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    上海永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)，11月上海市二手住宅成交連續(xù)第4個(gè)月下降，6235套的水平環(huán)比10月下降12.5%，創(chuàng)下17個(gè)月以來(lái)成交量新低。接連兩個(gè)月，以買(mǎi)賣(mài)二手房為主的房產(chǎn)中介集體投奔高傭金的一手房代銷(xiāo)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致原本就交易冷清的二手房直降谷底。

    不降價(jià) 打擊信心

    二手住宅成交量在年末愈加低迷，成交量水平和2008年程度相當(dāng)。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎認(rèn)為，這是一手住宅年末銷(xiāo)售壓力增加，尤其是外環(huán)外降價(jià)促銷(xiāo)新盤(pán)增加有關(guān)，很大程度上吸引、分流了同地區(qū)二手房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求，更重要的是二手房不降價(jià)阻擋了購(gòu)房者，也打擊了中介的賣(mài)房信心。

    “現(xiàn)在的購(gòu)房者，連愿意出來(lái)看房的也越來(lái)越少。”在零陵路某中介門(mén)店經(jīng)營(yíng)多年的許小姐說(shuō)，不管什么房子，購(gòu)房者還沒(méi)看過(guò)跑上來(lái)就問(wèn)降價(jià)沒(méi)，降了多少。如果掛牌價(jià)沒(méi)有降到心理價(jià)位，根本不愿光顧二手房。有的看過(guò)后甚至價(jià)格也不還就走人。漢宇地產(chǎn)寶山顧村分行接待一位持有多套房產(chǎn)的客戶，本想出售幾套，然后在市區(qū)換購(gòu)一套新房，看到價(jià)格不合理轉(zhuǎn)售為租。

    二手房市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的買(mǎi)賣(mài)、租賃此消彼長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，二手房成交量成為堅(jiān)挺價(jià)格的犧牲品。

    貸款難 交易受挫

    銀根緊使得銀行貸款額度在臨近年底時(shí)更加緊張，銀行近期逐漸提高二手房貸款門(mén)檻：不但大部分銀行的首購(gòu)房貸款利率上浮5%到10%，甚至個(gè)別銀行已經(jīng)暫停受理二手房貸款，或是暫停受理60平方米以下二手房貸款申請(qǐng)。由于剛性需求在現(xiàn)階段的購(gòu)房市場(chǎng)是絕對(duì)主力，這部分需求購(gòu)房的特點(diǎn)之一是對(duì)貸款的依賴度高。提高貸款門(mén)檻實(shí)際上是在削弱剛性需求的購(gòu)買(mǎi)力。業(yè)內(nèi)人士判斷，2011年二手房成交量低迷已成定局。

    傭金少 短暫離場(chǎng)

    一手房肯降價(jià)，開(kāi)發(fā)商愿意給高傭金，于是“抱團(tuán)”促銷(xiāo)模式成了開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)中介的自救行為，這種營(yíng)銷(xiāo)模式到今年10月、11月開(kāi)始大規(guī)模實(shí)施。這幾個(gè)月以來(lái)，二手房銷(xiāo)售量持續(xù)走低，這就迫使中介公司尋找到新的盈利模式；而對(duì)于近期的一手房市場(chǎng)，不少中小開(kāi)發(fā)商基本“顆粒無(wú)收”，這就給了雙方一個(gè)合作的契機(jī)。

    目前不少中介門(mén)店九成業(yè)務(wù)員轉(zhuǎn)賣(mài)一手房，僅留一成留守二手房業(yè)務(wù)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種銷(xiāo)售策略的調(diào)整會(huì)隨著市場(chǎng)行情的變化而轉(zhuǎn)變。隨著一手房降價(jià)戰(zhàn)消停，這種合作關(guān)系會(huì)隨之結(jié)束。尤其是年底，有些分銷(xiāo)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商本身資金情況不太理想，往往拖欠傭金，讓同樣亟需資金的中介公司陷入 “遠(yuǎn)水解不了近渴”的窘境。因此，中介公司回歸二手房也成為必然。