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    “目前成都大量寫字樓都處在預售期，還沒有交付使用，從我們接觸的客戶來看，投資者的投資行為并沒有減少，只是由于銷售供應量增加，分化了買方市場。今年下半年到明年，隨著大部分寫字樓集中交付使用，短期內(nèi)會出現(xiàn)空置率上升，租金下降的壓力，但根據(jù)成都的經(jīng)濟發(fā)展狀況，我們對寫字樓的長期發(fā)展依然看好。”高力國際總經(jīng)理蔡孟頤在接受采訪時表示。

    近段時間，有關寫字樓供應井噴、未來市場將急轉(zhuǎn)直下的消息不斷，據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年成都寫字樓市場出現(xiàn)供應高峰，供應量將達到250萬平方米。但是，有關業(yè)界最近瘋傳的成都寫字樓市場出現(xiàn)泡沫，2012年很有可能會面臨破裂的說法，部分業(yè)內(nèi)專家并不認可。“短期內(nèi)會出現(xiàn)租金下降，空置率上漲其實是正常的發(fā)展情況，我們認為2012年寫字樓不會出現(xiàn)急劇下跌的情況，會繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。”高緯環(huán)球項目租售策略部董事王藝說。

    未來市場會出現(xiàn)兩極分化

    “從寫字樓市場來看，目前的確有這樣一個現(xiàn)實問題，短期內(nèi)供大于求的情況會造成結(jié)構(gòu)性空置率上升的情況。”世邦魏理仕投資物業(yè)部高級經(jīng)理金靈認為，由于目前寫字樓預售量集中，而下半年會有一批寫字樓集中交付使用，短期內(nèi)勢必會造成寫字樓空置率上漲。“城南現(xiàn)在是供應‘重災區(qū)’，下半年，城南和東大街有很多項目會交付使用，空置率會更明顯。”

    金靈認為，寫字樓將面臨短期“形勢嚴峻”，但長期依然會往好的方向發(fā)展。“短時間內(nèi)放量供應可能最明顯的一個現(xiàn)象就是租金、價格方面會面臨壓力。但是，如果看以往其他一線城市的寫字樓市場發(fā)展，比如上海、北京等地，當年寫字樓的供應量比成都更嚴峻，但是隨著經(jīng)濟發(fā)展帶來大量需求，吸納了大量的供應，現(xiàn)在這些城市的寫字樓租金也很高。”

    金靈表示，成都寫字樓供應集中最終會導致寫字樓市場兩極分化發(fā)展。“品質(zhì)高的項目租金保持平穩(wěn)，但一些品質(zhì)雷同的，供應量大的項目，未來的租金價格會比較低。雖然目前來看，寫字樓還沒有明顯的往上或往下的趨勢。未來也許會出現(xiàn)個別品質(zhì)較差的項目出租困難的情況，市場會呈現(xiàn)兩極分化。”金靈認為，未來產(chǎn)品品質(zhì)好的，同時有差異化，能夠準確把握客戶需求的，定位準確的寫字樓項目能夠保持穩(wěn)定的趨勢。“短期內(nèi)競爭激烈，畢竟高端客群有限，不排除一些配置較好，同時標榜自己是高端的寫字樓項目面對激烈的競爭，有可能會‘降低身價’，同時也不能避免惡性競爭的出現(xiàn)，如打價格戰(zhàn)等。”

    老的寫字樓會逐漸被淘汰

    “目前寫字樓市場供應量的確過高，是過去幾年幾倍的比例，但是我們認為，市場供應量大，有助于市場優(yōu)化。”高緯環(huán)球項目租售策略部董事王藝認為，寫字樓市場正隨著激烈的競爭，逐步進入調(diào)整和洗牌期，“老的寫字樓由于配置和物管跟不上，肯定會被淘汰。而根據(jù)我們調(diào)查的情況來看，今年以來，一些企業(yè)從原來老舊的寫字樓搬離的現(xiàn)象也較為明顯。”

    王藝表示，供應集中的同時，購買寫字樓的客戶也越來越理性，這也有助于市場的良性發(fā)展。“投資者現(xiàn)在不會通過價格來盲目判斷寫字樓的好壞，而且現(xiàn)在許多外地頂級的寫字樓開發(fā)商也正在進入成都，如棕櫚泉等，帶來了好的產(chǎn)品和理念，成都寫字樓的品質(zhì)也得到了提升。”

    王藝認為，寫字樓雖然供應量大，但是具有國際水準的寫字樓還是很稀缺的。“客戶現(xiàn)在也越來越理智，對寫字樓的要求也更加明確，市場供應量大并不說明未來市場會紊亂，短期內(nèi)會造成壓力較大，低價競爭等現(xiàn)象，但大部地段好品質(zhì)高的寫字樓還是會往好的方面發(fā)展。”王藝認為，2012年成都寫字樓市場不會出現(xiàn)急劇下跌的情況，還是會持續(xù)平穩(wěn)。“隨著城市的發(fā)展，新型區(qū)域的誕生，寫字樓的布局也會發(fā)展變化，這都是促進市場良性發(fā)展的信號。”

    說寫字樓過剩是言過其實

    “我們認為目前寫字樓并沒有過剩，很多寫字樓都還沒有交付使用。”高力國際總經(jīng)理蔡孟頤認為，市場傳言寫字樓出現(xiàn)泡沫是言過其實，但下半年大量新的寫字樓交付使用后，短期內(nèi)會給市場帶來一定壓力。“事實上，根據(jù)我們客戶的需求情況看，成都寫字樓可供選擇的非常有限。客戶經(jīng)營業(yè)務不一樣，所需要的寫字樓硬件都不一樣，比如一些注重形象的企業(yè)會選擇超甲級寫字樓；而一些做貿(mào)易的企業(yè)對租金成本的要求高，所以會選性價比高的寫字樓。但目前來看，市場的供應還并不能完全滿足企業(yè)的需求。”

    蔡孟頤認為，從銷售角度講寫字樓的確存在大量供給，而這并不能說明供應過剩。“投資者實際并沒有減少，只是由于供應量大，分化了部分客戶群，每個項目被選擇的機會下降，造成銷售緩慢。”蔡孟頤認為，市場的投資量并沒有減少。

    “隨著大量寫字樓集中交付，短時間內(nèi)的陣痛和壓力是必然的，但不代表未來的發(fā)展被看淡。”蔡孟頤認為，成都是非常具有投資機會的城市，只要經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，寫字樓的長期未來性依舊是上升趨勢。“成都目前有許多在居民樓辦公的企業(yè)，不完全統(tǒng)計估計有2萬到3萬家以上，假設這些企業(yè)每個企業(yè)對辦公樓的需求面積是100平米，那么總和就是300萬平米，而成都目前的寫字樓供應量并沒有達到300萬平米。”