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    近期，上海一批位于郊縣的商鋪顯示出強(qiáng)勁的熱銷勢頭，而且總體來看，商業(yè)地產(chǎn)市場月度成交量相對于不斷下滑的住宅市場顯得更為平穩(wěn)，驗證了當(dāng)前不在政策調(diào)控范疇的商業(yè)地產(chǎn)對投資者的魅力。同時，在土地市場，今年商業(yè)地塊推出量較大，且高溢價率地塊多集中在郊縣，可見，郊縣商業(yè)地產(chǎn)的潛力已被市場廣泛認(rèn)可。

    投資客青睞小型郊縣商鋪

    雖然商業(yè)地產(chǎn)市場成交量10月新政后受間接影響略有下滑，但是進(jìn)入11月以來，部分郊縣商業(yè)地產(chǎn)項目成交又開始活躍起來，市場總體成交量也很快趨于穩(wěn)定。從個案來看，社區(qū)商鋪以及郊縣專業(yè)市場的表現(xiàn)最為突出，且以金山、嘉定等區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)成交最為活躍。在金山，上海服裝城、森海豪庭、隆亭家園、山鑫城市廣場C項目等多個商鋪個案出現(xiàn)集體性熱銷的場面，從而拉動了區(qū)域成交量的大幅上升。在嘉定，江橋萬達(dá)廣場、保利海上五月花城商鋪銷售領(lǐng)跑，這兩個區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺。

    在社區(qū)商鋪市場，部分郊縣商鋪價值正逐漸被激發(fā)。因為部分區(qū)域的商業(yè)配套層級與完善程度仍顯不足。大型居住區(qū)后期人口的不斷導(dǎo)入，商業(yè)需求也隨之增加，社區(qū)級商業(yè)項目能支撐附近居民日常消費(fèi)，其商業(yè)價值也將逐漸體現(xiàn)出來。不過，有專家指出，同時也有部分郊縣社區(qū)商業(yè)目前正面臨當(dāng)?shù)厣虡I(yè)飽和的風(fēng)險。立超商業(yè)地產(chǎn)董事劉科指出，從目前的情況看，上海一些郊縣如松江、嘉定部分成熟地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)已趨向飽和。由于軌道交通的建設(shè)，以及大型居住區(qū)的建設(shè)，這些郊縣商業(yè)用地往年也集中推出。當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)商鋪將面對周邊大型商業(yè)的巨大壓力，由此對經(jīng)營提出了更高的要求。要解決這個問題，就要采取錯位經(jīng)營的方式，一般社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)應(yīng)多引進(jìn)餐飲品牌，且不要有過多的零售，從而展現(xiàn)與大型商業(yè)設(shè)施不同的競爭優(yōu)勢。

    除了社區(qū)商鋪，部分郊縣專業(yè)市場最近表現(xiàn)得也可圈可點。就在上周(11月22日—28日)，在整體市場相對低迷的情況下，金山區(qū)商鋪成交卻異�；钴S，據(jù)悉，金山區(qū)幾個專業(yè)市場的成交直接帶動了該區(qū)域成交。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，位于楓涇的上海服裝城11月至今已簽約142套，上月中旬開盤的金山國際貿(mào)易城也已銷售80余套。近期熱銷的還有位于航頭板塊的上海億聯(lián)全球家居建材博覽中心A、C區(qū)，該項目于11月中旬開盤，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示上海億聯(lián)全球家居建材博覽中心商鋪11月共計簽約93套。上海億聯(lián)全球家居建材博覽中心此次推出的基本為小戶型商鋪，平均面積在55平方米左右，共計推出326套。

    近期專業(yè)市場的成交火熱直接帶動了郊區(qū)的活躍成交。上海億聯(lián)全球家居建材博覽中心、上海服裝城等專業(yè)市場具有商鋪面積小、投資總價低的特點，非常適合手上有些閑錢，通貨膨脹下正在尋求資產(chǎn)保值增值的中小投資者。

