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    記者了解到，隨著浦東越來越多寫字樓的加入，上海環(huán)球金融中心“一樓獨高”的局面開始轉變。以剛剛落成的上海國金中心為例，其一期辦公樓就達到了滿租的狀態(tài)。而開業(yè)僅僅兩年的環(huán)球金融中心目前堅持的“曲高和寡”戰(zhàn)略，開始受到業(yè)內的質疑。

    上海某寫字樓代理中介人士說：“但是國金中心出來以后很多環(huán)球的客戶都被它吸引掉了。而且是非常多的客戶在搶，國金是在搶，環(huán)球是在選的。（國金中心）商場商業(yè)方面比環(huán)球做好很多很多而且它全部都是一線品牌你看所有的一線品牌都在國金中心�！�

    易居中國分析師薛建雄說：“（環(huán)球金融中心）應該采取的是低租金的形式，但它現(xiàn)在采取的是高舉高打的方式，包括寫字樓和商場，都是用一個高租金的形式，這樣的話，對于它前期的人氣培養(yǎng)非常不利�！�

    記者了解到，事實上上海環(huán)球金融中心也開始暗暗調低價格，其價格卻不升反降。知情人士還告訴記者，有時候高報價能打折，而且折扣還很高。

    環(huán)球金融中心租賃部工作人員說：“說實話，與去年相比，我們還降了。經(jīng)過市場的回暖之后呢，我們就覺得需要根據(jù)具體的市場情況略做調整，相對說有一點點小幅度的降低，但不是降的很離譜。我們以前報價，2008年市場比較好的時候，比現(xiàn)在還要高，現(xiàn)在的話，市場的具體情況么，我們也是要具體問題具體分析么，根據(jù)具體情況，我們稍微降了一些�！�

    高價策略失靈業(yè)主改變“只租不售”策略

    對于自己盲目的信心，上海環(huán)球金融中心的管理者們也做著降低租金的準備，但要知道，養(yǎng)一棟大樓是需要花很多錢的，這棟中國內地第一高樓更是如此，面對客戶流失，維護費用高昂的現(xiàn)狀，在上個月，上海樓市里就傳出了上海環(huán)球金融中心這座原本“只租不售”的大樓，準備售賣的消息。業(yè)內人士猜測說，環(huán)球金融中心的投資方這樣做，應該是到了現(xiàn)金流出現(xiàn)極大壓力的時刻了，第一高樓是不是真的混成了這樣慘的地步呢？我們的記者進行了調查。

    目前，運營上海環(huán)球金融中心的日本森大廈株式會社，采用的運營策略是“只租不售”。在日本從事房產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內人士表示，日本商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，一般均采取“只租不售”的模式，其回收前期投資和獲取收益，均依靠租金收入。

    日本東急LIVABLE株式會社戰(zhàn)略企畫部主任湯橋恭志說，在日本，大的開發(fā)商開發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)之后，普遍是自己持有，然后出租，獲取收益。一般大的開發(fā)商都有自己的資產(chǎn)管理公司來運營這個大廈，總的來說，都傾向于自己持有再出租。

    上海環(huán)球金融中心的建設投資高達83億元，每年的運營成本也在數(shù)億元以上。更為麻煩的是，按照日本的金融慣例，一般日本房地產(chǎn)企業(yè)在海外的開發(fā)項目，很難獲取銀行和財團的支持。

    湯橋恭志說，日本的房地產(chǎn)企業(yè)，要在海外開發(fā)地產(chǎn)項目的話，一般日本的銀行是不太會對其海外項目進行融資的，所以這些項目獲取資金會比較困難。

    易居中國分析師薛建雄說：“它現(xiàn)在是40萬平方米，每平方米每月的運營成本是50塊，乘以40萬以后，每個月應該是在兩千萬元，一年的話，可能是在2.5億元的樣�！�

    記者聯(lián)系了環(huán)球金融中心出售的委托方之一戴德梁行，該公司表示，他們已跟環(huán)球金融中心的投資方——日本森大廈簽訂了保密協(xié)議，負責調研潛在買家和他們的價格承受能力。

    戴德梁華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆說：“他資金有壓力，其實有幾個可能，第一，他可能是確實之前投資了。太多他資金回籠沒有了，他要經(jīng)營他自己公司，他肯定要一些資金回籠了，這是一種。另外一種可能是他看到有一些另外更好的一些投資機會，他可能會拿一些資金去做另外一些投資，他認為比現(xiàn)在這個稍微好一點。”

