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　　“商業(yè)旺地，30萬元/間，投資回報(bào)率高達(dá)10%！”類似這樣的商鋪宣傳口號(hào)隨街可見，僅從字面上看，商鋪投資確實(shí)很吸引人。實(shí)際上，住宅限購之后商鋪的火爆，確實(shí)和宣傳中的低總價(jià)有很大關(guān)系，一二十萬、二三十萬甚至一百多萬元就能購置一間位于傳統(tǒng)商圈的商鋪，相對(duì)于一套住宅起碼要幾百萬元，這樣的商鋪售價(jià)對(duì)市民來說確實(shí)是有很大的誘惑力。其誘惑的根源，還在于商家口中的大收益，8%、10%的高投資回報(bào)，簡(jiǎn)直就是信手拈來。

　　然而，在商鋪投資回報(bào)率已經(jīng)普遍降至4%-5%的眼下，還真能這么輕易就獲得如此高的回報(bào)嗎？而且所需支付的僅僅是數(shù)十萬元？天底下當(dāng)然沒有那么多餡餅掉下來？其實(shí)在眾多的宣傳口號(hào)中，倒是有不少需要投資者警惕的地方。

　　高返租≠實(shí)際有高回報(bào)率

　　返租是目前商鋪銷售的主要營銷手法之一，商家報(bào)出一個(gè)8%或10%不等的投資回報(bào)率，然后再從商鋪總價(jià)中直接減去承諾的三年或五年的上述收益，以此來給投資者一些“保障”。其實(shí)，不少投資者是沖著商家口中的8%或10%這樣的高回報(bào)率出手買鋪的。實(shí)際上，真的有那么高的回報(bào)率嗎？不一定。

　　荔灣區(qū)康王路的一個(gè)裙樓商鋪，產(chǎn)權(quán)清晰，尾貨一口價(jià)4.5萬元/平方米，同樣采用返租的形式進(jìn)行銷售，銷售人員說：“前兩年由商家統(tǒng)一經(jīng)營，每年的回報(bào)率是8%，成交時(shí)以打折的方式在商鋪總價(jià)里扣除了，4.5萬元的單價(jià)就是折后的一口價(jià)。”那么假如以上述價(jià)位購得該負(fù)一層的商鋪，以后的租金會(huì)是多少？“每平方米五六百元是沒有問題的。”銷售人員說。不過，記者走訪該場(chǎng)周邊的商鋪了解到，該路段不少位于二樓商鋪的租金僅為200元/平方米·月，新場(chǎng)的負(fù)一層商鋪?zhàn)饨鹜�往�?huì)比較低，若以二層商鋪?zhàn)饨鸬钠哒奂?40元/平方米·月計(jì)算，其投資回報(bào)其實(shí)還不到4%，遠(yuǎn)低于商家口中宣傳中的8%。

　　投資提醒：返租其實(shí)是羊毛出在羊身上

　　“返租”的回報(bào)率看起來很高，但“羊毛出在羊身上”。投資者最需要警惕的是，有的商家是先抬高了商鋪售價(jià)后再進(jìn)行返租優(yōu)惠的，即是說，在推鋪以前，商家就已把返租租金加到商鋪的售價(jià)里了，“一般會(huì)將售價(jià)提高三成左右再賣。因此，即使所有返租租金一次性在樓價(jià)里減扣，開發(fā)商也是不會(huì)虧本的。如果能順利再將商鋪?zhàn)獬鋈�，開發(fā)商還可另外賺一筆；而投資者不但得不到返租期的租金收入，更有可能因?yàn)楦邇r(jià)透支了本應(yīng)屬于投資者的升值空間，可謂是雙重?fù)p失。”一位投資管理公司的負(fù)責(zé)人說：“投資者入市之前，一定要了解清楚周邊商鋪的售價(jià)和租金，千萬不可因總價(jià)低就沖動(dòng)入市。”

　　返租期滿≠租金只漲不跌

　　對(duì)于投資者而言，自己的商鋪能收多少租金是非常關(guān)鍵的。目前在商家的營銷方式中，有一種方式是讓投資者先把商鋪交給商家統(tǒng)一經(jīng)營數(shù)年，期滿后商家便會(huì)將鋪交還給投資者自己操盤。經(jīng)紀(jì)在賣鋪時(shí)往往信誓旦旦：“由我們統(tǒng)一經(jīng)營，實(shí)際上就是等于讓我們先把商場(chǎng)做旺，然后再還給你們自己打理，所以說你們是沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的。”這樣的說辭的確讓不少投資“初哥”心動(dòng)的。

　　在人民北路的某廣場(chǎng)商鋪，目前被包裝成“××二期”對(duì)外銷售，銷售人員說，開業(yè)前兩年投資者可以將商鋪交給商家統(tǒng)一經(jīng)營，但也可以選擇由自己經(jīng)營，“若選擇統(tǒng)一經(jīng)營，售價(jià)還可多打一個(gè)8.4折，這就相當(dāng)于這兩年每年都有8%的回報(bào)”。該商場(chǎng)旁邊的金門大廈商業(yè)裙樓潮坊，同樣也是如此，銷售人員介紹：“開業(yè)前三年由我們統(tǒng)一經(jīng)營，到2015年1月返租期滿后，就交給業(yè)主自己經(jīng)營�，F(xiàn)在很多知名網(wǎng)店都簽約進(jìn)來了，以后商鋪的租金一定會(huì)向上漲的。”據(jù)介紹，該場(chǎng)也是每年返租8%，會(huì)直接在售價(jià)中扣除。

