色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　在杭州樓市，素有“一鋪養(yǎng)三代”之說。雖然在當(dāng)下的樓市觀望氣氛十分濃厚，但杭州人對商鋪的關(guān)注和熱情，卻一點(diǎn)兒也沒有降溫。

　　且不說市中心一鋪難求，就連丁橋那邊，有個(gè)新樓盤的商鋪，一推出就賣出10多套。商業(yè)地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士、杭州贏商商業(yè)投資管理有限公司總經(jīng)理方芳對記者說，現(xiàn)在中小投資者對商鋪的興趣明顯超過了住宅。

　　據(jù)贏商機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：從目前商鋪成交的區(qū)域分布來看，城北和市中心的成交量最大，從去年9月至今年1月，成交量已經(jīng)超過20萬平方米。而接下來的供應(yīng)主力則集中在濱江、西溪、下沙等次級商圈板塊。

　　新商業(yè)板塊商鋪看漲

　　開年以來，商鋪市場一直很熱鬧。廣宇上東城的商鋪每平方米最高單價(jià)賣到了近1.2萬元；城西金色藍(lán)庭的商鋪?zhàn)罡邌蝺r(jià)賣到了2.8萬元左右。

　　跟武林商圈為中心的杭州傳統(tǒng)市區(qū)商鋪有價(jià)無市、基本上以租賃為主的情況相比，現(xiàn)在周邊區(qū)域商鋪銷售則大放異彩，無論翠苑、城西之類的次城區(qū)，還是濱江、申花、九堡、城北華豐等近郊新區(qū)，只要一有商鋪推出，就會購者如云。商鋪銷售還有一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是跟隨新盤開盤熱點(diǎn)區(qū)塊轉(zhuǎn)移，接下來西溪和濱江，將會成為商鋪?zhàn)罴�中的供�?yīng)區(qū)塊。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近半年來，成交量集中的區(qū)域?yàn)槲骱�區(qū)及拱墅區(qū)，具體區(qū)塊集中在申花、城西及翠苑。西城年華、德泰御峰大廈，繼續(xù)演繹申花區(qū)塊的熱點(diǎn)。而申花區(qū)塊的商鋪銷售均價(jià)也達(dá)到了26711元/平方米。萬家花城新盤商鋪價(jià)格更達(dá)到了32000元/平方米。城西區(qū)塊嘉綠景苑東園、鋒尚苑等老盤商鋪價(jià)格也明顯上揚(yáng)，嘉綠景苑東園的商鋪，2008年4月售價(jià)在13000-15000元/平方米之間，而現(xiàn)在賣到了20700元/平方米。

　　價(jià)格上，拱墅區(qū)的商鋪也有不俗的表現(xiàn)。隨著湖墅商圈的商業(yè)氛圍漸濃，此區(qū)塊內(nèi)的純商業(yè)裙樓開始突現(xiàn)出其應(yīng)有的價(jià)值，如“迪尚商務(wù)中心”均價(jià)達(dá)到44621元/平方米，而“浙商時(shí)代大廈”雖地處拱墅區(qū)，但實(shí)處武林商圈，底層寫字樓一套600平方米的配套商鋪價(jià)格賣到26900元/平方米。拱宸區(qū)塊的尚品商務(wù)樓得益于周邊成熟完善的超市賓館等商業(yè)配套，緊鄰區(qū)政府、運(yùn)河文化廣場，50-60平方米小商鋪單價(jià)也要32101元/平方米。

　　九堡代表樓盤是一度榮登月銷售套數(shù)冠軍的左鄰右舍，地鐵概念的成功催化，使其商鋪價(jià)值極具想象力，價(jià)格則賣到了同區(qū)域的高點(diǎn)21560元/平方米，并由此帶動同處九堡的魅力之城及泊林公寓也賣到了13000—18000元/平方米的均價(jià)。錢江新城由于大商業(yè)的規(guī)劃,同時(shí)小商業(yè)的散鋪投放量不大，所以商鋪價(jià)格也高開高走。

　　主城區(qū)中心區(qū)域商鋪銷售總體存在有價(jià)無市的情況，目前市中心區(qū)域整體商鋪投放量相對比較少，銷售商鋪類型以沿街商鋪為主，黃金地段樓盤的商鋪如西湖八號公館、仙林福座、河濱公寓等均價(jià)一般是在40000-60000元/平方米。

　　投資商鋪主要看中升值潛力

　　雖然新樓盤商鋪成交火熱，但方芳認(rèn)為，從投資回報(bào)率而言，許多樓盤的商鋪定價(jià)仍有水分：“合理的年投資回報(bào)率一般要求在6%左右，但按照現(xiàn)在的單價(jià)和租金算起來，大部分的回報(bào)率就在3%—4.5%之間。”

