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    據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，近一周（12月6日-12日）榕住宅成交225套，較前周減少11.07%,成交量可謂進入一個“嚴(yán)冬時期”.與一降再降的住宅市場不同，福州寫字樓市場這個冬天“不太冷”,許多開發(fā)商在年底“躍躍欲試”,為產(chǎn)品登臺造勢�！懊骱竽�，福州將迎來154萬平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)放量，其中寫字樓甚至是摩天寫字樓占很大比重，面對市場的巨量沖擊，搶占先機顯得尤為重要�！睒I(yè)內(nèi)人士稱。

    現(xiàn)象：寫字樓“躍躍欲試”

    時值年底，與大多數(shù)住宅開發(fā)商準(zhǔn)備周詳方才營銷造勢的模式不同，寫字樓開發(fā)商早已躍躍欲試，提前為產(chǎn)品造勢。
    宇洋中央金地營銷中心于本月11日公開；海西佰悅城營銷中心也正在建設(shè)中，將于2011年1月1日正式開放；啟悅商務(wù)中心亦即將公開發(fā)售……
    縱觀這些寫字樓項目，不難發(fā)現(xiàn)開發(fā)商普遍采取了提前造勢的營銷手段，與之相配合的則是開發(fā)周期縮短。據(jù)記者了解，這些寫字樓項目的整體開發(fā)也在加速進行。今年很多拿地的寫字樓項目工期普遍加速，金融街某寫字樓項目從拿地到建成上市，預(yù)計耗時不到一年時間�！斑@樣的速度在以往是難以想象的�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
    新寫字樓項目不僅趕著上市，也趕著登臺亮相。據(jù)了解，位于八一七路核心地段的宇洋中央金地，1棟18層綜由合樓組成，其中1-4層商場為自持物業(yè)，5-18層為寫字樓，將進行租售，其正式上市日期大約在明年初；位于城南板塊的海西佰悅城一期將推出兩棟純商務(wù)寫字樓，項目總投資逾20億元，是福州市東部新城目前唯一動工且將最早面世的大型都市綜合體項目，其上市期同樣也在明年；此外，占地約3.5畝的啟悅商務(wù)中心，將規(guī)劃6層城市中心別墅式的精品寫字樓，距上市期也有一段時間……雖然距離上市尚有時日，但開發(fā)商們卻已不惜重金，開始了轟轟烈烈的市場營銷造勢。

    探因：市場將迎巨量沖擊競爭激烈

    據(jù)福州市國土資源局相關(guān)信息，今年出讓土地已突破3000畝大關(guān)，成交金額也逾300億元。這其中涉及商業(yè)用地2310.02畝，成交金額249.7820億元，而這其中寫字樓的配比占有極大的比重。按照福州常規(guī)的開發(fā)周期計算，未來兩三年內(nèi)，福州將有約154萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目上市，按照規(guī)劃方案，其中相當(dāng)大部分比例是建造寫字樓、摩天寫字樓。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說道，“土地的持續(xù)放量使得今后寫字樓將不僅僅局限于五四路、華林路等市中心板塊，北江濱CBD、金融街區(qū)域、城南板塊都將有大量寫字樓放量�！�
    在未來兩三年內(nèi)，福州寫字樓市場不僅要面對龐大體量的產(chǎn)品沖擊，更要面對眾多地產(chǎn)大鱷的競爭壓力。
    8月份，萬科和福晟首度“從商”。前者的全資子公司萬榕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下了中央商務(wù)區(qū)面積為38.1畝的商住地塊。而后者旗下子公司六建集團也以2.7億元的總價購得閩江北岸中央商務(wù)中心一面積為19.34畝的地塊。而在本月7日，泰禾集團亦隨著他們的步伐前進，以8.91億元將面積為72.18畝的五四北秀峰路綜合商場項目地塊收入囊中。該項目未來將建成大型城市綜合體商業(yè)廣場，集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公于一體�！坝纱丝梢钥闯�，知名房企都看好未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，隨著對住宅需求的大量消耗，在未來的市場上，必然需要其他經(jīng)營渠道作為有力的補充。而商鋪、寫字樓較抗風(fēng)險，且是城市發(fā)展所需，當(dāng)仁不讓地成為各家開發(fā)企業(yè)的首選�！睒I(yè)內(nèi)人士認為，在未來兩年內(nèi)，福州寫字樓市場將有一場惡戰(zhàn)。

