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    回顧歷史,第一輪房產(chǎn)投資是商鋪,第二輪是寫(xiě)字樓。2007年以后,對(duì)應(yīng)著城市要轉(zhuǎn)型,CBD出現(xiàn),城市綜合體也出現(xiàn)了。這跟城市發(fā)展形態(tài)有關(guān),否則的話城市就會(huì)落后。

    那有人問(wèn)其他的投資方式呢?回顧一下投資市場(chǎng),黃金、股票多是虧的,但是投資寫(xiě)字樓沒(méi)問(wèn)題,比通脹系數(shù)高多了,再說(shuō)這還是全國(guó)平均數(shù)。

    商業(yè)樓宇租金上漲迅速

    今年商業(yè)地產(chǎn)租金漲幅超過(guò)了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格漲幅。2012年中期,潘石屹宣布公司進(jìn)行戰(zhàn)略性的調(diào)整,將之前的“出售物業(yè)”改為“持有物業(yè)”,持有物業(yè)能獲取什么收益呢?租金。所以買(mǎi)房子一定要買(mǎi)中心,中心的資源永遠(yuǎn)是緊缺的,造成潘石屹下如此決策的原因也很明顯,一是城中心的土地會(huì)越來(lái)越少,二是近期租金上漲飛快。

    央視特約評(píng)論員、北京虎杰投資咨詢首席分析師張寅在濰發(fā)表演講時(shí)講了一個(gè)數(shù)據(jù),從2011年的7月到2012年的7月一年內(nèi),北京寫(xiě)字樓的租金最高漲了75%,上海大概為60%,全國(guó)的商品房綜合租金從2011年7月至今年7月,含西藏漲了3.1%。美國(guó)惠普公司宣布,在北京宣布由于租金上漲過(guò)快,要搬到稍微便宜一點(diǎn)的另一個(gè)地方去。也就是說(shuō),潘石屹轉(zhuǎn)型在此時(shí)絕不是偶然,如果僅僅一個(gè)價(jià)格往上漲、租金回報(bào)低他肯定會(huì)繼續(xù)賣房子,因?yàn)檫@樣收益最高。但要是房?jī)r(jià)穩(wěn)定了,租金回報(bào)反而上去了,那肯定是持有比較合算。特別是對(duì)于想穩(wěn)定投資不想搞投機(jī)的人,收租金是最好的。

    有人問(wèn)那其他的投資方式呢?回顧一下投資市場(chǎng),黃金、股票都是虧的,但是投資寫(xiě)字樓沒(méi)問(wèn)題,比通脹系數(shù)高多了,再說(shuō)這還是全國(guó)平均數(shù)。在民生街一個(gè)社區(qū)商鋪價(jià)格,短短一年時(shí)間,價(jià)格基本上翻一番。“你問(wèn)你們的店多少錢(qián)?”“46萬(wàn)。”“不,我是租,不是買(mǎi)。”“就是租啊!”在新華路這樣的黃金地段有一家商鋪打出出租字樣后,出現(xiàn)了這樣的對(duì)話。

    樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位聚集效應(yīng)

    2012年年初,奎文區(qū)第十三次黨代會(huì)提出了“五年再造一個(gè)新奎文”的宏偉目標(biāo),讓奎文區(qū)的發(fā)展全面融入“藍(lán)黃”兩大國(guó)家戰(zhàn)略,努力把奎文區(qū)打造成為具有國(guó)際化眼光、現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)、本土化特色的城市CBD核心區(qū)。

    奎文區(qū)突出抓好虞河西岸商務(wù)休閑區(qū)、陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)、“三王一馬”四村城中村改造3個(gè)投資過(guò)50億元,老體育場(chǎng)、健康街樓宇總部群等6個(gè)投資過(guò)30億元,濰坊汽車產(chǎn)業(yè)園、晨晟世紀(jì)城等10個(gè)投資過(guò)20億元,文化旅游中心、濰坊大虞文化村等20個(gè)投資過(guò)10億元的大項(xiàng)目,全年確保施工總面積500萬(wàn)平方米,其中新開(kāi)工200萬(wàn)平方米。同時(shí),以國(guó)際金融、現(xiàn)代物流、中介服務(wù)、知名總部和精品消費(fèi)為重點(diǎn),吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)在奎文區(qū)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)、研發(fā)、營(yíng)銷中心,努力把奎文區(qū)打造成為全市的總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)、樓宇經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)區(qū)。

