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    第一太平戴維斯研究報(bào)告指出，2013年第一季度，由于僅有兩個(gè)自用型項(xiàng)目竣工入市，北京甲級(jí)寫字樓可租賃存量穩(wěn)定在914萬平方米。年后3個(gè)季度，僅有4個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將交付使用，為市場新增15.6萬平方米可租賃供給。

    “這將令2013年供給量跌至過去15年最低值。”第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司北京研究及顧問咨詢部董事王瓊告訴記者，北京甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)將繼續(xù)面臨可租賃供給短缺的狀況。

    對(duì)此，高和資本董事長蘇鑫告訴記者，“過去10年，中國房地產(chǎn)市場在城市化的推動(dòng)下，主要以快速開發(fā)為主導(dǎo)，但隨北京、上海等一線城市新供應(yīng)土地越來越少，商業(yè)配套幾近飽和，一線城市已進(jìn)入以存量房交易為主的‘存量時(shí)代’。”

    寫字樓供需矛盾推高租金

    供需矛盾的持續(xù)增長，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓的租金依然“高燒不退”。

    戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，北京甲級(jí)寫字樓租金上漲至每月每平方米298.23元，環(huán)比上漲1.27個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比上漲7.46%。同時(shí)，在無新項(xiàng)目入市的情況下，寫字樓空置率下降至1.97%，環(huán)比降低0.79個(gè)百分點(diǎn)。

    近年來，北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)愈加稀缺，據(jù)了解，2013年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)僅為5年來年均供應(yīng)量的一半。“環(huán)比漲幅受到進(jìn)一步抑制，僅為0.4%”王瓊告訴記者，鑒于眾多業(yè)主迫于需求放緩提供更多租金以吸引租戶，截至第一季度末，北京甲級(jí)寫字樓租金為每平方每月318.8元。

    “東部傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)租金甚至出現(xiàn)近3年來首次小幅下跌，但西部市場及新興區(qū)域租金仍保持增長。”王瓊補(bǔ)充說。

    第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2012年12月，北京甲級(jí)寫字樓可租賃存量為914萬平方米。由于寫字樓總供給量嚴(yán)重不足，而需求穩(wěn)定增長，使得全市寫字樓整體空置率一直維持在較低水平。盡管有新項(xiàng)目入市，但是2012年第四季度北京寫字樓整體空置率為3.0%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

    高和投資分析人士指出，除了供應(yīng)量稀缺，一線城市寫字樓的需求構(gòu)成已發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，“租客群體在不斷變化，同時(shí)核心位置面臨再聚集趨勢。”

    王瓊告訴記者，過去北京70%~80%的寫字樓需求都是由外企帶動(dòng)，尤其是世界500強(qiáng)企業(yè)，而現(xiàn)在內(nèi)資企業(yè)的租賃需求已經(jīng)占據(jù)很大比例。“今年1月份北京甲級(jí)寫字樓租賃成交3.75萬平方米總量中，內(nèi)資企業(yè)占比為60%，外資企業(yè)為40%。”

    基金化運(yùn)作模式

    “隨著一線城市核心地段土地供應(yīng)的飽和，核心位置的商辦物業(yè)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，并且這種趨勢將不斷被強(qiáng)化。”蘇鑫指出，“以上海為例，目前核心地段的寫字樓市場現(xiàn)狀是甲級(jí)寫字樓占比約為20%，而純乙級(jí)寫字樓占比高達(dá)70%，這些乙級(jí)寫字樓大多建成年限較久，而甲級(jí)寫字樓租金每天每平方米高達(dá)11元，乙級(jí)寫字樓每天每平方米不足5元，這兩者之間存在巨大的市場空白。”

    蘇鑫告訴記者，目前地產(chǎn)基金的快遞發(fā)展，商業(yè)投資也逐漸出現(xiàn)了“資產(chǎn)精裝修”。

    其實(shí)，早在2003年前后，摩根斯坦利、黑石等外資基金便開始收購多個(gè)一線城市核心區(qū)域的寫字樓和服務(wù)式公寓，“不過這些收購大多是不良資產(chǎn)并購，或者是爛尾樓收購，還沒有出現(xiàn)人民幣基金這種形式。”蘇鑫告訴記者，這種模式主要是在收購后，通過資產(chǎn)改造完成對(duì)資產(chǎn)的升級(jí)，然后再統(tǒng)一招租，銷售給機(jī)構(gòu)或者其他投資者，同時(shí)接受投資人委托進(jìn)行長期資產(chǎn)管理權(quán)。

    蘇鑫告訴記者，類似黑石、鐵獅門等基金化運(yùn)作模式，將在存量市場中迎來快速發(fā)展機(jī)會(huì)。