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    首創(chuàng)“訂單地產(chǎn)”模式
    實(shí)現(xiàn)多贏格局

    記者了解到，早在幾年前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就提出“訂制模式”（共同選址、書面確認(rèn)、平均租金、先租后建），在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單地產(chǎn)”的全新模式——攜手知名商業(yè)企業(yè)，在全國(guó)各大城市發(fā)展城市綜合體，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)開發(fā)，租售給這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)，并用主力店來帶動(dòng)其他店鋪的出租。

    總體而言，在規(guī)劃之初就與合作伙伴簽約，對(duì)方需要多大面積就在規(guī)劃中預(yù)留多大空間，從而避免了盲目招商和招商后的重新分割。這樣不僅節(jié)省大量建設(shè)成本，而且又能合理設(shè)計(jì)商場(chǎng)格局，使得租金收益最優(yōu)化；同時(shí)節(jié)省建設(shè)成本，加快了資金流轉(zhuǎn)速度，又降低了租戶的租金水平，尋求開發(fā)商與主力店之間的共生關(guān)系。此外，為了保證合作伙伴能賺錢，萬(wàn)達(dá)在發(fā)展項(xiàng)目時(shí)也會(huì)充分聽取各主力店的意見和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益，達(dá)成雙方的利益最大化。

    萬(wàn)達(dá)是在中國(guó)首創(chuàng)“訂單地產(chǎn)”模式，這個(gè)創(chuàng)新的發(fā)展模式使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)每個(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初就確定了大部分主力店，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)固有的眾多合作品牌為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)日后的良好經(jīng)營(yíng)提供了堅(jiān)實(shí)的保證。銷售與自持并舉的經(jīng)營(yíng)之道，意味著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)同廣大小業(yè)主結(jié)成了利益共享聯(lián)盟，于是坊間一直都有“買房跟著萬(wàn)達(dá)走”的說法，這種模式因?yàn)閹��?dòng)了區(qū)域周邊的發(fā)展、拉動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的上升而獲得了各地政府的認(rèn)可，更受到了各路商家的歡迎。

    記者了解到，目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)合作伙伴超過5000家，已和沃爾瑪、家樂福、百安居、百盛、國(guó)美、蘇寧、巴黎春天等30多家頂尖企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略結(jié)盟協(xié)議，其中有12家是世界500強(qiáng)企業(yè)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)到哪里，這些企業(yè)的連鎖品牌就進(jìn)駐到哪里，繁華商圈自然水到渠成。

    樣本二：閘北大悅城
    “復(fù)制模式”，能否再造商業(yè)地產(chǎn)神話？

    當(dāng)一個(gè)外地人來到上海，當(dāng)身處最繁華的市中心人民廣場(chǎng)之時(shí)，你是否還樂意向北步行不到1公里，或是乘坐人民廣場(chǎng)的地鐵8號(hào)線坐一站路，到另一個(gè)大型商場(chǎng)去走走逛逛？

    如果是在幾年之前，那個(gè)還是以五金、燈具等批發(fā)市場(chǎng)為主的區(qū)域，自然不會(huì)吸引到任何人的目光，哪怕是精明的上海本地人。而現(xiàn)在，越來越多嫌棄人民廣場(chǎng)來福士商場(chǎng)人流太多，或是憎惡南京東路南京西路車滿為患的人，開始選擇地鐵8號(hào)線曲阜路站一號(hào)口出來的一個(gè)商業(yè)綜合體——大悅城。

    從色彩明快的商場(chǎng)主題活動(dòng)中，我們可以清晰地發(fā)現(xiàn)，在這座可以吃喝玩樂逛“一條龍”解決的商場(chǎng)里，年輕、時(shí)尚是這里的主旋律。“天生購(gòu)物狂”、“天使愛美麗”、“女神上對(duì)身”、“全民大潮堂”等活力夸張的字眼，無(wú)不彰顯著這座2010年底開業(yè)的新科商城對(duì)周邊接壤的老商圈發(fā)出的挑戰(zhàn)。而覆蓋全樓隨處可見的免費(fèi)WIFI上網(wǎng)標(biāo)示，更是宣告了它要走在城市網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的最前端。而只有在東京原宿可以見到的部分服裝品牌，和其他商場(chǎng)不太多見的美甲美發(fā)店和瑜伽教室，則讓我們窺探到這里的品牌定位更趨向于那些前衛(wèi)愛美的女性消費(fèi)者。