    商務(wù)樓宇一直是奎文區(qū)的優(yōu)勢(shì)所在,未來(lái)發(fā)展確保非住宅地產(chǎn)比例不低于總開(kāi)發(fā)面積的50%,打造一批品牌化純商務(wù)樓宇集群、大體量城市綜合體和特色商貿(mào)商務(wù)板塊,形成在全市的高端引領(lǐng)。2012年完成商務(wù)開(kāi)發(fā)面積100萬(wàn)平方米以上、年稅收過(guò)千萬(wàn)元的商務(wù)樓宇達(dá)到25座,樓宇經(jīng)濟(jì)年實(shí)現(xiàn)稅收突破8億元。力爭(zhēng)到2016年,全區(qū)年稅收過(guò)千萬(wàn)元的商務(wù)樓宇達(dá)到40座以上,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)增加值比重達(dá)到50%以上。

    城市發(fā)展的必然
 
    從濰坊市的現(xiàn)狀來(lái)看,同一項(xiàng)目,寫(xiě)字樓價(jià)格肯定高于住宅。在濰坊中心城區(qū)住宅普遍“過(guò)四穩(wěn)五”的情況下,寫(xiě)字樓的價(jià)格多在七八千元。與一二線城市相比分層并不算太明顯。

    再加上陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)、世紀(jì)環(huán)球中心、中天下濰坊國(guó)際、天潤(rùn)大廈、金融廣場(chǎng)、濰坊中心、濰坊商業(yè)大廈、祥業(yè)國(guó)際大廈、世紀(jì)名城領(lǐng)峰、世界之窗商務(wù)大廈、高新社區(qū)金融服務(wù)中心、財(cái)富國(guó)際商務(wù)大廈等等一大批新商務(wù)樓宇進(jìn)入市場(chǎng),未來(lái)的成長(zhǎng)空間肯定不會(huì)小。

    2012年是濰坊市加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵之年,總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)發(fā)展是城市實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型與升級(jí)的發(fā)展方向和必然趨勢(shì),大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì),打造可實(shí)現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的真實(shí)載體,成為了市政府今年“轉(zhuǎn)型升級(jí)”工作的重點(diǎn)之一。濰坊也出臺(tái)了一系列針對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的鼓勵(lì)和規(guī)范政策,比如奎文區(qū)對(duì)大面積租戶的房租進(jìn)行補(bǔ)貼。

    在未來(lái)兩三年之內(nèi),僅新華路就有不下四座大型寫(xiě)字樓宇問(wèn)世,其發(fā)展與地段有關(guān),更與市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展定位密不可分。

    一個(gè)新的財(cái)富周期

    目前,中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的居民再財(cái)富周期,這是從歷史回顧來(lái)看得出的結(jié)論。

    新中國(guó)成立之前,財(cái)富主要少量集中在一些城市工商業(yè)者手中,新中國(guó)成立之后,國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)生了巨大的變化,從自由經(jīng)濟(jì)形態(tài)向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形態(tài)轉(zhuǎn)移,1956年出現(xiàn)了公私合營(yíng),工商業(yè)者的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為國(guó)有化。

    1978年改革開(kāi)放開(kāi)始。之后國(guó)債和企業(yè)債券恢復(fù)發(fā)行。1992年10月提出了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),隨后取消糧票。2001年12月11日中國(guó)加入WTO,2004年以后地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行了土地招牌制度,房產(chǎn)成為投資新渠道,也就是在這一年,全國(guó)銷售商品房面積總和,第一次出現(xiàn)了超過(guò)當(dāng)年商品房竣工總量。

    2010年個(gè)人海外投資開(kāi)始興起,大量的人通過(guò)移民的方式或直接去投資外國(guó)房產(chǎn),最開(kāi)始選擇去的是加拿大或澳大利亞,從去年的下半年,即2011年的下半年到目前為止,海外重點(diǎn)投資的地方變成美國(guó)。

    2011年,個(gè)人從住宅投資向商業(yè)地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因第一不限購(gòu),第二,商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值第一次出現(xiàn)了顯現(xiàn)。大家突然發(fā)現(xiàn)這些年商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)一點(diǎn)不比住宅差,只是大家原來(lái)覺(jué)得買(mǎi)住宅比較方便而已。第三,大家從今年開(kāi)始,買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)大家更重視的原因又增加了一個(gè),就是今年商業(yè)地產(chǎn)的租金漲幅超過(guò)了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格漲幅。