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　　品質(zhì)優(yōu)越、配套條件完善、服務(wù)水準(zhǔn)較高的寫字樓項目租金或資產(chǎn)價值還有上升空間；而欠缺上述因素的項目則需要面對不斷增大的市場壓力。2013年將有超過30萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)入市，屆時成都寫字樓市場競爭將進一步加劇。

　　日前，高力國際成都分公司發(fā)布《2012年四季度成都甲級寫字樓報告》。報告認(rèn)為：成都甲級寫字樓市場在2012年第四季度，市場存量保持在718，922平方米。優(yōu)質(zhì)項目的租賃表現(xiàn)依然理想，空置面積去化明顯；市場整體空置率環(huán)比上季度下降4.65個百分點，至19.77%。新進入市的項目在空置率正快速下降的同時，租金尚未出現(xiàn)明顯上漲，同時個別入市時間較長的項目則下調(diào)了租金水平，這幾個因素共同導(dǎo)致本季度整體甲級寫字樓市場平均租金延續(xù)上季度小幅走低趨勢，降幅為1.33個百分點，至135.46元/平方米·月。

    熱點區(qū)域空置率持續(xù)下降

　　2012年四季度成都中央商務(wù)區(qū)寫字樓租賃市場表現(xiàn)穩(wěn)定，區(qū)域空置率環(huán)比下降2.93%，至17.11%；盡管整體市場平均租金連續(xù)兩季度出現(xiàn)下降，但該區(qū)域的租金水平仍保持上漲趨勢，四季度環(huán)比漲幅為1.37%，達到148.47元/平方米·月。中央商務(wù)區(qū)作為擁有區(qū)位、交通、配套等優(yōu)勢的傳統(tǒng)商圈，其甲級寫字樓市場表現(xiàn)長期以來都較為穩(wěn)定，而未來24個月該區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓新增供應(yīng)有限，屆時該區(qū)域的租金水平或?qū)⒈怀掷m(xù)增長的租賃需求繼續(xù)推高。

　　2012年9月底來福士廣場寫字樓入市以來，已吸引數(shù)個優(yōu)質(zhì)客戶進駐，項目空置率下降幅度較為明顯。來福士廣場的多宗租賃成交，有效拉低人民南路區(qū)域空置率降至21.60%，環(huán)比上季度下降4.93%。本季度該區(qū)域平均租金繼續(xù)回落，至126.37元/平方米·月，環(huán)比上季度下降5.42%。本輪租金下降的主要原因在于自上季度開始，部分入市較早的項目租金有所下調(diào)以應(yīng)對新進優(yōu)質(zhì)項目競爭，在無其他宏觀政策及經(jīng)濟環(huán)境利好等因素影響下，預(yù)期這一價格策略還將延續(xù)一至兩個季度。

　　東大街區(qū)域在最近兩個季度表現(xiàn)穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓的整體空置率和平均租金維持在5%以下和150元/平方米/月，預(yù)期未來兩至三個季度內(nèi)將有新增甲級寫字樓供應(yīng)入市，屆時該區(qū)域市場租金水平或?qū)⑹芤欢�沖擊。

　　天府新城區(qū)域四季度無新增甲級寫字樓供應(yīng)，平均租金水平保持穩(wěn)定，而現(xiàn)有項目的去化速度較快，當(dāng)季該區(qū)域整體空置率已接近30%，環(huán)比上季度下降11個百分點。與中央商務(wù)區(qū)相比，目前進駐該區(qū)的企業(yè)多為本地企業(yè)，主要從事商貿(mào)、地產(chǎn)、制造等行業(yè)。

    成都甲寫市場正逐步升級成熟

　　高力國際認(rèn)為，隨著優(yōu)質(zhì)新項目的陸續(xù)落成、投運，成都甲級寫字樓市場正逐步進入一個升級成熟的過程，在這一過程中，市場上的“馬太效應(yīng)”將愈發(fā)明顯——品質(zhì)優(yōu)越、配套條件完善、服務(wù)水準(zhǔn)較高的寫字樓項目未來將延續(xù)樂觀態(tài)勢，租金或資產(chǎn)價值還有上升空間；而欠缺上述因素的項目則需要面對不斷增大的市場壓力：項目去化速度減慢或租金增長乏力，甚至租金得不到有效支撐出現(xiàn)下滑，導(dǎo)致物業(yè)資產(chǎn)貶值。預(yù)期2013年將有超過30萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)入市，屆時成都寫字樓市場的競爭將進一步加劇。

　　截至2012年四季度，來自金融業(yè)、制造業(yè)、能源業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)為成都甲級寫字樓的主要租戶群體。根據(jù)對近期宏觀政策的解讀，盡管針對住宅市場調(diào)控短期內(nèi)仍將延續(xù)，但促進消費擴大內(nèi)需、扶持實體經(jīng)濟、推進城鎮(zhèn)化建設(shè)等信號，則間接傳遞出對于商貿(mào)、零售、制造、金融、建筑等行業(yè)的利好消息，未來來自上述行業(yè)的租戶群體或?qū)⒈３址�(wěn)定增長。