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    進(jìn)入2011年，上海樓市出現(xiàn)了一定程度的降溫，尤其是新房的新增供應(yīng)方面出現(xiàn)“腰斬”。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，本市1月新房新增供應(yīng)面積僅52．9萬(wàn)平方米，環(huán)比去年12月減少了近七成。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，截至目前，2月份上海住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有15個(gè)項(xiàng)目入市，與1月份35個(gè)（最終開(kāi)盤量）相比縮減了57％。有業(yè)內(nèi)人士指出，過(guò)年期間，樓市本來(lái)就相對(duì)冷清，再加上2011年年初新國(guó)八條、房產(chǎn)稅以及滬九條的相繼出臺(tái)，同時(shí)加息、公積金貸款利率上調(diào)也突然來(lái)襲，在政策調(diào)控不斷升級(jí)的壓力下，上海樓市跌入“冰點(diǎn)”，春節(jié)假期甚至出現(xiàn)“零供應(yīng)”的情況。

    元宵節(jié)后或現(xiàn)讓利潮

    盡管表面來(lái)看，樓盤報(bào)價(jià)有漲有跌，但整體來(lái)看，1月份上海樓市供求價(jià)全面回落。來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2011年1月份全市新增的商品住宅房源僅38.88萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于去年12月份的四分之一。供應(yīng)量如此大幅下滑，一方面是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在春節(jié)前存貨不足，另一方面也表明開(kāi)發(fā)商受到調(diào)控影響，銷售不暢而不敢輕易推盤。

    受此影響，全市一手商品住宅的成交量也回落了17.4%。預(yù)計(jì)1月份低迷的供應(yīng)加上2月上旬春節(jié)期間的影響，將會(huì)使2月份的成交量出現(xiàn)大幅下滑。

    價(jià)格方面，1月一手商品住宅的平均成交價(jià)格為23465元/平方米，比去年12月的25080元/平方米的房?jī)r(jià)回落了6.44%。不過(guò)這是樓市降溫中，豪宅市場(chǎng)成交量首先大幅下滑，導(dǎo)致的平均成交價(jià)格下滑。上海永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)500萬(wàn)-800萬(wàn)元的一手住宅成交量跌幅最大，1月成交493套，環(huán)比12月的944套，跌48%；300萬(wàn)-500萬(wàn)元總價(jià)的成交跌幅次之，1月成交975套，環(huán)比跌幅達(dá)39%。低總價(jià)住宅也受大盤影響成交下跌，總價(jià)120萬(wàn)-150萬(wàn)元的一手住宅僅成交1490套，下跌了34%。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎表示，節(jié)前上海出臺(tái)的停購(gòu)三套住宅的利空政策，未來(lái)將會(huì)影響到該類買家，豪宅的成交量有可能繼續(xù)受挫。

    一季度是開(kāi)發(fā)商奠定全年業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)，中房信分析師薛建雄認(rèn)為，元宵節(jié)后，開(kāi)發(fā)商將會(huì)加大推盤力度，同時(shí)加大營(yíng)銷和讓利幅度。以吸引到更多的購(gòu)房者，估計(jì)報(bào)價(jià)會(huì)有3%-5%的讓利，個(gè)別急于銷售的樓盤讓利幅度可能會(huì)超過(guò)10%。

    薛建雄認(rèn)為，這10%不太可能會(huì)是抬價(jià)后再打折，而是開(kāi)發(fā)商與周邊二手房售價(jià)比較后，實(shí)際定價(jià)的讓利，是實(shí)質(zhì)性的降價(jià)。但市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的心里預(yù)期并沒(méi)有發(fā)生較大改變，短期房?jī)r(jià)跌幅不會(huì)太大。

    漲價(jià)樓多為商用物業(yè)

    盡管絕大部分開(kāi)發(fā)商還和購(gòu)房者一樣，處于對(duì)政策的消化期，但市場(chǎng)上已有樓盤出現(xiàn)了降價(jià)。不過(guò)奇怪的是，也有樓盤上調(diào)了報(bào)價(jià)，不過(guò)以不受調(diào)控影響的商住、辦公項(xiàng)目居多。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市場(chǎng)2月份在售的300多個(gè)公寓樓盤中，有約13個(gè)住宅項(xiàng)目下調(diào)報(bào)價(jià)，約14個(gè)住宅項(xiàng)目提升報(bào)價(jià)。從區(qū)域來(lái)看，報(bào)價(jià)降低樓盤最多的為寶山區(qū)，該區(qū)在售約26個(gè)住宅項(xiàng)目中有9個(gè)出現(xiàn)報(bào)價(jià)下調(diào)，比例高達(dá)35%，其次嘉定區(qū)出現(xiàn)3個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，普陀區(qū)1個(gè)項(xiàng)目降價(jià)。此外，年后全市約14個(gè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)高于1月份新政前。其中嘉定區(qū)的鉑悅818和浦東的尚都國(guó)際各漲4000元/平方米，漲幅接近三成。

