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　　近日，南寧本土一網(wǎng)媒論壇中爆出“小道”，稱南寧將迎來史上單次規(guī)模最大的寫字樓推盤潮。

　　消息一出，技驚四座。更猶如鯰魚般攪亂了當(dāng)前“靜如止水”的寫字樓市場。

　　坊間說法是否屬實(shí)？若真如此，在懵懂中出發(fā)的南寧寫字樓——熱，能維持多久？

　　寫字樓抗跌，全世界的地產(chǎn)市場都是這個趨勢。正所謂波瀾不驚之下，恰是投資者蠢蠢欲動的身形。然而，早幾年，南寧不少寫字樓是賣不過住宅的，個別還出現(xiàn)過同地段寫字樓和住宅價格持平，甚至“倒掛”的不正�，F(xiàn)象，令人吃驚。

　　其中的原因，業(yè)內(nèi)的解釋是：好地段和好硬件組合，不一定就能成為好寫字樓。這就相當(dāng)于有了好面粉和純凈水，不一定就能做出好面包。當(dāng)下，過了那個只看“地段+硬件”年代，南寧寫字樓市場必須謀求全新的變革。

　　潘多拉的誘惑

　　有人說，南寧寫字樓的開發(fā)現(xiàn)狀其實(shí)就是一個潘多拉模仿秀。絕美的潘多拉集眾多優(yōu)點(diǎn)于一體，充滿了對人類的誘惑。正如南寧房地產(chǎn)市場讓大多數(shù)人看到的是一個又一個的財(cái)富傳奇，因此只要是做地產(chǎn)就賺錢，在這個城市成為根深蒂固之觀念，也讓越來越多的人趨之若鶩。

　　2011年3月，南寧住宅“限購”落定。隨后，商業(yè)地產(chǎn)全面爆發(fā)。兩年間，尤其是商鋪，“托關(guān)系選鋪”、“通宵排隊(duì)買鋪”等現(xiàn)象充斥著南寧樓市。緊接著，寫字樓投資頻繁進(jìn)入人們法眼。

　　3月初的調(diào)查中，記者走訪了南寧市區(qū)18家寫字樓，調(diào)查區(qū)域主要以青秀區(qū)及興寧區(qū)為主，西鄉(xiāng)塘及江南區(qū)也有個別寫字樓在調(diào)查范圍內(nèi)。在被調(diào)查的這些樣本中，絕大多數(shù)寫字樓出租率在90%以上，有部分寫字樓出租率甚至達(dá)到了98%。

　　如此高的出租率，匹配的卻是當(dāng)前南寧寫字樓大多不足2萬元/㎡的售價，以及1—3元/㎡/天（普通寫字樓）的租金。數(shù)據(jù)顯示，2011—2012年間，南寧寫字樓供應(yīng)面積約17.5萬㎡，成交約15.9萬㎡，存量不足2萬㎡。

　　直觀的數(shù)據(jù)反映一個事實(shí)：南寧寫字樓市場空間很大。尤其隨著南寧青秀萬達(dá)廣場等高端寫字樓的推出，寫字樓的開發(fā)必將成為南寧地產(chǎn)熱點(diǎn)。

　　一切看上去都很美。“限購”的一紙?zhí)炝钜沧屔虡I(yè)地產(chǎn)看上去變成了地產(chǎn)投資的新方向。

　　寫字樓“租售熱”的背后

　　然而，簡單做一番回顧，我們會發(fā)現(xiàn)寫字樓“租售熱”背后的某些相似。

　　2004～2008年，南寧寫字樓市場以地段為王，商圈成熟的寫字樓租售狀況可觀；2009～2012年中，寫字樓品質(zhì)全面成為投資者選購的重要標(biāo)準(zhǔn)，更是決定租價的關(guān)鍵。當(dāng)下，除了上述兩個標(biāo)準(zhǔn)外，寫字樓的定位及后期運(yùn)營最為投資客所看中。

　　調(diào)查顯示，從寫字樓的消費(fèi)人群來看，支撐目前南寧寫字樓銷租兩旺的勢力具有典型性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前南寧近5年新開發(fā)寫字樓物業(yè)的購買者和承租者：65%以上為國字號相關(guān)企業(yè)+地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)+金融類企業(yè)——當(dāng)然，以南寧目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也只有這些類型的公司可以承擔(dān)相應(yīng)的售價和租金。

　　而據(jù)南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1~12月，南寧市（含六縣）新建辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為1.57萬平方米，同比下降70.87%。而業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)的相關(guān)需求調(diào)查發(fā)現(xiàn)：南寧每年寫字樓的需求量超過8萬平方米。

　　結(jié)合目前南寧寫字樓市場供需比進(jìn)行分析，尤其對于定位明確的甲級寫字樓，前景可期。在宏觀經(jīng)濟(jì)走勢良好和政策背景下，南寧寫字樓租金水平相對全國大多數(shù)省會城市來說，仍然處于低位。因此，近幾年寫字樓租金水平將會穩(wěn)步上揚(yáng)。

　　對于投資客來說，尤其投資大型城市綜合體項(xiàng)目的寫字樓，不僅可以使資金達(dá)到保值的作用，日后租金的收益以及寫字樓的出售預(yù)期相當(dāng)可期。

　　寫字樓的謀變

　　綜觀近5年來南寧寫字樓的銷售價格，記者發(fā)現(xiàn)，對比同一地段的住宅市場售價：從“倒掛”，到持平，再到住宅的1.3倍，甚至更多……僅從價格而言，南寧寫字樓市場的發(fā)展脈絡(luò)非常清晰。

　　從寫字樓購買人群來說，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截南寧已有40多家世界500強(qiáng)企業(yè)在南寧設(shè)立總部基地或辦事機(jī)構(gòu)。2010年1月1日，中國-東盟自貿(mào)區(qū)正式啟動后，每年進(jìn)駐南寧的集團(tuán)化企業(yè)超過50家，各種大中小型企業(yè)更是以百計(jì)數(shù)，大幅提升了對南寧寫字樓尤其是高端寫字樓的需求。

　　數(shù)據(jù)顯示，新增的這些需求方，他們對寫字樓本身的標(biāo)準(zhǔn)越來越高，高端甲級寫字樓的需求也日益顯著。

　　事實(shí)上，在寫字樓市場大環(huán)境愈發(fā)嚴(yán)峻的背景下，不少專業(yè)運(yùn)營商已經(jīng)開始從單純追捧硬件過渡到對寫字樓軟實(shí)力的思考上來。

　　“過去做寫字樓項(xiàng)目，大家最愛掛在嘴邊上的就是地段和硬件。一旦有了這兩樣法寶，項(xiàng)目往往就成功了99%。”有多年商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的鳳嶺一寫字樓招商負(fù)責(zé)人，對南寧寫字樓發(fā)展歷程有著深刻認(rèn)知。他認(rèn)為，現(xiàn)在，南寧寫字樓已經(jīng)過了那個只看“地段+硬件”的年代。

　　“時代在變，寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)和要求也要跟著變。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前，地段和硬件只是一個甲級寫字樓應(yīng)具備的基本素質(zhì)。另外，項(xiàng)目定位是否精準(zhǔn)、科技智能設(shè)施應(yīng)用是否廣泛、后期運(yùn)營服務(wù)專業(yè)與否，都是南寧寫字樓高速發(fā)展過程中必然面臨也是亟待解決的問題。