    這個(gè)從北方發(fā)家，甚至在北京西單商圈人氣高過周圍老牌商場(chǎng)的“復(fù)制版”中糧大悅城究竟能否成功延續(xù)商業(yè)神話，客觀地說，就目前的情況而言，它還需要時(shí)間的沉淀。

    商購(gòu)生活差異化
    圈定年輕時(shí)尚女性

    記者來到西藏北路大悅城，曲阜路地鐵站1號(hào)口直通大悅城的B1層。時(shí)值周末，這家開業(yè)一年多的商場(chǎng)內(nèi)，相比起剛開業(yè)幾個(gè)月時(shí)的冷清，人氣儼然旺盛了許多，其中冷飲甜品店匯集的B1層人頭攢動(dòng)，各西式甜品店和冷飲店客滿為患，主要消費(fèi)人群為年輕人。

    很顯然，來大悅城的消費(fèi)群體是偏愛時(shí)尚的年輕一族，這從大悅城給每個(gè)樓層設(shè)定的“酷炫”名字中也可以看出，如B1層為樂活族，L1層是美學(xué)家，L2層是拜物教，L3層叫時(shí)裝精……

    上海大悅城一期商業(yè)面積約5.3萬(wàn)平方米，定位于“樂尚生活魅力場(chǎng)”，將聚焦年輕女性白領(lǐng)客群，提供符合潮流、時(shí)尚享樂的一站式生活中心。為了真正了解上海年輕女性白領(lǐng)，在上海商業(yè)界做到“差異化、引領(lǐng)性”，大悅城將以市場(chǎng)定位為核心，著重從品牌組合、市場(chǎng)推廣、工程設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)及新體驗(yàn)5個(gè)方面進(jìn)行全方位協(xié)同，從而確保項(xiàng)目整體的明晰定位及戰(zhàn)略執(zhí)行。

    記者從商場(chǎng)的品牌引進(jìn)及布局便可觀之一二。很少在商業(yè)中心出現(xiàn)的瑜伽館、美甲店、美容屋等數(shù)目眾多，同時(shí)在特定區(qū)域引進(jìn)了東京原宿等一些國(guó)外的潮牌以及許多女性化的品牌店。

    店鋪在樓層的安排上呈現(xiàn)每三層形成一個(gè)主題，且設(shè)有空間較大的中庭，B1-L2層主要為國(guó)際精品服飾、化妝品以及冷飲甜品，如甜品店Mister Donut，這個(gè)主題的中庭主要為美容美發(fā)和展覽活動(dòng)，L3-L6為潮流服飾和飾品，擁有如優(yōu)衣庫(kù)、占據(jù)整3層樓H&M等潮流品牌，中庭設(shè)有幾米手工教室，旁邊則是一場(chǎng)潮流秀的拍攝場(chǎng)；在高樓層的L7-L10則是餐飲及影院，包括杭州知名品牌外婆家、上海人氣美食辛香匯以及新恒星影城等，中庭空間開闊，設(shè)有坐椅。

