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    4月初的一天，WENDY所在的公司收到了新的租賃合同。公司在北京CBD一家商住兩用寫字樓——旺座中心辦公，去年110平方米的月租金是14000元，今年4月漲至15000元。

    這個漲幅尚算溫和。

    21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長兼總裁盧航告訴本報記者，有些寫字樓的租金和2010年相比，升高了一倍以上。

    許多公司都是以3年為周期簽訂寫字樓的合約。再度續(xù)約時發(fā)現(xiàn)，租金高得離譜。

    租戶們并不是束手無策。為了節(jié)約成本，WENDY的老板去年下半年在望京一個商住樓另租了一套房，供公司技術部使用，租金每月5500元。一些租戶們選擇用腳投票，漢威大廈、遠洋國際中心、光華路SOHO空置面積增加。

    在這場角力中，租戶們似乎漸漸占到上風。如果以季度為周期衡量，CBD內(nèi)甲級寫字樓租金開始下降了。“個別業(yè)主為了留住一些租戶，選擇了調(diào)低租金”，第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊告訴本報記者。

    漲跌之間

    第一太平戴維斯和仲量聯(lián)行等機構一直在監(jiān)測北京甲級寫字樓的動向。今年1月，王瓊發(fā)現(xiàn)，北京金融街、CBD等核心地區(qū)的寫字樓，租金差不多在每個月500元/平方米，接近于香港中環(huán)地區(qū)的寫字樓租金，且兩倍于上海地區(qū)同類型的寫字樓租金價格。高緯環(huán)球的報告也顯示，北京的租金水平在全球最貴寫字樓排行榜中位居第七。

    去年發(fā)生了一系列的“逃離”事件。比如，惠普已經(jīng)和酒仙橋亨通商務園簽了新的租賃協(xié)議。此外還有甲骨文和路透社將部分辦公面積搬遷至上地，奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區(qū)域。同時，中國煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯(lián)想、百度等大企業(yè)，在選擇新的辦公地點時，也開始刻意回避CBD等傳統(tǒng)商圈，向通州、大望京、石景山等區(qū)域擴散。

    留下來的租戶，有些選擇了退租部分面積。寫字樓的擁有者們并非毫無察覺。供應量依然很少，空置率在下降，但由于宏觀經(jīng)濟不景氣，影響了一些企業(yè)的擴租需求。尤其是一些跨國企業(yè)。經(jīng)濟環(huán)境的變化是寫字樓所有者無法左右的，亦是影響寫字樓租金的最大因素。

    王瓊告訴記者，反映在CBD寫字樓的租戶構成上，中資客戶比例在持續(xù)增加，CBD不再是外企的天下，中資客戶的比例可能已經(jīng)達到40%以上。

    “為了挽留客戶，寫字樓業(yè)主往往會給予續(xù)租客戶更為優(yōu)惠的條件，租金往往會低于新租客戶。”第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事溫書閱指出。

    變化還在于，去年3季度開始，租金增長已現(xiàn)頹勢。CBD區(qū)域租金近三年來首次小幅下跌。截至今年一季度末，北京甲級寫字樓租金為每平方米每月318.8元，環(huán)比漲幅僅為0.4%。

    國貿(mào)們的瓶頸期

    租戶與業(yè)主之間，新的平衡正在形成。

    以國貿(mào)中心為例，該項目的擁有者中國國貿(mào)不久前發(fā)布的年報顯示，公司2012年19.8 億元營業(yè)收入中，寫字樓貢獻8.7億元，同比增長26.2%。國貿(mào)三期寫字樓租金469 元/平方米·月(一期和二期分別為381元、436元/平方米·月)，出租率87.0%。

    招商證券分析師羅毅認為，中國國貿(mào)已進入增長瓶頸期，并對2013年預期較為悲觀，寫字樓租金漲幅將回落。

    王瓊也表示，過去3年內(nèi)，北京甲級寫字樓市場租金持續(xù)高速增長，已極大地削弱了租戶的承擔能力，加之宏觀經(jīng)濟下行使得企業(yè)擴張需求放緩，同時，“去中心化”現(xiàn)象明顯，新型商務區(qū)將為企業(yè)帶來更多的辦公選擇，極大地減弱了傳統(tǒng)商務區(qū)優(yōu)勢。未來一段時間，寫字樓市場將逐步進入平淡期，空置率、市場活躍度以及租金增幅均會處于低位。

    高緯環(huán)球中國區(qū)研究部董事張平預測2013年中國寫字樓市場呈三大趨勢：“第一，核心商圈高租金、低供應的局面，將進一步推進北京和上海企業(yè)租戶選址的邊緣化。第二，得益于優(yōu)越的基礎設施、人才儲備及產(chǎn)業(yè)支撐，二線門戶城市將繼續(xù)成為制藥業(yè)、金融業(yè)、高科技以及文化創(chuàng)意等行業(yè)，后臺功能部門落戶的首選。第三，提高民生和促進消費等政策，將逐步促進醫(yī)療、教育、批發(fā)及零售等與民生相關行業(yè)的寫字樓需求。”

    盧航認為，在成熟的市場里，員工數(shù)大的企業(yè)通常會選擇郊區(qū)化辦公，CBD會是一些高級律師事務所和金融機構、咨詢機構聚集的場所，但由于北京周圍總部基地類型的產(chǎn)品還不成熟，不僅選擇少，且配套不夠好，很多企業(yè)都不愿意去郊區(qū)。“這對開發(fā)商來說，也許是個新的機會。”盧航說。