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    最近杭州地鐵商鋪火了，而擁有一間老上海南京路上的商鋪是許多投資人的夢想，當(dāng)前除了影響商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格的正常供需因素外，因樓市限購紛紛涌入商鋪、寫字樓市場的投機(jī)資金或許對(duì)一線城市商鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q有著更為關(guān)鍵的影響。

    商鋪?zhàn)饨鹕蠞q迅猛

    上海南京路向陽大樓往西大概兩三個(gè)街區(qū)，就是引人注目的嘉里中心商務(wù)大樓。國際物業(yè)咨詢顧問公司萊坊上海研究咨詢部董事楊悅晨介紹：“南京路最新推出的嘉里中心二期，零售租金報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了60～80元/平方米·天，寫字樓報(bào)價(jià)16～18元/平方米·天。整體來說，南京西路是全國比較貴的商業(yè)街區(qū)。”

    萊坊關(guān)于2011年上半年中國高端商場首層月租數(shù)據(jù)顯示：上海高端商場租金高企，位列上海、北京、廣州、深圳、天津、杭州、成都七大城市之首，每平方米人民幣月租在1500元左右。

    在萊坊對(duì)全球優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的回報(bào)率監(jiān)測數(shù)據(jù)中，上海以近7%的回報(bào)率位列全球含香港、倫敦、東京、巴黎、法蘭克福、新加坡、馬德里、悉尼、上海九大城市之首。

    寫字樓租金的絕對(duì)值水平也直追全球“昂貴”水平。萊坊稱：直至2011年，北京以每年租金每平方尺56.05美元，成為中國最昂貴的寫字樓市場，上海以每年每平方尺49.16美元緊隨其后，兩個(gè)城市在全球最昂貴的寫字樓城市中分別位列第19及28。

    據(jù)了解，不管是北京、上海、廣州、深圳，還是其他二三線城市，租金早從2007年開始就進(jìn)入了大幅增長的通道。

    萊坊發(fā)布的《2012全球豪宅和財(cái)富展望報(bào)告》中，選擇了倫敦（西區(qū)）、倫敦（金融城）、巴黎、新加坡、上海、香港和莫斯科為樣本，它們?cè)?007年一季度至2011年一季度的寫字樓租金，按年變動(dòng)來說，上海每年平均變動(dòng)17%，排在首位香港之下，其余城市或區(qū)域年變動(dòng)幅度都在10%以內(nèi)。

    “中國的商鋪市場也一直火爆，2008年到2009年有幾個(gè)季度也受到國際危機(jī)影響增長放緩，但是比寫字樓市場更快恢復(fù)。像上海的商鋪?zhàn)饨�，這些年大致保持在每年10%~15%的增長。”楊悅晨介紹。

    戴德梁行華北區(qū)研究部主管及助理董事魏東對(duì)本報(bào)記者說：“我們所跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，2009年至今，中國的商鋪?zhàn)饨鹈磕暝鲩L大概在10%。不過，一些企業(yè)所提及的一線城市商鋪?zhàn)饨鹉隄q幅在30%，這在一線城市一些旺街區(qū)是有可能的。”

    不過薛建雄認(rèn)為，30%的增長應(yīng)該是個(gè)案，尤其是那些一下子更換新租客的商鋪有這種可能。

    商鋪投機(jī)怪象

    即便如此，仍有媒體用了“暴漲”來形容北京商務(wù)區(qū)租金最近的增長。“是的，暴漲。”魏東說。

    戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示：2012年第一季度北京寫字樓租金同比增長47.76%，為全球?qū)懽謽亲饨饾q幅最高，同期上海寫字樓的租金漲幅是18.5%、廣州19%、深圳16%。2011年第一季度北京寫字樓租金同比增長則為25%，上海、廣州、深圳當(dāng)年漲幅與今年差別不太大。

    “北京租金暴漲有幾個(gè)原因：其一，國際跨國企業(yè)回潮北京辦公；其二，北京最近幾年寫字樓基本沒有增加新的供應(yīng)。上海寫字樓之前的漲幅也是比較高的，因?yàn)槿ツ暧辛诵碌墓��?yīng)，所以漲幅放緩了些。”魏東說。

    還有第三個(gè)同樣重要的原因——進(jìn)入商鋪寫字樓市場的資金越來越多。戴德梁行與萊坊這兩年諸多報(bào)告中不斷提及：“由于限購，越來越多的投資者正在轉(zhuǎn)向商鋪寫字樓。”在上海一些高聳的、尚搭著腳手架的商務(wù)大樓玻璃幕墻上，常可看見醒目的“不限購 不限貸”字樣。

    “這幾年寫字樓商鋪市場開始形成，買進(jìn)賣出的多起來了。新買進(jìn)的大多很有錢，雖然寫字樓商鋪價(jià)格很高，但大多采取一次性付清，看起來這些買家真是不缺錢。”魏東說。從大量的新來房東的行動(dòng)上，魏東感覺到仍然很明顯的民間資本高流動(dòng)性。

    一些投機(jī)性的特征開始出現(xiàn)在商鋪寫字樓市場。魏東介紹，在中國一線城市，寫字樓商鋪空置率是比較低的，目前在一些二三線城市倒是出現(xiàn)高空置率的狀況。不過，不管空置率高低，租金都不輕易下降，租賃方可議價(jià)的空間是很小的。

    “這種情況在國際房地產(chǎn)發(fā)展成熟的國家是很少看到的，國際一些客戶都會(huì)奇怪為什么高空置，租金也不下降，這是不符合市場規(guī)律的。”魏東說。

    “中國住宅市場十多年的火爆，對(duì)土地房產(chǎn)增值的信心同樣蔓延在寫字樓商鋪市場，買家們對(duì)未來的升值空間都十分看好。對(duì)于租金這塊，他們甚至?xí)�有不在乎的心態(tài)，因?yàn)楸容^物業(yè)本身的升值，租金的回報(bào)并不顯得那么重要，所以會(huì)出現(xiàn)大多情愿空置也不降價(jià)出租。”魏東表示。

    2008年中國寫字樓市場受國際環(huán)境影響，增長也一度放緩，但是在2010年又開始恢復(fù)較強(qiáng)的上升勢頭。而且國內(nèi)企業(yè)對(duì)于甲級(jí)寫字樓的需求也開始增長，尤其是銀行與金融業(yè)，其中銀行甚至整幢整幢的購買。中國的商鋪市場甚至比寫字樓市場受到國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響更小。