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　　近期，市場(chǎng)上的小面積寫字樓產(chǎn)品，甚至市中心一些標(biāo)的較高的甲級(jí)寫字樓，也受到了投資者的親睞，如東海廣場(chǎng)、綠地海外灘中心等，投資客購買的比例也在增加。對(duì)此，全佳·全斯美德分析師指出：“政府鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)，個(gè)人創(chuàng)業(yè)越來越多，區(qū)域性的小型企業(yè)的數(shù)量規(guī)模越來越龐大，這些企業(yè)多半租不起市中心甲級(jí)寫字樓，那么投資客購買后，既獲得穩(wěn)定投資回報(bào)又可以為創(chuàng)業(yè)初期的企業(yè)提供平臺(tái)�！�

　　業(yè)界觀點(diǎn)

　　今年36%的寫字樓將納入自用
　　高力國(guó)際華東及西南區(qū)董事總經(jīng)理 翁琳

　　在2011年，有超過100萬平方米的新增甲級(jí)寫字樓面積，預(yù)計(jì)其中約36%，即369800平方米的面積將納入自用用途。我們認(rèn)為，物業(yè)需求的增長(zhǎng)源于幾個(gè)因素，包括企業(yè)強(qiáng)勁的資金實(shí)力、上海辦公樓的升值前景、以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級(jí)辦公樓的要求。

　　同時(shí)，近階段大都是針對(duì)過熱的住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫讓投資者的眼光繼續(xù)停留在寫字樓這一塊，相信寫字樓市場(chǎng)上升的軌道會(huì)吸引更多資金投進(jìn)寫字樓市場(chǎng),進(jìn)一步推動(dòng)整棟和分層的交易。

　　開發(fā)商有3條路涉足商業(yè)地產(chǎn)
　　盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理 陳立民

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，我比較看好商業(yè)地產(chǎn)，因此資金和開發(fā)商進(jìn)入是一個(gè)趨勢(shì)。開發(fā)商轉(zhuǎn)型涉足商業(yè)地產(chǎn)的方式有以下幾種：一是成立商業(yè)地產(chǎn)部，從純粹的快速滾動(dòng)、住宅開發(fā)的模式，分一部分精力，甚至于全部往持有型物業(yè)方向發(fā)展；二是逐漸會(huì)開拓商業(yè)地產(chǎn)代建的業(yè)務(wù)，規(guī)避并不擅長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這條路的利潤(rùn)相當(dāng)高，因?yàn)閹缀鯖]成本，都是收費(fèi)的；三是成立房地產(chǎn)金融部，甚至于獨(dú)立成為一家房地產(chǎn)金融的公司。如果不走這三條路，只有兩個(gè)結(jié)果，一是總有一天金盆洗手，二是被收購。

　　近3個(gè)月上市量達(dá)以往全年的一半
　　戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事 楊達(dá)

　　去年12月份至今年1、2月份，這3個(gè)月內(nèi)銷售型銷售樓的供應(yīng)量達(dá)到98萬平方米，已將近往年全年平均供應(yīng)在180-200萬平方米的一半，這是很多開發(fā)商看準(zhǔn)當(dāng)下形勢(shì)，先將商業(yè)物業(yè)放盤的結(jié)果。

　　從供應(yīng)的區(qū)域與項(xiàng)目來看，大虹橋的規(guī)劃影響、城市格局的變化等，都使得更多的潛力區(qū)域受到關(guān)注，而這些項(xiàng)目憑借著區(qū)域規(guī)劃、投資的低風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢(shì)均在當(dāng)下尋獲市場(chǎng)的契機(jī)。當(dāng)然，今年寫字樓項(xiàng)目的成交量能否突破，還取決于項(xiàng)目自身的定位和營(yíng)銷引導(dǎo)，以及是否能夠在巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量中脫穎而出。

　　市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

　　滬三成寫字樓成交價(jià)格上漲

　　由佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)針對(duì)滬上銷售型寫字樓項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1、2月期間有成交記錄的寫字樓項(xiàng)目共有127個(gè)，其中，2月成交均價(jià)較1月上升的有39個(gè)項(xiàng)目，占到30.7%，而僅有20個(gè)項(xiàng)目錄的成交均價(jià)下跌。同時(shí)，上海銷售型寫字樓2月成交面積排名前10位的項(xiàng)目中，有7個(gè)項(xiàng)目的成交價(jià)格上漲，呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢(shì)，其中，普陀區(qū)的金沙商務(wù)廣場(chǎng)、閘北區(qū)的華森鉆石商務(wù)廣場(chǎng)、浦東新區(qū)的中融碧玉藍(lán)天大廈，成交均價(jià)漲幅都在兩位數(shù)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，從新國(guó)八條到房產(chǎn)稅，再到“滬九條”出臺(tái)，來勢(shì)洶洶的樓市“一攬子”調(diào)控新政在重?fù)袅俗≌�市�?chǎng)，致使住宅近期開盤和成交幾近“冰凍”的同時(shí)，卻“歪打正著”，增加了市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)寫字樓的發(fā)展預(yù)期，這種心理預(yù)期首先反映在某些熱銷或稀缺項(xiàng)目的成交均價(jià)上漲上面。

　　新政后，綜合體和商住兩用的SOHO辦公樓是最受青睞的兩種物業(yè)類型，一方面，綜合體集住宅、商業(yè)和寫字樓與一身，且多位于交通方便，居民集中區(qū)域，或正在發(fā)展中的城市副中心，近年來多受投資者青睞；另一方面，商住兩用的SOHO辦公項(xiàng)目，由于投資自用皆宜，吸引了大批投資者和部分過渡住房用戶的目光。

　　例如位于嘉定江橋板塊的上海江橋萬達(dá)廣場(chǎng)，在2月成交了103套，16321元/平方米的成交均價(jià)，較1月的漲幅為4.50%。事實(shí)上，自去年開啟調(diào)控以來，既是綜合體又主推SOHO辦公樓上海江橋萬達(dá)廣場(chǎng)就以1202套的成交成績(jī)排名2010年上海寫字樓成交套數(shù)榜首。