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　　由DTZ戴德梁行與仲量聯(lián)行兩大研究機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布的2012深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展預(yù)判顯示，2012年將是深圳商業(yè)地產(chǎn)大盤集中爆發(fā)的時(shí)代，盡管國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢依然不甚樂觀，但深圳的高端商業(yè)將在2012年繼續(xù)保持攀升勢頭。

　　專家認(rèn)為，一方面住宅市場受政策影響擠壓，使得房地產(chǎn)開發(fā)資金緩緩轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；另一方面，深圳本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及社會(huì)消費(fèi)總量連續(xù)數(shù)年保持較快速增長的態(tài)勢，也刺激了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)張的信心。這兩大因素是深圳商業(yè)地產(chǎn)大盤噴涌的根本原因。

　　深圳甲級(jí)寫字樓：年內(nèi)新增50萬平方米，5大項(xiàng)目多在福田

　　DTZ戴德梁行的研究顯示，深圳甲級(jí)寫字樓需求在2011年表現(xiàn)旺盛，全年甲級(jí)寫字樓的吸納量為351861平方米，較上年大幅增長132%，達(dá)到歷年最高水平。其中新增加項(xiàng)目如京基100、NEO企業(yè)大道A棟、嘉里建設(shè)廣場二期等，總面積逾50萬平方米�？傮w來說，供需得到了一個(gè)大釋放。

　　然而，2012年的新項(xiàng)目依然很多。仲量聯(lián)行的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年深圳至少將新增加5座甲級(jí)寫字樓，總建筑面積超過50萬平方米。

　　其中福田CBD依然是供應(yīng)的主戰(zhàn)場，分別有7.8萬平方米的嘉里建設(shè)廣場第三座、3.2萬平方米的榮超國際、8萬平方米的世紀(jì)匯和16萬平方米的深圳證券交易所大樓。另外一個(gè)大項(xiàng)目是蛇口的招商局廣場，建筑面積超過11萬平方米。

　　對(duì)于甲級(jí)寫字樓的未來趨勢，仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅認(rèn)為，加上存量供應(yīng)，2012年總供應(yīng)量預(yù)計(jì)從2011年末的250萬平方米增加20.3%，達(dá)到約300萬平方米，新增供應(yīng)量的增加將加劇業(yè)主間對(duì)優(yōu)質(zhì)租客的競爭，比如采取增加飯?zhí)霉��?yīng)甚至減租等方式，未來租金增長空間將進(jìn)一步收窄。

　　而DTZ戴德梁行華南區(qū)研究部主管張曉端則認(rèn)為，外圍經(jīng)濟(jì)形勢的不樂觀預(yù)期將對(duì)未來市場產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，但是由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然呈總體上行態(tài)勢，預(yù)計(jì)今年上半年寫字樓市場還將會(huì)慣性向好。而全年的需求活躍度或受經(jīng)濟(jì)增速減緩的影響而有所降低，年內(nèi)新增供應(yīng)量較小，將支撐租金水平繼續(xù)穩(wěn)中微幅上揚(yáng)。

　　深圳大型購物商場：年內(nèi)新增70萬平方米，主戰(zhàn)場在福田南山

　　專家預(yù)計(jì)，大型商業(yè)中心在深圳的爆發(fā)已經(jīng)近在眼前，未來數(shù)年內(nèi)深圳都將是大型城市綜合體項(xiàng)目爭相爆發(fā)的時(shí)期。其主要原因是深圳本地經(jīng)濟(jì)增長快，內(nèi)需刺激明顯。DTZ戴德梁行的監(jiān)測顯示，餐飲業(yè)和時(shí)尚品牌在深圳的擴(kuò)張就非常值得關(guān)注：三年多的時(shí)間，優(yōu)衣庫已經(jīng)在深圳開出8家分店；H＆M在深圳的第3家店也落戶萬象城。餐飲業(yè)和時(shí)尚品牌的擴(kuò)張讓深圳對(duì)應(yīng)區(qū)域的餐飲類鋪位租金平均上漲約兩成。

　　而仲量聯(lián)行則發(fā)現(xiàn)，在剛剛過去的2011年深圳的大型商業(yè)中心紛紛進(jìn)行了業(yè)態(tài)調(diào)整，CocoPark、新城市廣場(原中信城市廣場)、花園城、海岸城等都進(jìn)行了品牌升級(jí)，這在一定程度上刺激了高端商業(yè)的繁榮。

　　2012年的深圳高端商業(yè)供應(yīng)將是前所未有的巨量。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)全年將有近70萬平方米新增供應(yīng)，以大型購物商場、城市綜合體為主。其中福田、南山是最激烈的兩大主戰(zhàn)場，分別有建筑面積6.5萬平方米的東海國際廣場購物中心、建筑面積6萬平方米世紀(jì)匯、建筑面積12.8萬平方米的皇庭IA Mall和建筑面積10萬平方米寶能太古城、建筑面積7.8萬平方米的華僑城歡樂海岸。

　　仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示，2012年深圳高端商業(yè)的總供應(yīng)量將同比增加近40%，達(dá)到230萬平方米。新增項(xiàng)目使福田、南山區(qū)域競爭力提升，關(guān)內(nèi)區(qū)域商業(yè)中心的勢態(tài)得到加強(qiáng)。但是，受外圍因素影響，國際品牌采取相對(duì)保守的擴(kuò)充策略，優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)赓U需求將相對(duì)放緩。

　　張曉端則認(rèn)為，雖然預(yù)計(jì)今年本地經(jīng)濟(jì)增速將有所放緩，但是仍會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)的增長態(tài)勢，居民可支配收入仍會(huì)不斷增長；同時(shí)，“刺激內(nèi)需”并借此減少對(duì)“外向型”經(jīng)濟(jì)的過度依賴也是未來本地經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展的方向之一。在這種情況下，預(yù)計(jì)社會(huì)消費(fèi)仍會(huì)延續(xù)一個(gè)較快增長速度，消費(fèi)的增長將會(huì)促進(jìn)商業(yè)發(fā)展；而除生活必需品消費(fèi)外，居民不斷擴(kuò)大的多方位消費(fèi)需求也將促使商鋪的需求持續(xù)放大。