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 2008年第4季度，隨著新增項目的推向市場，上海甲級辦公樓存量已經(jīng)被推高至5267367平方米。然而需求卻有所縮減，受到全球經(jīng)濟的影響，第4季度甲級辦公市場的需求顯著縮減。供求失衡態(tài)勢下，甲級辦公樓市場的租金正在逐漸回落。

    存量推上新高峰 甲級寫字樓又添新增供應

    2008年第4季度，上海甲級辦公樓市場有三個辦公樓項目完工。

    第4季度入市的三個項目分別是長寧區(qū)的東方維京大廈和古北財富中心，陸家嘴的高寶金融中心。這些項目的完工給上海甲級辦公樓市場帶來145480平方米的新增供應，將上海甲級辦公樓存量推高至5267367平方米。

    從市場分布來看，2008年第4季度上海甲級寫字樓市場主要分布在陸家嘴、長寧、黃浦等區(qū)域。其中，陸家嘴占比最高，達到36%；長寧區(qū)次之，占到18%。

    盡管供應又有增加，但是甲級辦公樓市場的需求卻正在縮減。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，在甲級辦公樓銷售和投資市場方面，第4季度沒有發(fā)生大宗交易。受全球經(jīng)濟放緩的外部沖擊和國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)低迷的影響，戴德梁行甲級辦公樓指數(shù)大幅下挫。

    空置率顯著上升租賃遭遇供需失衡

    供需失衡也體現(xiàn)在了租賃市場。由于當前外部經(jīng)濟的沖擊和三個甲級辦公樓項目的完工上市，2008年第4季度全市平均空置率顯著上升。

    截至2008年12月底，全市平均空置率達到15.2%，環(huán)比增加6.43個百分點，同比增加13.01個百分點。從上海市的各個區(qū)域觀察，第4季度空置率最低的是盧灣區(qū)，平均空置率達到4.16%。空置率最高的區(qū)域是陸家嘴區(qū)域，第4季度平均空置率達到26.65％。

    伴隨著平均空置率的持續(xù)增加，租金下跌幅度明顯。2008年第4季度，全市甲級辦公樓平均租金報價為8.56元/平方米/天，與第3季度的8.69元/平方米/天相比，環(huán)比下跌1.5%；與2007年第4季度相比，同比下跌4.7%。

    戴德梁行預計，2009年將有752608平方米的甲級辦公樓竣工。由于市場有效需求缺乏支撐，意味著未來空置率將繼續(xù)增加。通�？罩寐适亲饨疬\行方向的一個先行指標，空置率的持續(xù)增加暗示著未來租金可能進一步下跌。相關(guān)人士同時還表示，未來的兩年，供求失衡加劇的態(tài)勢不會消除。在此情況下，2009年上海甲級辦公樓市場，區(qū)域和項目將面臨嚴重的競爭。

    值得一提的是，虹橋商務圈隨著虹橋綜合交通樞紐規(guī)劃的完成，將提升商圈的整體競爭力。