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    不限購不限貸

    作為我省政治、文化、經(jīng)濟中心，省城太原的城區(qū)面積不斷擴大，在山西省及華北地區(qū)的聚集、影響力與日俱增。在太原設(shè)立分公司、辦事處的國內(nèi)外公司、機構(gòu)近兩年也呈爆發(fā)式增長。

    然而與一線城市相比，省城可供一線品牌企業(yè)辦公“高端大氣上檔次”的寫字樓卻屈指可數(shù)，由此也引來少數(shù)高檔寫字樓的租價上漲，一房難求。在住宅限購限貸的情形下，省城的房企及投資者開始將目光投向不限購、不限貸的寫字樓，省城的商鋪投資熱還未退去，寫字樓投資開始走熱。

    投資者看重寫字樓潛力

    目前，省城迎澤大街、龍城大街、平陽路、下元、汾東商務(wù)區(qū)、長風(fēng)橋西等高端住宅聚集的新興片區(qū)，綜合體項目正在源源不斷地開工。因為商品住宅限購、限貸，這些綜合體內(nèi)的商鋪銷售量價齊升。商鋪投資熱還未退去，資金更雄厚的省內(nèi)外企業(yè)、機構(gòu)及私企老板眼下將投資置業(yè)目光鎖定在寫字樓上。

    位于省城迎澤大街、高度達208的“東方明珠·湖濱會堂”項目將在今年年底竣工，這座有47層樓的超高層建筑內(nèi)，6至23層設(shè)計為寫字樓，公開發(fā)售。與高聳宏偉、張揚氣派的樓宇相比，“東方明珠·湖濱會堂”接待處顯得有些低調(diào)。占地不足100平方米的售樓大堂內(nèi)，空落落地安裝著一個項目沙盤，售樓人員也很少。

    10月21日，該售樓處項目營銷部接待人員稱，該樓的寫字樓不對散戶銷售，按整層銷售。據(jù)了解，該樓每平方米的單價在28000元至32000元之間，2000多平方米的一層需要5700萬元至6600萬元。然而，即便總價如此之高，該樓所有樓層在取得預(yù)售證一年多后全部售出。

    10月13日，在太原萬達中心寫字樓產(chǎn)品說明會上記者了解到，太原萬達中心寫字樓尚未正式出售。但是根據(jù)訂購意向統(tǒng)計，項目中50平方米、70平方米的小戶型明顯供不應(yīng)求，許多客戶要整層訂購。

    在寫字樓投資熱的同時，省城寫字樓的開發(fā)也如火如荼。今年1至10月，太原市城市規(guī)劃展示大廳公示的省城各片區(qū)修建性詳細規(guī)劃方案顯示，超過四成的城市片區(qū)改造將配建小型寫字樓，而商業(yè)綜合體項目中住宅、商鋪、寫字樓是標(biāo)配。

    租售兩旺帶熱寫字樓投資
 
    10月20日，記者走訪省城陽光商務(wù)國際大廈、國貿(mào)大廈、景峰國際等省城知名高檔寫字樓項目了解到，省城高檔寫字樓是一低兩高：空置率低，周轉(zhuǎn)率高，房租高。

    位于太原長治路的陽光商務(wù)國際大廈,是一幢已投入使用六年的高檔寫字樓。負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的工作人員稱，該寫字樓九成租滿，承租單位為我省知名的企事業(yè)辦事處、金融投資公司，業(yè)主想要承租，得等老租戶退出后才有新空間。

    府西街國貿(mào)大廈是省城老牌高檔寫字樓。在這座大廈里同樣是常年滿租，在許多實力企業(yè)眼中，寫字樓品質(zhì)和辦公環(huán)境是企業(yè)實力的體現(xiàn)，品牌形象的象征。正因如此，國貿(mào)大廈建成10年來，所做的營銷推廣工作較少，但因定位高端，許多承租企業(yè)和公司緊盯著出租信息，一旦有承租業(yè)主搬出，空出的房間很快就被新業(yè)主承租。

    寫字樓市場火爆，租金也節(jié)節(jié)攀升。目前，國貿(mào)大廈、陽光商務(wù)大廈、景峰國際、和信摩爾大廈為省城一線寫字樓，日租金在4元/平方米以上，最貴的國貿(mào)大廈達到6元/平方米（精裝、使用面積）。而華宇國際等二線寫字樓日租金在3元/平方米以上。其它的中小寫字樓租價均超過了2元。這個價格以每年10%至20%的幅度上漲。

    與住宅相比，寫字樓因為是企業(yè)的門面和實力象征，越是高檔的項目越容易出租。實力企業(yè)往往會將多個樓層整體承租，中小業(yè)主分割承租的空間特別狹小�？吹绞〕歉邫n寫字樓稀缺，省城開發(fā)商開發(fā)寫字樓的熱情不斷被推高。

    山西世紀(jì)朗潤公司的總經(jīng)理薛錚稱，越來越多的企業(yè)及個人投資者看到，寫字樓的功能除了自用辦公外，還可以投資、融資、保值。“2003年省城一家知名企業(yè)曾在千峰南路某項目購買了三層寫字樓，總面積有1000平方米，這個物業(yè)價值至今升值了三倍。公司高層坦稱近兩年經(jīng)濟波動，公司賺到的純利潤還沒有寫字樓物業(yè)增值多。”

