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　　相比于火爆的房地產(chǎn)住宅市場，2011年蘇州寫字樓的發(fā)展一直不溫不火，一些板塊甚至出現(xiàn)了寫字樓住宅售價倒掛的現(xiàn)象。究其原因，一是由于城市受到上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心的影響，服務(wù)業(yè)發(fā)展空間被擠壓；二是蘇州城市各個經(jīng)濟(jì)體獨立發(fā)展，市區(qū)對五縣市的凝聚力不強(qiáng)

　　2009年度數(shù)據(jù)：全年新增供應(yīng)面積35.15萬平方米，其中園區(qū)新增供應(yīng)7.05萬平方米，高新區(qū)0.84萬平方米，吳中區(qū)新增供應(yīng)18.87萬平方米，相城區(qū)新增供應(yīng)0.53萬平方米，中心城區(qū)新增供應(yīng)7.86萬平方米。

　　全年銷售面積48.24萬平方米，其中園區(qū)銷售10.83萬平方米，高新區(qū)銷售0.44萬平方米，吳中區(qū)銷售14.1萬平方米，相城區(qū)銷售5.7萬平方米，中心城區(qū)17.17萬平方米。全年供銷比0.73。

　　在整體大市成交火熱的背景下，蘇州寫字樓市場也出現(xiàn)了供小于求的狀況，全年供應(yīng)缺口13.2009萬平方米，不少2008年滯銷的項目在2009年都銷售殆盡。

    四大原因促使寫字樓變革

　　蘇州寫字樓市場正在面臨一場變革，變革包含幾個方面，重心轉(zhuǎn)移、產(chǎn)品升級、分布格局等。促成這種變化的大致有以下幾個方面的原因：

　　——城市交通條件改變。北環(huán)西延、人民路北拓、輕軌建設(shè)、城際軌道交通等重大交通規(guī)劃進(jìn)入實施階段后，將一些本來對外交通資源一般的板塊推上了市場前沿，引起投資客群的注意。

　　形成CBD的四大重要因素中就有區(qū)域交通條件要達(dá)到一定水平。比如平江新城就是受到輕軌2號線和人民路北延的利好影響，在區(qū)域基礎(chǔ)配套未得到根本改變的情況下仍能被市場認(rèn)同。

　　交通改善不僅推動了二線板塊的成交，對一線板塊的影響也同樣顯著，如獅山路CBD憑借輕軌1號線的建設(shè)，板塊內(nèi)的寫字樓項目建設(shè)進(jìn)入了一個新的發(fā)展階段，區(qū)內(nèi)輕軌沿線土地的商務(wù)價值被市場高度關(guān)注。

　　——長三角一體化進(jìn)程加速，上海服務(wù)業(yè)外溢趨勢明顯。眾所周知，上海制造業(yè)向長三角外圍轉(zhuǎn)移帶動了蘇州城市經(jīng)濟(jì)的起步和騰飛，蘇州在承接上海制造業(yè)溢出的過程中，城市功能逐漸從聚集效應(yīng)向輻射效應(yīng)轉(zhuǎn)變。

　　目前蘇州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，二產(chǎn)所占比重仍超過60%，三產(chǎn)比例在長三角城市群中處于較低層次，城市的服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿�巨大。同時，上海的服務(wù)業(yè)在城市高企的房價、租金水平和生活成本的壓力下，開始向外圍轉(zhuǎn)移，最明顯的例證是昆山花橋國際商務(wù)城。商務(wù)城地域面積50平方公里，距離上海市中心不到25公里，西鄰昆山國家級開發(fā)區(qū)，東側(cè)緊鄰上海嘉定新城，是江蘇省“十一五”規(guī)劃重點服務(wù)業(yè)發(fā)展項目，是江蘇省三大商務(wù)聚集區(qū)之一，是江蘇省國際服務(wù)外包示范基地。目前商務(wù)城的啟動區(qū)建設(shè)和招商成果顯著，區(qū)內(nèi)的亞太廣場、綠地21城等項目的購買客群中上海客戶逐漸成為主要客戶，中茵集團(tuán)、中城集團(tuán)、玉源集團(tuán)等大型企業(yè)在商務(wù)城都有總部大廈項目。

　　從上海城市的發(fā)展和長三角發(fā)展規(guī)劃來看，上海城市服務(wù)業(yè)向外溢出的趨勢難以改變，而蘇州憑借與上海便利的交通和產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)優(yōu)勢，城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展空間極其巨大。

　　——老商務(wù)板塊產(chǎn)品老化嚴(yán)重，對企業(yè)的吸引力降低。中心城區(qū)是蘇州寫字樓起步發(fā)展的板塊，區(qū)內(nèi)的寫字樓面臨著裝修陳舊、電梯速度數(shù)量少速度慢、停車位嚴(yán)重不足等硬傷，同時中心城區(qū)日漸惡化的交通環(huán)境造成辦公環(huán)境極不理想，不少企業(yè)選擇從中心城區(qū)流向外圍板塊，有實力的企業(yè)選擇自建寫字樓，多數(shù)企業(yè)選擇租用吳中區(qū)、平江新城、高新區(qū)或環(huán)線周邊寫字樓。

　　——從CBD的布局模式來看，大致有中心布局、軸線布局、濱水布局、沿街布局四種模式。中心布局是指以十字架或同心圓形態(tài)，加上環(huán)形與放射形形成基本骨架。軸線布局是以現(xiàn)代化的交通條件為基礎(chǔ)，通過建大容量的交通線路如地鐵、輕軌來擴(kuò)展。有天然水域的城市，城市CBD擴(kuò)展一般都會首選濱水區(qū)域，如水域與城市中心毗鄰更是如此。沿街布局是出于對交通便捷性的要求，商務(wù)區(qū)域集中在城市交通主動線上，圍繞一些節(jié)點形成松散發(fā)展。蘇州市的CBD布局基本呈軸線布局模式，分成東西、南北兩個軸線，東西軸線是獅山路、干將路、現(xiàn)代大道等城市交通主干道，南北軸線為人民路、東吳北路以及東環(huán)、西環(huán)快速線。

　　分布一體兩翼兩點

　　業(yè)內(nèi)描述蘇州城市寫字樓分布經(jīng)常用的一句話是“一體兩翼兩點”，比較直觀的體現(xiàn)了蘇州寫字樓的分布現(xiàn)狀。其中“一體”指的是以中心城區(qū)為體，“兩翼”為工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)，“兩點”是東吳北路、元和鎮(zhèn)。

　　長久以來，蘇州的寫字樓都沒有走出這個范圍，雖然在一些區(qū)域有零星的分布，但無論是從量體、檔次還是市場關(guān)注度來看，在已經(jīng)過去的2009年都沒有引起市場的關(guān)注。