　　而從投資者的實(shí)際投資要求來看，很多人愿意花200萬元買個(gè)商鋪，年投資回報(bào)能達(dá)5%就相當(dāng)滿意了。一位銷售部負(fù)責(zé)人表示：“一些買商鋪的人，就想等過幾年再賣掉，對目前的年租金要求并不太高。”

　　同樣是投資房地產(chǎn)，不看好住宅卻看好商鋪，這是為什么？

　　方芳認(rèn)為，其實(shí)一直以來杭州的商鋪需求都是不小的，只不過在住宅投資的巨大泡沫下，商鋪的熱度被掩蓋了，現(xiàn)在住宅投資迅速降溫，商鋪投資則相對更為平穩(wěn)。

　　另一位業(yè)內(nèi)人士也表示：“最近手里有錢想咨詢投資商鋪、或者租套商鋪的還真是不少，我不能說投資商鋪一定比投資住宅賺錢，但從目前的形勢判斷，基本上認(rèn)為杭州住宅的上行通道受到的壓力更大，而商鋪的價(jià)格更處于一個(gè)相對比較安全的水平上。”

　　專家支招如何買到好商鋪

　　在經(jīng)濟(jì)波動、新樓盤輩出的樓市，傳統(tǒng)的“一鋪養(yǎng)三代”的理念，已不適合目前的形勢，方芳建議投資者應(yīng)該形成成熟和理性的投資理念，并積極學(xué)習(xí)科學(xué)的投資技巧。

　　那么，商鋪該如何投資呢？專家給出了不少建議。

　　第一，除了專業(yè)的市場商鋪外，目前市場上供應(yīng)量比較集中的多為社區(qū)商鋪。經(jīng)營社區(qū)商鋪要看社區(qū)人群的數(shù)量、層次和特征。對消費(fèi)能力一般的社區(qū)，也就是一些郊區(qū)大盤，如果經(jīng)營蔬菜超市、水果店、特色小吃店、干洗店、社區(qū)大藥房、兒童玩具飾品店等業(yè)態(tài)還是很有可為的。而對于高檔社區(qū)，除日常所需外還可考慮諸如咖啡店、酒吧、國際品牌專營店等。

　　第二，通過研究社區(qū)的成熟度，借鑒商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)格，心里對商鋪價(jià)位要有一個(gè)大概合理的定位。商鋪的價(jià)格也有一個(gè)大致的類比，是和同位置的住宅價(jià)格相比，在3倍以內(nèi)的尚屬有升值空間，如果過高，則明顯風(fēng)險(xiǎn)過大。按同地段同類型的租金計(jì)算，能在8～10年以內(nèi)收回全部投資的商鋪較為理想。成熟的社區(qū)其商鋪相對更具有商業(yè)價(jià)值，其價(jià)位也相對較高。除去人為炒作因素，若商鋪的轉(zhuǎn)讓價(jià)格逐漸上升，其商業(yè)價(jià)值也愈高，值得購買投資。

　　第三，要看社區(qū)規(guī)劃。這對于郊區(qū)大盤尤為重要。盡管目前樓盤入住率低，但由于政府規(guī)劃，以后周邊會有交通樞紐中心、換乘中心等，這樣的商鋪就算目前租金回報(bào)率低，還是有極高的投資價(jià)值的。還要考慮規(guī)劃中的配套設(shè)施建設(shè)，如公交車站、學(xué)校等，如果周邊規(guī)劃再有寫字樓、商場等附加值更高的物業(yè)，那更是要抓緊投資了。如果幾個(gè)住宅小區(qū)聚集在一起形成“扎堆效應(yīng)”，那也是理想的商鋪，因?yàn)檫@些小區(qū)底商、沿街商鋪會形成商業(yè)街的格局，將會帶來理想的消費(fèi)人流。另一個(gè)重要方面要考慮到周邊道路的寬度，沿街商鋪是最為理想。

　　第四，謹(jǐn)慎對待“包租”問題。出售底商產(chǎn)權(quán)，保證投資者年回報(bào)率是開發(fā)商吸引客戶的流行方式。對于規(guī)模較大的底商的出售，開發(fā)商經(jīng)常選擇“包租”方式，將底商分割成幾十平方米或百余平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價(jià)而吸引中小投資者。投資者會得到幾年的8%—10%的回報(bào)率保證，且不必參與租賃與經(jīng)營，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，一旦開發(fā)商承諾的回報(bào)率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報(bào)或?qū)⑺�購底商出售�?/p>