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    “看多”北京的開發(fā)商正在強(qiáng)勢回歸。

    前有中糧孫河奪地，樓面價直指4.8萬元/平方米；后有融創(chuàng)、葛洲壩41億亦莊拿地。如果說，商人在決策的時候，直覺的成份多一些，而在仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)陳錦平這樣的專業(yè)研究人員眼里，北京的樓市有強(qiáng)大的邏輯支撐。

　　北京是中國富人最“喜歡”居住的城市。據(jù)《胡潤百富2012年財(cái)富報(bào)告》，總資產(chǎn)超過千萬的中國富豪中有179000位居于北京，約占總數(shù)的17.5%；總資產(chǎn)超過1億的超級富豪中有105000位居于北京，占總數(shù)的16.5%，均位居全國首位。2009年至2012年，北京千萬富豪人數(shù)增加了36000人，上海和廣東同期分別增加24000人和30000人。從全球主要城市來看，北京（41人）名列第五，僅次于莫斯科、紐約、香港、倫敦。

　　北京是全球大型企業(yè)的集中地。北京擁有全球最多的世界500強(qiáng)總部，超越了東京，有123家。上榜世界500強(qiáng)的95家中國企業(yè)中，81家在北京設(shè)有辦公室，其中48家企業(yè)將總部設(shè)于北京。“眾多的頂級企業(yè)和公司總部，表明這個城市已迅速積累其高收入企業(yè)高管和高凈值人士。”陳錦平說。

　　在陳錦平看來，如果亞特蘭大、悉尼、雅典等城市飽受后奧運(yùn)效應(yīng)的經(jīng)濟(jì)衰退困擾，北京卻因?yàn)閵W運(yùn)會獲得重大發(fā)展機(jī)會，遠(yuǎn)超世博會對上海、亞運(yùn)會對廣州帶來的影響。

　　仲量聯(lián)行向本報(bào)記者提供的報(bào)告顯示，在奧運(yùn)會的籌備階段，北京城市人口數(shù)量激增，從2004年的1500萬增加到2008年的1800萬，目前總?cè)丝诩s為2070萬，是僅次于重慶和上海的第三大城市。超過1700萬人生活在北京市區(qū)。龐大的人口加上數(shù)量可觀的富裕人群，成為支撐北京零售市場的基石。2012年，北京社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到7700億元，位列全國第一，比上海高4.3%，比廣州高28.9%。

　　過去10年，北京投入巨資修建地鐵網(wǎng)絡(luò)。目前運(yùn)營里程456公里，是全球市內(nèi)地鐵網(wǎng)最長的城市之一。2016年，其地鐵線總長度有望突破660公里，覆蓋面積將達(dá)1100平方公里。至2020年，北京地鐵網(wǎng)絡(luò)總長度有望突破1000公里。“地鐵一響，房價飛漲”，已被過往印證為定律。

　　到處都在修建的寫字樓也不愁消化。盡管2008年北京CBD寫字樓空置率曾高達(dá)30%，但陳錦平認(rèn)為，這一狀況不會在未來5年內(nèi)出現(xiàn)。2011年中期空置率下降為個位數(shù)，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字則為4.4%。

　　服務(wù)業(yè)是帶動寫字樓需求的重要驅(qū)動因素。北京服務(wù)業(yè)人數(shù)從2007年的650萬增至2012年的約820萬，年均復(fù)合增長率4.6%。這是推動近兩年寫字樓市場需求強(qiáng)勁的主要原因之一。另一原因是，不僅政府供地有限，且受限于開發(fā)商的開發(fā)節(jié)奏，入市量也很難在短時間內(nèi)集中釋放。

　　國企成為北京寫字樓最大的用戶群體。在奧運(yùn)會結(jié)束后，總面積達(dá)220萬平方米的新建甲級寫字樓在2009年至2012年間完工，卻僅有一半進(jìn)入租賃市場，其余為國有企業(yè)定制自用。陳錦平承認(rèn)，其中有“四萬億”的影響，但國企依舊有很大的發(fā)展空間。“他們在國內(nèi)的業(yè)務(wù)有著剛性的增長，在全球市場的份額、影響力也越來越大，會產(chǎn)生一定的（寫字樓）需求量。”陳錦平預(yù)測，未來數(shù)年內(nèi)，北京商務(wù)辦公空間的空置率將維持在比較健康的水平。

　　如果拿香港和北京做比較，香港人陳錦平會告訴你，香港是非常重要的一個國際城市，但北京將會成為世界最大的經(jīng)濟(jì)體。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年北京首都機(jī)場全年累計(jì)飛機(jī)起降次架達(dá)55.7萬次，旅客吞吐量超過8200萬人次，穩(wěn)居世界第二位，僅次于亞特蘭大國際機(jī)場。過去5年，北京機(jī)場總客流量（北京首都機(jī)場和北京南苑機(jī)場）從2007年的5400萬增加到2012年的8500萬，年均復(fù)合增長率達(dá)到9.5%。

　　按照麥肯錫全球研究所2011年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京以其城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力在世界上排名第26位，位居西雅圖和墨爾本之后。但到2025年，北京名義國內(nèi)生產(chǎn)總值將增至8210億美元（較2010年增長逾4倍），屆時將成為世界第五大經(jīng)濟(jì)體。

　　這是否意味著，北京房價會直線上漲，沒有下跌的可能？陳錦平用研究人員的謹(jǐn)慎回答說，“還要看政府的政策和全球經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，但北京是個比較安全的城市。”