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　　人氣和運(yùn)營管理是關(guān)鍵

　　隨著商業(yè)模式的發(fā)展變化，以及城市發(fā)展格局的調(diào)整，城市綜合體已經(jīng)成為一種滿足城市人生活、工作、娛樂、休閑等諸多需求的多功能建筑形態(tài)，符合城市發(fā)展規(guī)律。在商業(yè)項(xiàng)目中，小型的商業(yè)綜合體，總價(jià)不高，比較適合個(gè)人投資。如何投資城市綜合體商鋪？這是投資者比較關(guān)心的話題。

　　商鋪投資較復(fù)雜

　　相比起住宅投資，商鋪投資要復(fù)雜得多。

　　因?yàn)樽≌�租金幾乎是由附近住宅的市場行情決定的，具體某套房子的價(jià)格會(huì)因?yàn)檠b修、樓層的因素而上下浮動(dòng)，而商鋪的租金前景卻在很大程度上取決于培育，一街之隔的兩個(gè)商業(yè)綜合體的商鋪，就可能這個(gè)搶手，那個(gè)沒人租。

　　好鋪確實(shí)能“一鋪養(yǎng)三代”，但是在那之前，你要先判斷它的潛力。

　　不僅如此一些項(xiàng)目的政府規(guī)劃、招商情況聽起來都像模像樣，租金回報(bào)計(jì)劃也很詳細(xì)。

　　但是面對(duì)一份一知半解的投資回報(bào)計(jì)劃，且所有信息都來自銷售人員的介紹，很多人并不知道這商鋪將來會(huì)帶來的，是源源不斷的收益和升值，還是一次匆忙投資的失敗。招商、人氣是關(guān)鍵

　　面對(duì)不斷增多的商業(yè)地產(chǎn)，投資客該如何決斷呢?網(wǎng)絡(luò)上一項(xiàng)題為“您選擇商鋪，最關(guān)注什么”的調(diào)查中，筆者發(fā)現(xiàn)有78%的參與者表示人氣、交通、地段是投資商鋪?zhàn)铌P(guān)注的因素。可見，好的商鋪都有共同特性，即交通便利、所處區(qū)域人流量大、商鋪適用行業(yè)廣泛等。除了看人氣和地段外，中小投資者在選擇商鋪時(shí)還看旁邊是否有主力店，盡量選擇面積適中的商鋪以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，拿地的時(shí)候就要有清晰的規(guī)劃，拿到地以后招商就要開始了，這時(shí)候主要任務(wù)是確定主力店能吸引大量人流的大賣場或購物中心。因?yàn)椴煌�的業(yè)態(tài)會(huì)在建筑要求上千差萬別，購物中心在經(jīng)營面積、建筑格局、水電線路等方面的要求和大型超市不一樣，所以必須在開工之前就確定主力店及其位置，并把主力店的要求融合進(jìn)建筑設(shè)計(jì)。

　　運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)需看重

　　對(duì)一個(gè)商業(yè)綜合體來說，最重要的是招商能力和運(yùn)營管理。

　　僅憑招商質(zhì)量也不能保證租金增長、商鋪增值，后期運(yùn)營能力甚至比招商質(zhì)量更關(guān)鍵，它直接關(guān)系到優(yōu)質(zhì)商戶會(huì)不會(huì)長久地留下來。

　　在開業(yè)初期，經(jīng)營管理公司對(duì)商戶品牌的要求可能會(huì)稍低一些，但是在經(jīng)營的過程中，它會(huì)慢慢把經(jīng)營狀況不好的、和整體經(jīng)營方向不合的商戶調(diào)整出去，引進(jìn)更適合的商戶。

　　這個(gè)過程中，商鋪的實(shí)際回報(bào)率不會(huì)高，而業(yè)態(tài)和商戶還要被不斷規(guī)劃和調(diào)整，以期改善消費(fèi)者體驗(yàn)，形成持久的消費(fèi)吸引力，這就是俗稱的“養(yǎng)鋪”。

　　當(dāng)心爛尾樓改造

　　商業(yè)綜合體爛尾樓主要分兩種。

　　一是還沒建好，開發(fā)商由于各種問題，只能把未完工的建筑丟在那里。

　　還有一種是已經(jīng)開業(yè)了但是經(jīng)營管理不善，冷清的商業(yè)氛圍一直沒有好轉(zhuǎn)，導(dǎo)致商戶紛紛離開，沒有收益只能轉(zhuǎn)讓。

　　從這個(gè)角度評(píng)判，收購來的爛尾樓是給已經(jīng)建好了的項(xiàng)目再次招商。后面接盤的投資商能做的就只有在不改變建筑結(jié)構(gòu)的前提下做外立面和內(nèi)部改造。而且招商要從頭開始做，培育難度比較大。

　　選擇商業(yè)綜合體的小建議

　　1.至少有5條公交線經(jīng)過

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為投資總面積4萬平方米的小型商業(yè)綜合體最適宜。其中賣場面積2萬平方米、購物中心2萬平方米，但前提是3公里范圍內(nèi)有10萬居住人口。在投資之前到類似地段和規(guī)模的商業(yè)綜合體去考察，很多大型的二手房中介都有商鋪部，通過它們也能了解到已經(jīng)開業(yè)的商鋪的租金狀況。

　　了解了租金行情以后，再去政府網(wǎng)站了解你想投資的商業(yè)綜合體附近的規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)周邊的路網(wǎng)規(guī)劃非常重要，它是決定周邊顧客到達(dá)便捷性的重要因素，要確定有5條以上的公交線路經(jīng)過這里或是附近有地鐵站。

　　2.跟著主力店，更安全

　　歐尚、樂購等大型連鎖賣場品牌如果已經(jīng)確定進(jìn)駐，投資失敗的幾率會(huì)降低很多。因?yàn)榈谝贿@說明招商團(tuán)隊(duì)的能力，第二這些大型賣場能吸引周邊2公里至3公里范圍內(nèi)的居民來采購生活用品，把消費(fèi)人流日�；�。

　　有了持續(xù)不斷又可觀的人流量，經(jīng)營管理公司再逐漸把不適合附近消費(fèi)人群偏好的商戶換成吸引力強(qiáng)、租金支付能力強(qiáng)的，讓這些人愿意留下來消費(fèi)餐飲以及其他百貨商品，你的商鋪?zhàn)饨鹁陀凶V了。

　　3.樓層和位置都不重要

　　產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的商業(yè)綜合體，由于所有商鋪的經(jīng)營由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理，小業(yè)主賺的不是自己那塊小商鋪的租金，而是整個(gè)商業(yè)綜合體所有經(jīng)營部分的租金的平均值。盡管1樓的商鋪一定比4樓的商鋪?zhàn)饨鸶撸�但你的租金水平和商鋪的樓層、位置都沒有太大關(guān)系。