    在迫于資金壓力回籠資金和改投其它項目中，哪一種可能更大呢？

    方方地產(chǎn)地產(chǎn)咨詢機構泛商業(yè)咨詢部經(jīng)理全俊偉說：“租賃市場開始回暖的時候，那么，他選擇出手的話，可能會有更多的潛在買家，然后這個報價從測算的角度來說，也會比那個時候提高不少。

    而環(huán)球金融中心方面表示，目前前來洽談的買家的確有一些，包括一些來自香港和其它地區(qū)的基金公司。但是，環(huán)球金融中心最終是否決定出售，還有待日本總部的拍板決定。

    日本森大廈（上海）有限公司媒體宣傳部經(jīng)理潘蓓：“這樣的一些購買意向呢，我們現(xiàn)在還是向幾個比較大的國際著名的中介公司，通過這些中介公司，我們現(xiàn)在市場調查當中，那市場調查呢，根據(jù)這個結果，看這個結果，我們再最后決定，是出售還是不出售，也就是說，我們現(xiàn)在最后還沒有完完全全定下來。”

    環(huán)球金融中心的售樓之舉至今猶抱琵琶半遮面。但業(yè)內資深分析人士告訴記者，低調的原因是大樓的出售并非輕而易舉，而是可能面臨無人接盤的窘境。如果各樓層零賣，對環(huán)球金融中心的品質保證傷害很大，而以多個樓層捆綁出賣，所需資金十分龐大。以目前業(yè)內預計的每平方米七至八萬元的價格計算，該大廈每層樓面積3000平方米左右，一層樓面的售價就要在兩億元以上，十層樓面就在二十億元以上。而這筆錢足夠多數(shù)投資機構去買一整棟便宜的寫字樓。

    央視財經(jīng)評論 樓高還須見識高

    看了剛才的報道，我們對于租金最貴的上海環(huán)球金融中心未來的發(fā)展，很難抱有樂觀的態(tài)度，這棟最高的寫字樓，似乎在兩個問題上，從一開始就走錯了路，今天的表現(xiàn)，應該說是積重難返的一個結果。眾所周知，做買賣最重要的，是公平，收了商戶最高的租金，卻讓老鼠在樓里亂跑，這似乎是一棟高檔寫字樓在物業(yè)管理上不可原諒的錯誤。這不僅沒有尊重自己的客戶，連自己該有的身段也輕易的丟失了。其次是租金的策略，俗話說，識時務者為俊杰，市場上只有自己一家買賣的時候，你開出多少價錢，都是可以的，但陸家嘴地區(qū)這幾年來拔地而起了這么多的寫字樓，經(jīng)營者在客源流失，競爭殘酷的局面下，依舊是高開高打，保持著只租不售的盲目自信，這必然會被迅猛發(fā)展的市場所拋棄。

    第二個問題是經(jīng)營理念的錯誤，在剛才的報道中，我們最后看到了環(huán)球金融中心的經(jīng)營方，一直在堅挺自己的租金水平，他們似乎對于中國房地產(chǎn)市場的趨勢，毫不關心，因為對于所有的房地產(chǎn)商來說，面對今年一輪接著一輪的房地產(chǎn)調控態(tài)勢，都在積極調整自己的策略，因為高企的房價和租金價格，的確已經(jīng)偏離了市場正常發(fā)展的軌跡，國內的房地產(chǎn)企業(yè)萬科，在2008年金融危機剛剛顯露跡象時，就率先全面降價促銷，今年年中在房產(chǎn)調控的背景下，武漢萬科等項目更是以優(yōu)惠價售房，萬科的策略核心，不是不掙錢，而是不能過于貪婪。

    而上海環(huán)球金融中心的策略卻是死扛浦東最貴的租金水平，拿不到預期的現(xiàn)金流之后，現(xiàn)在又開始準備出售房產(chǎn)，這樣的策略，不僅和國家的調控政策背道而馳，而且，還會最終危及自己的這筆買賣。這也給業(yè)界提供了一個經(jīng)驗，如果你的經(jīng)營路子選錯了，樓蓋得再高，也不見得取得高收益。