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　　2013年，在股市低迷、金市震蕩的情況下，住宅投資在地王不斷高企的情況下也變得泡沫不斷放大。而與此同時(shí)，愈加富裕的上層階層在面對國內(nèi)投資渠道較窄的情況下，把投資焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向了“可出租、可出售、可經(jīng)營”的在售商鋪產(chǎn)品上。日前，由北京商報(bào)主辦的“尋找城市商業(yè)價(jià)值新中心”在龍湖匯舉辦，與會專家深度解讀了時(shí)下商業(yè)地產(chǎn)投資前景，以及提出了“用政府定的利率、負(fù)債的形式去完成”的中國式商業(yè)地產(chǎn)投資新理論。

　　中國式的投資

　　縱觀今年前8個(gè)月的樓市，不僅住宅市場的風(fēng)生水起，其商業(yè)地產(chǎn)市場的趕超之勢顯得尤為明顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月北京商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)成交總面積為226萬平方米，同比去年上漲45.1%，累計(jì)新增供給面積為147萬平方米，成交均價(jià)約為2.3萬元/平方米。

　　在譽(yù)翔安地產(chǎn)合伙人王珂眼中，商業(yè)地產(chǎn)接棒住宅成為中國地產(chǎn)投資新熱潮的趨勢正在形成。他進(jìn)一步表示稱，在限購的影響下，住宅市場的投資基本上已經(jīng)消失，這主要在于支撐住宅投資的金融杠桿正在逐步消失。

　　“在過去的十年中我們看到，低首付、低利率的金融杠桿成為了撬動(dòng)住宅市場投資的先天條件。在十年前普遍房價(jià)只有五六千元時(shí)，你可以只付兩成首付，然后用4%的浮動(dòng)利率撬動(dòng)一個(gè)年增長20%的市場，到現(xiàn)在自有資金的回報(bào)率能達(dá)到25倍以上。然而隨著限購政策的出臺，二套房首付60%，利率上浮10%，三套房就需全款，這就說明你能利用銀行的錢再去賺錢的機(jī)會正在失去。”王珂表示。

　　而反觀商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多年來一直是首付50%，這對于擁有兩套住宅以上的富裕階層而言，還可以利用金融杠桿去投資前景更為長遠(yuǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“這個(gè)時(shí)候你的投資基本上可以用一句話來描述，即選擇一個(gè)有增長能力的資產(chǎn)，用政府定的利率、負(fù)債的形式去完成。”王珂表示。

　　商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值

　　《2013胡潤百富報(bào)告》結(jié)果顯示，“千萬富豪中，大約16萬人投資房地產(chǎn)，調(diào)控之下房地產(chǎn)仍是富豪們的投資首選”。

　　“造成房地產(chǎn)投資熱的主要原因就是人們的投資渠道比較窄，又沒有充分的市場化，包括對外投資的渠道都是關(guān)門的。以前買房可能是我們的惟一選擇， 第二選擇就是股票，現(xiàn)在股票市場不景氣，沒有形成良性的循環(huán)，還是一潭死水。在短時(shí)間經(jīng)濟(jì)相對比較困難的情況下，市場有一個(gè)良性的監(jiān)管機(jī)制發(fā)展，目前來看可能性不大。”新沃資本董事長朱燦認(rèn)為。

　　在限購政策不斷打壓住宅投資的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值開始顯現(xiàn)。

　　北京龍湖高級營銷經(jīng)理寧可也認(rèn)為，“相比于住宅，商鋪本身的自救性非常大，住宅買了十年二十年以內(nèi)可以脫手，但是接手的人風(fēng)險(xiǎn)就非常大了，主要是金融杠桿的原因。付50%買一個(gè)住宅，不如支付50%買一個(gè)商鋪，即使這個(gè)商鋪在很偏僻的地方，一開始可能不是很好，但是只要一些品牌商進(jìn)來，低租金經(jīng)營五年，再賣也會翻幾倍，因?yàn)槿藲庖呀?jīng)起來了，這是任何一個(gè)業(yè)態(tài)都不能比的”。

　　“對于一個(gè)真正需要投資的人，如果把房地產(chǎn)投資看成是馬拉松一樣的長跑，最后的勝利一定是商業(yè)類型的物業(yè)，因?yàn)樗�的價(jià)值和時(shí)間的增長是成正比的，比如在香港的銅鑼灣地區(qū)，30年前買住宅的人，買的是銅鑼灣的一個(gè)海景，有非常好的視野和地段，你沒有覺得銅鑼灣的商業(yè)有多大的期望值，但是30年后兩者的價(jià)值就不一樣了。住宅隨著年限而價(jià)值在下降，而商業(yè)地產(chǎn)卻隨著人氣的聚集而變得升值。” 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔表示。

　　南城商業(yè)崛起

　　相比于簡單的地段理論就可以指導(dǎo)的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的投資更多的是看重其成長性。

　　蔡宇翔回憶說，“十年前有很多的朋友問我南城怎么樣，我說想都別想。當(dāng)時(shí)提到南城就覺得是很低端的、收入低的，且管理混亂，沒有任何的投資回報(bào)。但是十年后的今天，南城的商業(yè)地產(chǎn)投資正在發(fā)生翻天覆地的變化”。