    出路：占盡先機是“王道”

    “根據(jù)今年的土地拍賣情況來分析，明后兩年必定是‘寫字樓年’，屆時寫字樓會有一個極大的放量，競爭也會更為激烈�！睒I(yè)內(nèi)人士林先生告訴記者，福州的寫字樓現(xiàn)在正進入一個升級換代的時期，市場還是有一定需求的。而市中心如五四路、八一七路的一些寫字樓在年底推出，可以說避開了大規(guī)模競爭，搶占了先機。
    “雖然一直以來寫字樓本身并不是很好銷售，需要購買者具有極雄厚的財力，但在當(dāng)今住宅市場收到政策限制的情況下，又趕上資產(chǎn)泡沫時代，寫字樓無論是從投資渠道還是從使用需求來看，都顯得很有吸引力�！睒I(yè)內(nèi)人士林先生坦言�！拔覀兊捻椖窟x擇在此時公開已經(jīng)具備了充分的條件，可以看見我們是為數(shù)不多帶封頂公開的項目。”福建宇洋房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷策劃經(jīng)理王小英稱，年底公開項目主要跟項目自身進度有關(guān)，不過不可否認明后年的市場競爭會更激烈，客觀上確實起到了搶占先機的作用。

    記者看點：寫字樓正在告別“三擠”

    交通擠、停車擠、電梯擠，上下班高峰時間困擾白領(lǐng)的“三擠”,幾乎是福州絕大部分寫字樓的通病。老式的寫字樓商住兩用，周邊交通混雜，停車不便，但未來隨著新品寫字樓的上市，這“三擠”將得到極大的緩解。
    要說“三擠”,最重要的是停車擠。據(jù)記者了解，在福州五四路等寫字樓密集區(qū)，停車是個大難題�！翱梢哉f停車位不足成為當(dāng)下寫字樓的通病，這是一個集體癥候群”,福建宇洋房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷策劃經(jīng)理王小英稱，現(xiàn)在寫字樓開發(fā)商都在規(guī)劃中著重解決停車難的問題，就拿中央金地來說，在地下做到了三層半的停車位，又在地面規(guī)劃了停車位，實際可用的配比可以達到1∶1.5左右。
    此外，業(yè)內(nèi)人士認為，新一批寫字樓在配套方面也應(yīng)是“后浪推前浪”.辦公系統(tǒng)升級換代、電子設(shè)備智能化、外立面裝飾煥新，在樓層層高和消防配備方面都應(yīng)該有一個與時俱進的大升級。

    投資指南：

    隨著房地產(chǎn)新政的風(fēng)云變幻和通脹預(yù)期的日漸加速，不受新政影響的寫字樓成為當(dāng)前大額投資的重要去向。當(dāng)然，寫字樓投資應(yīng)該綜合分析投資回報率、地理位置、交通、停車位、大廈設(shè)施、后續(xù)管理水平等因素。商用寫字樓如果位于郊區(qū)，價值就不大。車進得來、停得下、出得去，才會被寫字樓入駐公司認同，如果交通不方便，自己的車停不下，客戶的車進不來，那寫字樓的投資價值肯定會大大降低。大廈設(shè)施與后續(xù)管理水平也很重要，頂級的寫字樓要求客人等待30秒就能上電梯，電梯擁擠的寫字樓投資價值會大打折扣。
    王阿忠也稱，寫字樓周邊的大交通環(huán)境對停車位的緩解也極為重要，一個良性的交通系統(tǒng)可以緩解整個區(qū)域的壓力�！耙�(guī)劃寫字樓的時候至少要考慮到十年后，布局要明晰”,他還說道，最理想的狀況是市中心以CBD辦公為主，而在城市的第二層次即市中心的外沿則可以布局一定的產(chǎn)業(yè)、物流企業(yè)甚至醫(yī)療教育資源，而在城市的第三層次才以低密度的人口居住為主。但在當(dāng)前的條件下，未來將市中心的辦公壓力分流到金融街、北江濱也不失為一個好辦法。