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    杭州商業(yè)地產(chǎn)近年發(fā)展很快，尤其是杭州九堡及錢江新城，可以說是目前杭州發(fā)展最迅速的區(qū)塊，而在高速發(fā)展的同時(shí)，高空置率的陰影正在逐漸籠罩這兩大區(qū)塊。

    隨著越來越多的老牌專業(yè)市場(chǎng)“東遷”及新市場(chǎng)的落戶開張，九堡迎來了大量商業(yè)投資的機(jī)會(huì)，看好這一塊未來前景的商家紛紛轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)，選擇入駐這里的專業(yè)市場(chǎng)，搶占東部商圈。以杭州九堡新客運(yùn)中心為圓心，3公里范圍內(nèi)，分布著很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它們有的叫“商貿(mào)城”，有的叫“市場(chǎng)”，但都有著極其相似的特征。

    通過調(diào)查鴻偉摩爾了解到，目前九堡很多已經(jīng)開業(yè)的市場(chǎng)空置率頻頻創(chuàng)新高，而更多的市場(chǎng)還在不斷興建擴(kuò)張。像去年11月1日開業(yè)的杭州瑞紡聯(lián)合市場(chǎng)，盡管開業(yè)已經(jīng)數(shù)月，但是整個(gè)市場(chǎng)門庭冷落，經(jīng)營(yíng)戶的空缺讓市場(chǎng)只開出了1樓、3樓兩層，其余樓層的開發(fā)仍是未知數(shù)。紅星美凱龍金茂MALL雖然市場(chǎng)早在2009年就已建成，但是遲遲未能開業(yè)。

    “這些市場(chǎng)由于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，未來幾年杭州九堡的商業(yè)空置率都將會(huì)居高不下”，鴻偉摩爾董事長(zhǎng)—中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員楊建偉先生分析道，如家居建材類有恒大國(guó)際建材家居博覽中心、紅星美凱龍金茂MALL等；服裝類有新四季青服裝大市場(chǎng)、玖寶精品服裝城、杭州瑞紡聯(lián)合市場(chǎng)；小商品類有新客站商業(yè)城、杭州東大門商品交易中心、義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)；汽車、汽車配件則有東部國(guó)際汽車城、國(guó)際汽配用品城，其定位都是大同小異。

    杭州錢江新城作為杭州的CBD商務(wù)中心，大量的寫字樓規(guī)劃建設(shè)。據(jù)鴻偉摩爾研究數(shù)據(jù)分析，從今年起至2013年，杭州寫字樓的新增供應(yīng)量將主要集中在錢江新城，占87%。屆時(shí)錢江新城片區(qū)的供應(yīng)量將占到總量的49%，黃龍、武林和慶春片區(qū)則各占到16%、15%和11%，形成四強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的局面。

    “錢江新城的寫字樓租用市場(chǎng)目前處于起步階段，租金水平在2.6元/平方米/天左右，空置率更是高達(dá)35.76%，空置率為黃龍商圈的27倍，未來錢江新城寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。”鴻偉摩爾董事長(zhǎng)—中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員楊建偉介紹稱，“市場(chǎng)對(duì)于寫字樓的吸納量將同時(shí)來源于租賃和購買自用，但新增供應(yīng)量在三年內(nèi)仍將大大超出吸納量，空置率由此將很有可能進(jìn)一步高升。”

    無產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致的高空置率

    九堡的這些商業(yè)項(xiàng)目無論規(guī)模大小，它的合同有效期都不超過20年，一般是15~20年。因?yàn)檫@些土地既不能劃撥也不能拍賣，開發(fā)商獲得土地只能通過租賃，而法定的租賃最長(zhǎng)期限就是20年。既然土地是租賃的，開發(fā)商無法獲得產(chǎn)權(quán)證，就沒辦法銷售，只能在工程進(jìn)度差不多的時(shí)候，“賣”給投資者合同約定年限內(nèi)的商鋪使用權(quán)，這所謂的“賣”實(shí)際上就是“轉(zhuǎn)租”，開發(fā)商說到底就相當(dāng)于“二房東”。九堡現(xiàn)有的不少商鋪大多都是這么產(chǎn)生的，這類無產(chǎn)權(quán)的商業(yè)，產(chǎn)權(quán)已出售，商場(chǎng)增值部分與開發(fā)商已無關(guān)系，是否會(huì)真的用心經(jīng)營(yíng)就是一個(gè)大大的問號(hào)，最終承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的自然還是個(gè)體投資者，因此空置率一直居高不下。