    不過(guò)，商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)后，在這些漲價(jià)樓盤中，有部分樓盤報(bào)價(jià)上漲發(fā)生在1月份限購(gòu)、房產(chǎn)稅等政策出臺(tái)前，而非出臺(tái)后。其次，有些雖然上調(diào)了報(bào)價(jià)，但同時(shí)也有折扣。如位于嘉定江橋的嘉印象，該盤屬于50年產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的商住酒店公寓，周邊有百聯(lián)中環(huán)，麥德龍，百安居、沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、易買得、易初蓮花等商業(yè)配套，交通方面，軌道交通11號(hào)線年底將開(kāi)通、13號(hào)線正在建設(shè)中，14號(hào)線規(guī)劃中，建成后全面接駁市中心。雖然該盤售樓處2月報(bào)價(jià)提升為1.7萬(wàn)元/平方米，但同時(shí)也有購(gòu)房9.8折的優(yōu)惠，打折下來(lái)和1月的報(bào)價(jià)也相差無(wú)幾。

    更重要的是，在2月份漲價(jià)的約14個(gè)項(xiàng)目中，酒店式公寓和商辦項(xiàng)目占了多數(shù)。數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師指出，由于新國(guó)八條、房產(chǎn)稅細(xì)則的出臺(tái)嚴(yán)厲打擊住宅市場(chǎng)，使商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)地面臨更大的機(jī)遇，尤其是在信貸政策上，“限購(gòu)令”和二套房首付的提升不針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)。

    春節(jié)后多個(gè)樓盤延遲開(kāi)盤

    有業(yè)內(nèi)人士表示，僅經(jīng)歷了10天左右的春節(jié)假期，就有近20個(gè)住宅項(xiàng)目改變了開(kāi)盤計(jì)劃，新政效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，上海樓市有可能陷入濃厚的觀望氛圍，春節(jié)交易驟降，或許只是2011年樓市降溫的開(kāi)始。

    從環(huán)線位置來(lái)看，在春節(jié)后約16個(gè)延遲開(kāi)盤項(xiàng)目中，內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤占31%，中內(nèi)環(huán)間樓盤占13%，中外環(huán)間樓盤占6%，外環(huán)外樓盤占50%。盡管外環(huán)外樓盤數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中、內(nèi)環(huán)地區(qū)，但是在節(jié)后延遲開(kāi)盤的項(xiàng)目中，外環(huán)線以內(nèi)、以外所占比例卻旗鼓相當(dāng)。

    “新的限購(gòu)令和房產(chǎn)稅對(duì)豪宅投資、改善性置業(yè)等具有相當(dāng)大的震懾力，時(shí)下市中心城區(qū)項(xiàng)目更容易步入降溫通道，而外環(huán)外住宅樓盤由于購(gòu)房成本相對(duì)較低、面向更多的剛性需求，受到的打擊相對(duì)較小�！彼逊烤W(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師認(rèn)為。

    2月上海高端別墅供應(yīng)明顯減少。商報(bào)記者注意到2月上海別墅市場(chǎng)已開(kāi)盤別墅為“0”，有4個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在本月將上市。其中最明確的是位于青浦的萬(wàn)科尚源別墅，目前已進(jìn)入預(yù)訂階段，繳納意向金最高可享2萬(wàn)元抵20萬(wàn)元的開(kāi)盤優(yōu)惠，售樓處稱本月將正式開(kāi)盤；而位于楊浦新江灣城的仁恒怡庭在2月底也將加推疊加別墅。

    截至目前，2月上海別墅市場(chǎng)確定將延遲開(kāi)盤的別墅有9個(gè)，其中獨(dú)棟房源（含純獨(dú)棟別墅和混合社區(qū)里的獨(dú)棟房源）占據(jù)66.7%，雖然絕大多數(shù)價(jià)格都未確定，但從項(xiàng)目所處的位置以及面積來(lái)看，基本都是1500萬(wàn)元以上的項(xiàng)目。