    一期招租率98%
    客流量逐步攀升

    2010年12月18日，上海大悅城一期正式開業(yè)。記者了解到，中糧置業(yè)相關(guān)人士在當(dāng)時(shí)的媒體發(fā)布會(huì)上表示，“一期招租率98%，是上海第一的，開業(yè)率92%左右，一般商場(chǎng)開業(yè)率70%以上就不錯(cuò)了。開業(yè)第一天人流量20萬(wàn)人次左右。”
    但記者曾在2011年3月的一個(gè)周末去過大悅城，當(dāng)時(shí)的人氣并不是很高。雖然商場(chǎng)引入了無(wú)印良品、H&M等大型主力店，以及一些上海獨(dú)一無(wú)二的品牌，如人民廣場(chǎng)商圈所沒有的美國(guó)品牌JoyRich、杭州餐館外婆家、日本女性?shī)蕵沸粤侠斫萄蠥BCCookingStudio等，而且每家店都有不同的優(yōu)惠，但當(dāng)時(shí)商場(chǎng)內(nèi)部分門店仍在裝修，10層、11層的上海歌城、金逸影院也沒有開業(yè)，商場(chǎng)內(nèi)的部分通道還有尚未裝修完的痕跡，保潔員也顯得特別忙碌。整個(gè)商場(chǎng)每層樓的顧客都不太多，只有午飯時(shí)間，部分餐飲品牌才有了一些人氣。
    現(xiàn)在的大悅城跟之前相比，客流量明顯增多，有趣的是，人氣大多集中在擁有飲食娛樂的頂部和底部樓層，而中部的一些服飾店和DIY學(xué)習(xí)門店生意冷清。杭州餐飲連鎖外婆家可謂是這里人氣最足的店之一，才下午三點(diǎn)，門口便排起了長(zhǎng)隊(duì)。排隊(duì)中的趙小姐告訴記者，雖然家住附近，但若真要買一些潮牌，還是會(huì)選擇去其他更加知名的地方去淘，來這最大的目的便是吃正餐、甜品，喝個(gè)下午茶，“上次在這里吃飯，從5點(diǎn)等位到8點(diǎn)才吃上”。

    商圈劣勢(shì)難掩
    “復(fù)制模式”還需時(shí)間沉淀

    記者了解到，大悅城是中糧集團(tuán)旗下中糧置業(yè)主攻商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要品牌。2006年大悅城正式起步，經(jīng)過3年多發(fā)展，已經(jīng)在北京、天津、沈陽(yáng)等地成功開發(fā)出幾個(gè)大悅城項(xiàng)目。2009年中糧集團(tuán)提出“全服務(wù)鏈城市綜合體”戰(zhàn)略，決定將大悅城打造成為全服務(wù)鏈的重要商業(yè)地產(chǎn)旗艦品牌。
    北京西單大悅城便是其得意之作。起初西單商圈店鋪空置率高達(dá)30%，大悅城卻以“國(guó)際化青年城”定位開業(yè)，僅用6個(gè)月時(shí)間就完成招商，第一年實(shí)現(xiàn)銷售額10億元，第二年突破15億元。
    隨后，大悅城開始了其在上海的傳奇復(fù)制。2010年2月，中糧置業(yè)以13.5億元總價(jià)從上海新梅整購(gòu)新梅太古城項(xiàng)目一期。由于招商不順利，新梅最終沒能運(yùn)營(yíng)好該項(xiàng)目。而從地段來看，項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，毗鄰蘇州河，距離人民廣場(chǎng)1公里。
    但黃金地段難掩大悅城所在的商圈劣勢(shì)。大悅城周圍目前仍以五金、燈具等小商品批發(fā)市場(chǎng)為主，整個(gè)地段消費(fèi)水平并不高。曲阜路周圍并沒有形成商圈聯(lián)動(dòng)，好的寫字樓和住宅也并不多，短期內(nèi)想要集聚人氣，頗費(fèi)周章。雖然是地鐵上蓋物業(yè)，盡管人民廣場(chǎng)和曲阜路就差一站，但以二號(hào)線上的江蘇路和靜安寺為例，差一站也可能在商圈消費(fèi)力和消費(fèi)特征上，差距很大，包括它的文化、目標(biāo)客群，都是需要時(shí)間沉淀的。
    據(jù)悉，上海大悅城項(xiàng)目整體開發(fā)超過40萬(wàn)平方米，總投資額超過120億，預(yù)計(jì)2014年全面竣工。規(guī)劃包括大型時(shí)尚購(gòu)物中心、第一居所臨水豪宅、高品質(zhì)酒店式公寓、五星級(jí)酒店及甲級(jí)寫字樓。然而，這個(gè)“復(fù)制版”的大悅城能否再造北京的商業(yè)神話，從目前的情況來看，還需要時(shí)間的沉淀。