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    2009年樓市開局還是非常嚴(yán)峻，但2月以來成交出現(xiàn)“小陽春”，周成交641套，30000套存量也隨之迎來了階段性“降壓”。為此，新房入市節(jié)奏略微放緩。

    在我看來，2月價(jià)格走低換成交依然是主因。

    從目前市場形勢看，杭州中心城區(qū)高端市場房價(jià)及成交形勢表現(xiàn)一直較為穩(wěn)��；而市場更多的壓力來自于主城環(huán)線板塊的下沙、濱江、九堡、西湖（三墩）、拱墅（城北橋西、華豐）等區(qū)域的中端市場，其房源占到主城總存量的84.7%。

    2008年底至今，促銷項(xiàng)目也越來越多，且促銷力度越來越大，先后經(jīng)過5輪價(jià)格下調(diào)，尤其是下沙、濱江等環(huán)線板塊，區(qū)域價(jià)格下降幅度在2000-3000元/平方米以上，且還有加劇之勢。近日野風(fēng)·海天城的促銷價(jià)格，已使得下沙的價(jià)格直逼5000元/平方米線。

    房價(jià)下調(diào)，是“刺痛”，也是“自救”；是杭州房價(jià)結(jié)構(gòu)體系必然盤整的過程，也是尋求新的市場平衡點(diǎn)的過程。杭州環(huán)線板塊已陸續(xù)出現(xiàn)的逆勢走紅項(xiàng)目，其最大的共同點(diǎn)就是價(jià)格“讓步到位”，進(jìn)入剛性需求的房價(jià)承受區(qū)間，產(chǎn)品銷售才得以有效盤活。

    與此同時(shí)，市場“解困”，政府的合力很重要。政府救市，關(guān)鍵作用在于樹信心，有效提升購買力，穩(wěn)定樓市。最近杭州政府出臺(tái)的拆遷新政，既具有相應(yīng)的預(yù)期。

    首先，本輪救市新政，政府救市動(dòng)作更為實(shí)際，每拆遷戶可能得到22%的增補(bǔ)及獎(jiǎng)勵(lì)額度，著實(shí)體現(xiàn)出“政府出一些，開發(fā)商降一些”的市場步調(diào)。按照新的補(bǔ)償辦法，被拆遷人一次性可拿到的補(bǔ)償款一般在60萬元-96萬元/套，有利于2008年90/70供應(yīng)主體結(jié)構(gòu)的對(duì)接，進(jìn)一步邁入或靠近目前主城供應(yīng)價(jià)格體系。

    必須注意的是，從拆遷人群作為突破口，最易于把握與激活的市場環(huán)節(jié)。隨著規(guī)劃啟動(dòng)的不斷深入，拆遷人群也是有效且持續(xù)的剛需群體。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，杭州城鄉(xiāng)拆遷面積671萬平方米。截至2月12日，杭州主城區(qū)商品房可售面積391萬平方米（約31000套），可售面積與拆遷面積比近2∶3，從供需比重上，通過制造新的平衡關(guān)系，以平抑經(jīng)濟(jì)頹勢給房產(chǎn)供需市場帶來的負(fù)效，進(jìn)而將房產(chǎn)市場再度拉到穩(wěn)健的市場軌道。

    總之，2009年樓市盤整重在打開“剛需信心”的這一市場“死結(jié)”，從房地產(chǎn)市場自身價(jià)格下調(diào)到政府大力出手救市，已經(jīng)有著積極的開始，樓市上半年的階段性回暖還是有可能的。

    （作者為攻略地產(chǎn)執(zhí)行董事）