　　如果能實(shí)現(xiàn)旺場(chǎng)升租的承諾，那自然是投資者最樂意看到的事情，但這個(gè)如意算盤真能打得響嗎？不一定。

　　東山百貨邊有一個(gè)商場(chǎng)，就是由商家統(tǒng)一經(jīng)營五年后交還給業(yè)主自理的。有業(yè)內(nèi)人士回憶道，在2006年開業(yè)時(shí)，商家將約10平方米的小鋪打通，擴(kuò)大至幾十平方米至上百平方米后統(tǒng)一招商，吸引不少品牌商家進(jìn)場(chǎng)。隨著返租期滿，商家將商鋪恢復(fù)至原來出售圖紙的狀態(tài)交還給小業(yè)主自行放租，結(jié)果，大鋪?zhàn)兗?xì)鋪，場(chǎng)內(nèi)的業(yè)態(tài)隨即改變。加上同一時(shí)間有上百間商鋪同時(shí)放租或放售，一些小業(yè)主為了爭(zhēng)奪客源，甚至將原本4000元的租金大降一半，導(dǎo)致了惡性競(jìng)爭(zhēng)。

　　投資提醒：統(tǒng)一經(jīng)營需有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)

　　統(tǒng)一經(jīng)營期滿往往是商鋪能否持續(xù)經(jīng)營、投資者能否有好收益的一道坎。只有做旺了的商場(chǎng)，租金才有可能水漲船高。因此進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營的操盤手或商家就非常重要了。駿譽(yù)投資人士表示，商場(chǎng)要如期開業(yè)就必須招商順利，而招商順利與否就和招商團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)、是否有資源緊密相關(guān)。投資者在買鋪時(shí)就需留意，到底這個(gè)商家有沒有成功的招商經(jīng)驗(yàn)。一個(gè)有經(jīng)營的操盤者，能帶動(dòng)商場(chǎng)價(jià)值不斷走高，例如現(xiàn)在比較旺的越富廣場(chǎng)，二三樓租金要500多元/平方米·月，2003年零散經(jīng)營時(shí)，其負(fù)1層商鋪的租金僅60元/平方米·月。另外，商場(chǎng)的定位也很關(guān)鍵，從定位可見商家的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，有些大場(chǎng)不斷更換定位，難以把握市場(chǎng)消費(fèi)動(dòng)向，致使路段很好的物業(yè)也沒有起色，之前火車東站的天匯城就是如此。

　　低總價(jià)≠低風(fēng)險(xiǎn)

　　這一輪商鋪熱潮形成的原因，一是因?yàn)樽≌�限購，資金流向了不限購的商用物業(yè)，二是因?yàn)檫@一批商鋪的入市門檻不高，出于抗通脹的考慮，不少師奶和老公公老婆婆等投資經(jīng)驗(yàn)不足的買家便被吸引入市。

　　據(jù)了解，目前市場(chǎng)上在售商鋪的總價(jià)一般都不高，大多在二三十萬元左右，低的十幾萬元就有交易。這批商鋪多數(shù)為裙樓鋪，要么是被整體重新包裝后再推的產(chǎn)品，要么是在經(jīng)營中的專業(yè)市場(chǎng)鋪，要么則是新場(chǎng)鋪。這些商鋪有一個(gè)共同點(diǎn)，就是面積小，且樓層分布廣，并非街鋪。

　　例如目前在售的泰康城六樓、九樓商鋪、泰盈商貿(mào)城等，建筑面積在7-10平方米之間，單價(jià)從2萬多元/平方米起，貴一些的單價(jià)為十萬多元。有業(yè)內(nèi)經(jīng)紀(jì)介紹，一些買家手握著三四十萬元想投資，這類商鋪的“身材”就正好迎合了他們的資金需求了。白領(lǐng)曹先生近期購買了荔灣區(qū)一間總價(jià)40萬元的二樓商鋪，他說：“錢放在銀行不值錢，住宅買不了也買不起，所以選擇低總價(jià)的商鋪，起碼能保值。”這類低總價(jià)的投資，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較低嗎？不一定。

　　假如操盤手不行，商場(chǎng)做不旺，那么其中的商鋪?zhàn)匀灰矔?huì)貶值。

　　投資提醒：蚊鋪難經(jīng)營

　　商鋪營銷資深人士法永能認(rèn)為，蚊鋪的好處是總價(jià)比較低，但買這樣的商鋪買家更應(yīng)謹(jǐn)慎。因?yàn)樯虉?chǎng)鋪的實(shí)用率通常只有四五成，一些七八平方米或面積更小的鋪位，實(shí)用面積只有兩三平方米甚至更低，連人站在里面都比較困難，做生意就更難了。當(dāng)然，除非你本身就有穩(wěn)定生意、穩(wěn)定客源的商家，這就另當(dāng)別論。正因如此，商家統(tǒng)一經(jīng)營時(shí)往往會(huì)將若干個(gè)小鋪打通變成大鋪，于是就能順利招商了。一位有經(jīng)驗(yàn)的投資人士也提醒：“不要天真地認(rèn)為地段好的就是好鋪，高樓層其實(shí)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營不當(dāng)很容易造成空?qǐng)�，現(xiàn)在廣州的商業(yè)旺地某南路上的某大廈不就是有很多鋪位閑置嗎？”