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    近兩個(gè)月來(lái)，廣州珠江新城寫(xiě)字樓、商用公寓市場(chǎng)價(jià)格接連上漲，發(fā)展商和小業(yè)主普遍惜售，改售為租現(xiàn)象頻現(xiàn)。可另一方面，因新增供應(yīng)巨量，加上不少發(fā)展商和二手寫(xiě)字樓業(yè)主改售為租，進(jìn)一步加大租賃市場(chǎng)供應(yīng)，令珠江新城寫(xiě)字樓整體租金下降了5%-20%。

    珠江新城“地王”出爐兩個(gè)月，珠江新城寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻出現(xiàn)了售價(jià)大漲、租金下滑的戲劇化變化。記者采訪發(fā)現(xiàn)，近兩個(gè)月來(lái)，珠江新城寫(xiě)字樓、商用公寓市場(chǎng)價(jià)格接連上漲，發(fā)展商和小業(yè)主普遍惜售，改售為租現(xiàn)象頻現(xiàn)�？闪硪环矫�，因新增供應(yīng)巨量，加上不少發(fā)展商和二手寫(xiě)字樓業(yè)主改售為租，進(jìn)一步加大租賃市場(chǎng)供應(yīng)，令珠江新城寫(xiě)字樓整體租金下降了5%-20%。

    西區(qū)寫(xiě)字樓租金降幅最大

    滿堂紅商業(yè)地產(chǎn)部區(qū)域經(jīng)理簡(jiǎn)光廣表示，近兩個(gè)月來(lái)珠江新城寫(xiě)字樓租金整體降幅達(dá)10%-20%；中立地產(chǎn)策略部經(jīng)理許純則給出了另一組數(shù)據(jù)，整體租金降幅5%-15%。兩組數(shù)字降幅都不小。

    記者發(fā)現(xiàn)，租金降得最厲害的是珠江新城西區(qū)的寫(xiě)字樓。西區(qū)寫(xiě)字樓比較新，定位也高，原來(lái)的定價(jià)都不低。之前租金叫價(jià)在200-300元/平方米/月之間，現(xiàn)在基本降到了140-250元/平方米/月，有些項(xiàng)目降幅達(dá)到20%。如高德置地廣場(chǎng)，因?yàn)楣��?yīng)量大，之前項(xiàng)目租金有160-180元/平方米/月，但現(xiàn)在降至了140元/平方米/月。

    近期新交樓的廣州銀行大廈和利通廣場(chǎng)更是受影響。簡(jiǎn)光廣說(shuō)：“這兩個(gè)項(xiàng)目原本定位都很高，正常情況下能租到200-250元/平方米/月，可實(shí)際上，因?yàn)轫?xiàng)目新交樓，貨量大，近期也不得不降低身價(jià)求租。目前利通廣場(chǎng)成交記錄為180-230元/平方米/月，廣州銀行大廈也僅150-200元/平方米/月，比預(yù)期要低得多。而即將交樓的珠江城雖然定位也很高，但因?yàn)榇蠖嘁詢(xún)?nèi)部消化為主，加上市場(chǎng)不太好，其成交租金也偏低，僅130-170元/平方米/月，讓業(yè)界大跌眼鏡。”

    與西區(qū)的大跌行情相比，東區(qū)寫(xiě)字樓因?yàn)槎嗍且呀粯嵌嗄甑捻?xiàng)目，定位沒(méi)有西區(qū)的高，原本叫價(jià)就不是很高，加上“地王”位于西區(qū)，因此該區(qū)寫(xiě)字樓租金降幅不算太大，僅5%-10%。目前其月租金成交價(jià)基本在110-140元/平方米之間。許純說(shuō)，像富力盈隆廣場(chǎng)租金基本保持在140-150元/平方米/月之間，只是降了5-10元/平方米/月。當(dāng)然，全新項(xiàng)目受影響還是較大的，如珠光新城國(guó)際中心租金僅140-180元/平方米/月，按正常情況，這個(gè)項(xiàng)目能租到180-200元/平方米/月。