    薛錚稱，目前，投資寫字樓的業(yè)主散戶在增多，原因是他們認(rèn)為省城的寫字樓開發(fā)處于初級階段，價格尚低。許多企業(yè)、單位認(rèn)為投資寫字樓是企業(yè)盈利的重要手段之一。

    城郊寫字樓空置率高但未來仍被看好

    在成熟商圈甲級寫字樓供不應(yīng)求的同時，一些省城新興城區(qū)的寫字樓項目卻空置率很高。但面對未來寫字樓集中入市的情況，業(yè)界仍對省城寫字樓市場充滿信心。

    省城某房企的一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2012年太原工商局通過年檢的企業(yè)有2.1萬家，新注冊的公司達到上萬家，以每個公司的辦公面積為100平方米計算，省城新增的寫字辦公樓面積應(yīng)有100萬平方米。但2012年，省城寫字樓的備案成交面積僅有5.6萬平方米，供應(yīng)不足的狀態(tài)已有10年。目前，省城待開發(fā)的大型商業(yè)綜合體、超高層建筑有近20個，預(yù)計至2015年，太原寫字樓的年均供應(yīng)量將超過20萬平方米。

    在大量寫字樓開發(fā)云集、需求增長有限的情況下，必然造成空置率上升。記者在采訪中了解到，省城新興城區(qū)小店區(qū)小店鎮(zhèn)現(xiàn)在高樓林立，商鋪云集，幾乎每一個臨街開發(fā)綜合體項目都會有寫字樓配置。但在工作日上班時間，剛剛交房的寫字樓前卻車輛稀稀拉拉，招租的巨幅廣告長年掛在寫字樓的外立面上。

    唯變商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)的張治波稱省城中心城區(qū)的寫字樓承租率高，緣于周邊交通、生活、商務(wù)環(huán)境的成熟，這些項目剛建起時，同樣有空置率較高的問題。小店是省城南部經(jīng)濟發(fā)展的引擎地帶，這里也是太原、晉中城市圈的重心，山西4家龍頭國資企業(yè)將入駐這里，修建4棟超高層寫字樓，這將促進寫字樓市場持續(xù)升溫。

    張治波介紹，太原在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟總量和房地產(chǎn)發(fā)展速度等方面，正快速向發(fā)達城市靠攏。作為華北地區(qū)的重點城市之一，太原出現(xiàn)了大量基礎(chǔ)設(shè)施投資和外商直接投資，吸引大量國內(nèi)和跨國企業(yè)進駐，寫字樓市場大有潛力。

    而正因?qū)懽謽浅掷m(xù)經(jīng)營回款的能力強，省城許多房企開發(fā)的寫字樓不打算出售，將交由專業(yè)的寫字樓運營物管中心管理，這加重了投資者對寫字樓的鐘愛。

    購買攻略

    投資自用 地段決定升值空間

    好的寫字樓對企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，一套經(jīng)濟又大氣的寫字樓，是企業(yè)的形象和窗口。但投資寫字樓不是最便宜的最劃算。

    地段好是首要條件

    “寫字樓大多建于城市中心的繁華地段，且建筑規(guī)模大，辦公單位集中，人口密度大。”山西世紀(jì)朗潤公司總經(jīng)理薛錚稱，寫字樓的功能是辦公，所以必須建在交通便利的地方。寫字樓建在人跡罕至的郊區(qū)、旅游景區(qū)，不便職工上班，更不便企業(yè)間的往來和業(yè)務(wù)合作。寫字樓需要集群效應(yīng)。

    南中環(huán)街、下元、小店項目較集中

    從省城各專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站上搜索，省城公開在售的寫字樓產(chǎn)品項目并不多。事實上，南部區(qū)域內(nèi)在建的大型社區(qū)內(nèi)均配建有寫字樓。

    記者了解到，市場上公開銷售的項目不多，是因為開發(fā)商愿意將項目大面積賣給有實業(yè)買整層及多層的企業(yè)、個人。另外，寫字樓屬于投資長線產(chǎn)品，總價高，持有增值空間大，房企自持的情況較多，早期購買同一項目住宅的業(yè)主搶購可能性更大。

    所以，有寫字樓投資需求的散戶及企事業(yè)單位，應(yīng)該提早與開發(fā)商營銷部門建立聯(lián)系。事實證明，等著寫字樓營銷通知開盤信息的業(yè)主往往挑不到最好的房源，或者根本擠不到購買資格。

    從近一年的規(guī)劃公示來看，南中環(huán)街、龍城大街、下元、長風(fēng)橋西、小店區(qū)的待建寫字樓項目較多，投資者應(yīng)關(guān)注這些地區(qū)的項目建設(shè)，找找和自己投資需求相符的寫字樓。

    散賣小戶型過多 不利經(jīng)營管理

    對投資者而言，購買寫字樓最重要的考慮因素就是地理位置，其次租金回報也很重要，還要看寫字樓被散賣的程度及經(jīng)營管理方的實力，因為這個直接影響到進駐企業(yè)的檔次。散賣，而且全部是小戶型的寫字樓，小業(yè)主眾多，進而管理的難度相對較大。如果小業(yè)主將自己的面積租給一些非正規(guī)的企業(yè)，可能會出現(xiàn)商住混合的局面，會大大降低寫字樓的檔次，影響出租。