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    2010年，天津商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展快車道，眾多商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商大舉進(jìn)軍天津，大批住宅開發(fā)房企也紛紛由住轉(zhuǎn)商。天津國貿(mào)、中糧大悅城、中糧大道、嘉里中心、仁恒海河廣場、紅星國際、和黃都會軒等眾多熱點商業(yè)項目紛紛亮相——這些項目，都是城市綜合體。而城市綜合體快速成熟、業(yè)態(tài)互補、預(yù)期盈利有保障的印象也漸漸深入人心。到底什么樣的項目才是城市綜合體？城市綜合體的哪些特質(zhì)使得它能夠快速成熟并實現(xiàn)業(yè)態(tài)互補？

　　特征一：多種商業(yè)空間集合

　　“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

　　反例項目——信達(dá)廣場

　　信達(dá)廣場系由購物中心與寫字樓聯(lián)體組成，雖然其寫字樓低層部分進(jìn)駐有餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，但也只能以高端品牌的口碑相傳而屈身于寫字樓之中。而近在咫尺的朗香街和1902歐式風(fēng)情街對信達(dá)廣場缺失的商業(yè)空間進(jìn)行了很好的補充，經(jīng)營火爆，成為信達(dá)廣場寫字樓內(nèi)白領(lǐng)餐飲娛樂的主要去處。

　　特征二：各種商業(yè)空間均具備相當(dāng)體量

　　綜合體除了要具備多種商業(yè)空間，還需在各部分之間建立相互依存與相互助益的關(guān)系。但如果其中某一種商業(yè)空間的體量過小，那此類商業(yè)空間則只能作為整個商業(yè)體的服用而存在，無法實現(xiàn)相互助益和依存。

　　反例項目——國際大廈

　　天津的首個甲級寫字樓項目國際大廈，由寫字樓，高端服務(wù)型公寓，以及裙樓的商場和底商構(gòu)成。但由于其底商與裙樓商業(yè)的體量過小，且多為樓內(nèi)辦公的金融機構(gòu)占用作為營業(yè)網(wǎng)點，因此基本不具備商業(yè)氛圍。與周邊同時具有兩棟寫字樓、一棟酒店會場，以及相當(dāng)體量購物中心和地鐵上蓋餐飲層的津匯廣場相比，國際大廈雖然有超過三種的商業(yè)空間存在，但體量太小無法與其寫字樓和公寓形成相互依存與助益的關(guān)系，故而算不上城市綜合體

　　特征三：各種商業(yè)空間有機聯(lián)合

　　是否具備多種商業(yè)空間，同時各個類空間又有相當(dāng)體量的商業(yè)地產(chǎn)項目，就算是城市綜合體了呢？其實不然。

　　城市綜合體是各組成部分之間的優(yōu)化組合，各類商業(yè)空間共生共存于一個有機系統(tǒng)之中。如果僅僅是多功能建筑在數(shù)量與種類上的積累綜合，而不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，同時局部增減無關(guān)整體大局，那么項目本身只能算做一個綜合商業(yè)項目，而非城市綜合體。

　　反例項目——天津灣

　　天津灣項目整體規(guī)劃建筑面積超百萬平方米，同時寫字樓、shopping mall、住宅、底商各部分均有相當(dāng)大的體量。然而其各部分并未形成相互依存的共生關(guān)系，僅僅是互為補充。

　　天津灣所在的土城區(qū)域原本就是傳統(tǒng)的住宅區(qū)，有大體量的住宅存在。因此天津灣的商業(yè)部分并不依存于項目本身的寫字樓和住宅。同時天津灣的住宅產(chǎn)品自成小區(qū)自行圍合，與寫字樓和主要商業(yè)體——嘉茂購物廣場相對隔離。因此它的商業(yè)部分其實是整個住宅區(qū)的配套，而住宅部分則僅僅是傳統(tǒng)居住板塊的一個升級產(chǎn)品。

　　所以，天津灣雖然體量龐大，個中空間配比均勻，但相互之間缺少系統(tǒng)聯(lián)系，無法自成體系，不能被稱為城市綜合體。