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    鄭州寫字樓市場(chǎng)伴隨著鄭州的經(jīng)濟(jì)騰飛，也經(jīng)歷著一個(gè)跳躍式的發(fā)展。從原來的“一個(gè)屋子，幾張桌子”到如今的高科技、精裝修、花園式商務(wù)基地；從原來的“商住兩用”到現(xiàn)在的5A級(jí)純粹商務(wù)集群。在“硬件”發(fā)生巨大變化的同時(shí)，寫字樓的物業(yè)管理也逐步升級(jí)。寫字樓的出現(xiàn)于發(fā)展，正是與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況息息相關(guān)。

    相對(duì)于北京、上海、廣州等一線城市，鄭州的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢。隨著鄭東新區(qū)的建設(shè)，寫字樓市場(chǎng)才呈現(xiàn)爆炸式的發(fā)展�；赝�這十幾年的發(fā)展歷程，鄭州的寫字樓經(jīng)歷了幾次突飛猛進(jìn)的發(fā)展，讓人印象深刻。

    市場(chǎng)萌芽期（1997年之前）

    上世紀(jì)90年代中期，寫字樓像其他的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)新事物一樣，在鄭州市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中誕生，不過當(dāng)時(shí)的寫字樓還不能算是嚴(yán)格意義上的“寫字樓”。

    發(fā)展初期的寫字樓，規(guī)模比較小，大多是將民房或單位公房進(jìn)行改造裝修后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其設(shè)備簡(jiǎn)陋、戶型單一，經(jīng)營(yíng)的方式都是以出租為主。受傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，當(dāng)時(shí)的寫字樓均集中在中心城區(qū)，以金水區(qū)為主。

    除了條件簡(jiǎn)陋之外，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理也并非是純粹的物業(yè)管理服務(wù)。所謂物業(yè)管理主要是以管理為主、服務(wù)為輔的局面，日常工作多只是局限于簡(jiǎn)單的清潔衛(wèi)生、門崗值班及設(shè)備修理等方面。

    民房改造、主要靠收取租賃費(fèi)盈利，這就是當(dāng)時(shí)寫字樓的真實(shí)面貌。這樣的經(jīng)營(yíng)方式也注定其服務(wù)水平低下，市場(chǎng)混亂。

    最初的寫字樓市場(chǎng)仍處于供小于求的局面，許多民營(yíng)企業(yè)都找不到合適的辦公場(chǎng)所。

    目前，從事管理咨詢行業(yè)的張先生提起當(dāng)年尋找辦公場(chǎng)所的經(jīng)歷，依然忍不住唏噓：“當(dāng)時(shí)哪有什么寫字樓啊，比較好一點(diǎn)的辦公場(chǎng)所就是公房改造的，相對(duì)民房來說比較安靜，不會(huì)一出門就看見外面曬了好多被子。”

    這個(gè)時(shí)期是寫字樓的萌芽期，對(duì)于寫字樓的功能和要求都沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)。

    市場(chǎng)探索期（1997~2004年）

    自1997以來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商開始認(rèn)識(shí)到寫字樓市場(chǎng)存在的巨大潛力，真正意義上的寫字樓也在這個(gè)時(shí)期產(chǎn)生。這個(gè)時(shí)期的寫字樓已經(jīng)開始注重物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理水平逐步提高。

    “裕達(dá)國(guó)貿(mào)”、“思達(dá)數(shù)碼大廈”、“國(guó)奧大廈”、“未來大廈”、“廣匯大廈”等一大批專業(yè)寫字樓不斷推出，還有像“融豐花苑”、“華林廣場(chǎng)”等集辦公、住宅為一體的商住樓的出現(xiàn)，更加活躍了鄭州市寫字樓市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)方式從以前的租賃為主轉(zhuǎn)為出售為主，產(chǎn)權(quán)關(guān)系發(fā)生了明顯變化。租賃經(jīng)營(yíng)、商住兩用、購(gòu)買使用等多種方式的寫字樓市場(chǎng)并存。同時(shí)，寫字樓市場(chǎng)的分布區(qū)域也逐漸擴(kuò)大，并形成了較明顯特征的寫字樓區(qū)域。

    值得關(guān)注的是，這個(gè)時(shí)期也出現(xiàn)了很多宜居宜商的“商住樓”。由于很多中小型企業(yè)在這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)，對(duì)高檔的純寫字樓的消費(fèi)力有限，于是便只好選擇一些交通位置便利的住宅項(xiàng)目辦公，不少開發(fā)商也迎合此類企業(yè)的需求，商住兩用的“商住樓”盛行一時(shí)。

    這個(gè)時(shí)期的寫字樓多是高層建筑，網(wǎng)絡(luò)、通信、餐廳、會(huì)議室等較為現(xiàn)代化的辦公功能也已經(jīng)列入了建筑設(shè)計(jì)的必要元素里面。這個(gè)時(shí)候，一些關(guān)于寫字樓管理的規(guī)定已經(jīng)開始出現(xiàn)，寫字樓的發(fā)展逐步步入規(guī)范。

    市場(chǎng)發(fā)展期（2004年至今）

    進(jìn)入2004年以后，鄭州的寫字樓市場(chǎng)順應(yīng)“天時(shí)地利人和”，迎來快速發(fā)展的時(shí)期。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的辦公觀念也理性回歸，認(rèn)為真正的純寫字樓才是最佳的辦公場(chǎng)所，也是商務(wù)的理想環(huán)境，寫字樓成為企業(yè)辦公的首選，需求量大幅增加。

    除此之外，鄭東新區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，更是催化了鄭州寫字樓市場(chǎng)的爆炸式發(fā)展。在政府引導(dǎo)和各項(xiàng)優(yōu)惠政策之下，本土大佬和全國(guó)性房地產(chǎn)巨頭紛紛入駐鄭東，信息大廈、聯(lián)合中心、藍(lán)碼地王大廈、綠地世紀(jì)峰會(huì)、順馳第一國(guó)際等現(xiàn)代化的高端寫字樓成了鄭東新區(qū)的標(biāo)桿。

    2009年，對(duì)鄭州的寫字樓來說，又迎來了一個(gè)發(fā)展的契機(jī)。

    為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱發(fā)展，政府開始出臺(tái)一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，以促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。政府所出臺(tái)的市場(chǎng)調(diào)控政策以住宅市場(chǎng)調(diào)控為主，對(duì)寫字樓的影響較小。在密集的市場(chǎng)政策調(diào)控下，住宅市場(chǎng)投機(jī)、投資的行為受到抑制，大批資金開始轉(zhuǎn)向其他物業(yè)投資，寫字樓市場(chǎng)分流了很大一部分。大批資金涌入，鄭州市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入黃金時(shí)期。

    進(jìn)入2010年下半年，鄭州市寫字樓發(fā)展逐步成熟并出現(xiàn)分化，高端寫字樓出現(xiàn)，寫字樓價(jià)格節(jié)節(jié)攀高。這個(gè)時(shí)期，綠地之窗、建業(yè)總部港、千璽中心等高端寫字樓項(xiàng)目開始出現(xiàn)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州目前在售待售的寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)超過50個(gè)，特別是鄭東新區(qū)，很多寫字樓扎堆出現(xiàn)。

    “現(xiàn)在寫字樓的供給已經(jīng)不小，市場(chǎng)有點(diǎn)過熱。寫字樓市場(chǎng)明年將比較難熬，一個(gè)新的拐點(diǎn)可能來臨。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣分析。