    高供給量帶來的無情競(jìng)爭(zhēng)

    商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)率是顯而易見的，這就促使很多開發(fā)商熱衷于開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。商場(chǎng)面積，動(dòng)輒數(shù)十萬平方米;商業(yè)地產(chǎn)投資，一擲便是數(shù)十億。開發(fā)商只要拿到地就想建商場(chǎng)、蓋寫字樓，開發(fā)規(guī)模和數(shù)量越來越大，夸張一點(diǎn)形容，全國(guó)到處都是shoppingmall。加之，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來，往往在開發(fā)過程中套用房地產(chǎn)開發(fā)模式。如此一來，很多商業(yè)項(xiàng)目盡管選址較好卻回報(bào)差。很多地產(chǎn)商開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目不符合實(shí)際經(jīng)營(yíng)者的要求，造成了買家和賣家難以交易的尷尬，大量的無效供給成為高供給量背后更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。另外，大量同質(zhì)化投資造成的無序競(jìng)爭(zhēng)，也使一部分有效需求游離在市場(chǎng)交易之外。可以說，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)和重復(fù)建設(shè)是目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的主要問題之一。

    規(guī)劃不到位導(dǎo)致高空置率的出現(xiàn)

    不少商業(yè)地產(chǎn)表面看來占盡天時(shí)地利，卻一直難以興旺。究其原因，就是開發(fā)商不注重前期的整體規(guī)劃和布局，才導(dǎo)致了商業(yè)項(xiàng)目的蕭條。通常在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中容易出現(xiàn)的誤區(qū)主要有：規(guī)模一味求大;開發(fā)商追求利潤(rùn)率，忽視功能空間的建設(shè);定性不清，定量不準(zhǔn)等問題。在開發(fā)之前，對(duì)項(xiàng)目位置、商圈、業(yè)態(tài)、市場(chǎng)購買力、人口、商業(yè)輻射范圍、業(yè)態(tài)品種等研究不夠，憑感覺盲目上馬。

    由于房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，未能真正把握現(xiàn)代商業(yè)整體布局的各種要素。結(jié)果，設(shè)計(jì)出來的商場(chǎng)往往好看不中用，造成整體布局失誤。難以形成一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題明確，消費(fèi)者購物方便，有較好人流商流，活力四射，流動(dòng)順暢，互相促進(jìn)，利于做大做強(qiáng)的營(yíng)商環(huán)境。目前國(guó)內(nèi)約有70%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就是因?yàn)檎�體布局先天不足造成失誤或失敗。而由于整體布局的不合理，商業(yè)項(xiàng)目的空置率便一路攀升，很多商業(yè)項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，問題便隨之而來。

    通過上述分析，鴻偉摩爾想提醒眾多的開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性很強(qiáng)，只有突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局，才能取得好的回報(bào)。它的誘人之處就在于利潤(rùn)的取得，如果大部分的投資都被空置的項(xiàng)目套住，整個(gè)資金的運(yùn)作就會(huì)出現(xiàn)問題。而對(duì)已建成商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型調(diào)整比進(jìn)行一項(xiàng)全新商業(yè)地產(chǎn)的全案策劃更難。由于之前經(jīng)營(yíng)狀況或長(zhǎng)期空置所造成的品牌形象不良，要重新定位、重塑形象就需要花更大的工夫。可以說，高空置率是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的死穴�？罩寐蔬^高不僅會(huì)造成資金流動(dòng)的停滯，而且會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)作。如果空置率達(dá)到一定的界限，會(huì)由于大規(guī)模的資源浪費(fèi)而牽涉到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐。

    在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，成功的商場(chǎng)生意興旺一鋪難求，失敗的商場(chǎng)即使賤價(jià)拍賣一樣無人問津，這就是競(jìng)爭(zhēng)的殘酷。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不僅斗勇而且斗智，不僅要精通商業(yè)運(yùn)作的各項(xiàng)“武藝”，還要“過五關(guān)，斬六將”才有可能化解風(fēng)險(xiǎn)取得成功。