商住公寓存在無法落戶的問題。但對于不少外地購房者來說，一方面是社保繳納年限的延長，一方面卻是10月上海住宅均價已上漲至24932元/平方米，且短期內(nèi)毫無下行趨勢，于是晚買不如早買，尤其是當他們碰到合適的商住公寓項目時，便不會輕易錯過機會。

    2011年以來調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)影響

    德融地產(chǎn)市場部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年以來樓市調(diào)控時間節(jié)點分別為：2011年1月31日新“國八條”細則“滬九條”出臺，2012年6月27日非上海戶籍單身人士限購，2012年9月13日限購三連“查”，2013年2月20日新“國五條”，再到2013年11月8日的“滬七條”。

    可以看到，2011年初商品住宅交易剛剛被戴上調(diào)控緊箍咒的時候，商業(yè)地產(chǎn)交易量逆市上揚，單月成交面積最高時占據(jù)商品住宅成交量的86%，而成交均價最高時曾飆升至27460元/平方米。

    至2012年6月調(diào)控政策再度升級，商業(yè)地產(chǎn)單月成交面積占比商品住宅成交量亦同步上揚，由當年6月的22%漲至7月的32%，及至年底翹尾占比高達44%，但利好程度顯然已不如當年。

    隨著住宅市場調(diào)控進入第三年，商業(yè)地產(chǎn)成交量在2013年2月“國五條”出臺之后并沒有出現(xiàn)環(huán)比上升，反倒是自貿(mào)試驗區(qū)的利好使得局部商業(yè)地產(chǎn)成交出現(xiàn)爆棚。此次“滬七條”調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)的后期影響將是可以期待的。