　　去年，凱德地產(chǎn)23億元接手保利春天里商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，今年底宜家在大興的家居中心開業(yè)，2014年底整個(gè)宜家購物中心將整體開業(yè)。

　　“我們對選址非常慎重，要和我們超區(qū)域型購物中心的獨(dú)特定位相匹配，我們希望長期致力于中國市場，所以選址時(shí)這也是我們考慮的主要因素之一。”英特宜家購物中心中國區(qū)董事總經(jīng)理丁暉曾經(jīng)這樣表述其選擇在北京南城開店的初衷。

　　伴隨著第二機(jī)場、城南發(fā)展計(jì)劃，南城未來的發(fā)展價(jià)值正在不斷地被放大。

　　而王珂看重的正是其未來的成長性，“當(dāng)我看到龍湖時(shí)代天街半徑三公里覆蓋的范圍內(nèi)幾乎都是圍繞小太陽的家庭產(chǎn)品，包括萬科、保利的參加，都是成長性的家庭，都是在未來兩三年里可能沒有太大的變化，但是兩三年以后這個(gè)整體消費(fèi)群體的曲線是往上的，還不像現(xiàn)在的核心區(qū)，一些社區(qū)包括商業(yè)，實(shí)際上消費(fèi)力是在下降的，因?yàn)槿丝诘哪挲g在下降”。

　　“龍湖和很多開發(fā)商一樣，既是買家也是賣家，我們買的是政府的資源、政府的規(guī)劃，我們在做時(shí)代天街時(shí)看重的就是未來的發(fā)展前景。在龍湖時(shí)代天街的區(qū)域內(nèi)，未來人口的密度將非常大，項(xiàng)目周邊19塊地中有17塊住宅用地、2塊商業(yè)用地，所以我們整個(gè)定位就是做區(qū)域內(nèi)最大的城市綜合體項(xiàng)目。”寧可表示。“我們目前在推售主力面積為100-300平方米的地鐵口‘鋪王’，價(jià)格3萬元-7萬元每平方米，約600萬元/套起，全業(yè)態(tài)亦可餐飲，位于主街入口，正對商業(yè)中心的電影院緊鄰餐飲中心，客戶的認(rèn)可度很高。”據(jù)悉，該項(xiàng)目商業(yè)累計(jì)銷售近15億元，月度銷售額持續(xù)數(shù)月領(lǐng)跑北京商鋪市場，屬于北京難得一見的地標(biāo)商業(yè)中心。

　　一線城市商鋪仍是投資熱點(diǎn)

　　當(dāng)前房價(jià)高企，主要是人們投資渠道窄，買房幾乎是惟一選擇。股票市場不景氣，其他貨幣手段，現(xiàn)金、貨幣基金、債券等產(chǎn)品少、收益低。只有信托類基金產(chǎn)品收益率比較高，而信托類產(chǎn)品主要是針對重資產(chǎn)業(yè)，如房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、資源類產(chǎn)業(yè)。另外，在城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政治穩(wěn)定的前提下，房地產(chǎn)也沒有不漲的道理。商業(yè)地產(chǎn)方面，一二線城市的商鋪升值空間非常大。

　　投資商業(yè)地產(chǎn)將是未來贏家

　　投資住宅跟投資商業(yè)的客群是兩個(gè)不同的群體。住宅首先考慮自用，然后是投資，商業(yè)絕大部分都是從投資角度去看。只要市場好，政策好，貸款利率有放松，投資住宅可能不需要太多的專業(yè)知識就可以賺錢。

　　但如果從長線投資來看，最后的勝利一定是商業(yè)，因?yàn)樗�的價(jià)值和時(shí)間的增長是成正比的；而住宅買的是地段，更多的是稀缺性，沒有什么眼光的問題，大勢升就會升。

　　選商鋪要看社區(qū)成長空間

　　一個(gè)區(qū)域人口密度不斷增加，客戶消費(fèi)也隨之增加，商鋪將進(jìn)入一個(gè)長期增值過程。龍湖時(shí)代天街半徑三公里覆蓋的范圍內(nèi)，包括萬科、保利開發(fā)的幾乎都是中國式的“小太陽家庭”樓盤，都是成長性的家庭，在兩三年以后這個(gè)整體消費(fèi)群體的曲線是往上的。這個(gè)消費(fèi)實(shí)際上是實(shí)體店鋪消費(fèi)的基礎(chǔ)，實(shí)體商業(yè)能夠支撐活下去，可持續(xù)地增長，基礎(chǔ)就是抓住了這個(gè)消費(fèi)半徑。

　　投資商鋪本質(zhì)是投資規(guī)劃

　　龍湖本身做商業(yè)有十年時(shí)間，已經(jīng)開發(fā)了十幾個(gè)天街，龍湖既是買家也是賣家，我們買的是政府的資源、政府的規(guī)劃。第一個(gè)就是城市化的發(fā)展，大家感覺非常強(qiáng)烈的是，從四環(huán)到六環(huán)的發(fā)展只用了不到三年的時(shí)間，那時(shí)候四環(huán)三四萬元已經(jīng)非常高了，我們做龍湖長楹天街的時(shí)候賣4.5萬元，去年結(jié)盤的時(shí)候售價(jià)在8萬元，很多人搶著買，這說明政府決策對未來投資價(jià)值的提升作用。