    發(fā)展商、業(yè)主齊改售為租

    為什么“地王”出爐后，珠江新城寫(xiě)字樓租金不升反降？中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩表示，“地王”出爐后，市場(chǎng)對(duì)后市預(yù)期快速躥高，很多珠江新城寫(xiě)字樓的發(fā)展商和二手業(yè)主開(kāi)始惜售，等價(jià)格漲得更高些再出貨。正因?yàn)樘�多�?xiàng)目改售為租，加上原本珠江新城多個(gè)新項(xiàng)目都只租不售，而今年新交樓項(xiàng)目又多，整體供應(yīng)量井噴，租賃市場(chǎng)供大于求，發(fā)展商和二手業(yè)主也只有降租金求租。

    簡(jiǎn)光廣透露，惜售最明顯的案例是珠光新城國(guó)際中心。“這個(gè)項(xiàng)目原本已談好整體賣(mài)給一家國(guó)企的，但"地王"一出爐，老板覺(jué)得項(xiàng)目前景大好，低價(jià)打包賣(mài)了太可惜，立刻不賣(mài)了并全線放租，雖然租金沒(méi)有預(yù)期高，但老板更看好后市物業(yè)的升值空間。”別的發(fā)展商心態(tài)也如此，越秀財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)目前雖然賣(mài)剩4層了，但都要求整層出售；珠江馬賽國(guó)際商務(wù)中心高層的寫(xiě)字樓也要求半層以上起賣(mài)�？拷鼜V州大道的邦華環(huán)球廣場(chǎng)，如今也只想找整層或整棟購(gòu)買(mǎi)的買(mǎi)家。“開(kāi)發(fā)商的心態(tài)完全不著急，惜售心理很明顯。”

    許純也說(shuō)：“地王”出來(lái)后，我們?cè)�本談好交易的幾個(gè)二手單，業(yè)主都變卦不賣(mài)了，或者把價(jià)格抬得很高，買(mǎi)家根本無(wú)法接受。像津?yàn)I騰越大廈，我們7月初時(shí)原本談好了一個(gè)交易，售價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米，可后來(lái)業(yè)主看到市場(chǎng)好，一下子漲至3萬(wàn)元/平方米，買(mǎi)家接受不了放棄了。有一個(gè)富力盈隆廣場(chǎng)的單位，原來(lái)談好是2.9萬(wàn)元/平方米，后來(lái)業(yè)主一下子漲至3.2萬(wàn)元/平方米，后來(lái)還漲到3.3萬(wàn)元/平方米，最后賣(mài)不出去了。目前富力科訊大廈業(yè)主叫價(jià)2.8萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/平方米，富力盈信廣場(chǎng)業(yè)主叫價(jià)也達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米，這些價(jià)位目前真的很難讓人接受。”因此，七八月以來(lái)，珠江新城二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交萎縮，有價(jià)無(wú)市。不少寫(xiě)字樓也改售為租，導(dǎo)致整體租金下降。

    投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)天河北

    簡(jiǎn)光廣表示，因?yàn)橹榻�新城�?xiě)字樓的售價(jià)漲得太快了，但租金卻在走低，這意味著租金回報(bào)也在走低。目前該區(qū)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)只有3%-4%；商用公寓略高些，也只有4%-5%；住宅更低，有的甚至只有1%-2%。與之相比，天河路和天河北二手寫(xiě)字樓的租金回報(bào)卻普遍能達(dá)到5%-6%，高的甚至有8%。對(duì)寫(xiě)字樓投資客來(lái)說(shuō)，因?yàn)橘嵉闹饕�是長(zhǎng)線收租的錢(qián)，租金回報(bào)低的項(xiàng)目吸引力自然也下降。“所以，現(xiàn)在不少投資客，在經(jīng)過(guò)對(duì)比之后，都寧愿選擇天河路或天河北的二手寫(xiě)字樓項(xiàng)目，這兩個(gè)區(qū)域的寫(xiě)字樓目前價(jià)格比較穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目售價(jià)2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米，比珠江新城要低得多。”