    開發(fā)商鐘情郊縣小型商地

    郊縣商業(yè)地產(chǎn)不僅吸引了廣大投資客，對開發(fā)商也顯現(xiàn)出了巨大吸引力。今年，開發(fā)商在拿地時普遍更為青睞郊縣小型商業(yè)地塊，從而導(dǎo)致溢價率較高的地塊基本都是郊縣小型地塊，如今年4月成交的嘉定區(qū)槎溪路以西、銀翔路以南地塊，該地塊是商辦地塊，土地面積僅17198平方米，最終成交的溢價率超過100%。今年10月28日，在青浦盈浦街道勝利路東側(cè)商業(yè)地塊的出讓中，更是出現(xiàn)了181%的溢價率，該地塊被上海盛青房地產(chǎn)發(fā)展有限公司摘得，土地出讓面積僅有3816平方米。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)土地咨詢中心副總監(jiān)趙豫川指出，在目前土地市場，受青睞的商業(yè)用地一般擁有兩大共性，首先是地塊所在板塊內(nèi)同類用地供應(yīng)相對不集中，不會誘發(fā)激烈競爭，其次是規(guī)模不大，對開發(fā)商開發(fā)能力的要求相對于大規(guī)模的商業(yè)用地要小很多。

    相對于小面積商業(yè)地塊，其他很多大型商業(yè)地塊相對來說受到開發(fā)商的關(guān)注度就相對較弱，溢價率也低。其中比較典型的是今年9月推出的梅隴南方商務(wù)區(qū)地塊，該地塊后期將有30萬平方米的商業(yè)體量上市，但其周邊的南方商城商業(yè)圈基本已經(jīng)能滿足附近居民一站式的購物需求，因此項目建成后要想挖掘亮點并吸引客流，必然要在業(yè)態(tài)定位中具有鮮明的特色并與周邊商業(yè)形成錯位經(jīng)營，從而在目前較為齊全的業(yè)態(tài)下避免同質(zhì)化競爭，這對開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)作能力提出了較高要求，最終導(dǎo)致地理位置優(yōu)越的地塊以底價成交。

    郊縣商業(yè)地塊今年集中出讓

    被開發(fā)商追捧的郊縣商業(yè)用地，今年以來已經(jīng)大量公開出讓。根據(jù)上海中原監(jiān)控數(shù)據(jù)，今年1-10月，上�？偣渤鲎�146幅經(jīng)營性用地。其中，商辦用地共出讓85幅，出讓面積共計308.42萬平方米，比09年全年增長了35.40%。從片區(qū)來看，土地出讓集中片區(qū)基本分布在新興規(guī)劃的新城板塊，包括松江、嘉定等新城商辦用地占據(jù)了很大比例。

    在嘉定，僅今年10月就推出了8幅包含商辦用地的地塊，基本上都位于嘉定新城。其中僅嘉定區(qū)勝辛路東、匯源路北地塊，項目體量就超過了15萬平方米，該地塊被上海南門商務(wù)建設(shè)開發(fā)有限公司摘得。另外，今年4月嘉定南翔也集中成交了4幅商辦用地。在松江，僅今年8、9月兩個月內(nèi)，松江新城就有包括廣富林2-7號地塊、廣富林2-8號地塊在內(nèi)的至少4幅商業(yè)或商辦用地成交，總體量近10萬平方米。郊縣商辦地塊集中推出也就意味著未來2-3年，上海郊縣商辦項目仍將旺盛供應(yīng)，并成為市場重心。

    不過，由于今年政府的集中推地，也有專家對總體商業(yè)地產(chǎn)的市場前景表示擔(dān)憂。中原分析師指出，從總體來看，上海商辦市場目前存量為970萬平方米，按照每月40余萬平方米的交易速度來看，突出的存量壓力在短期內(nèi)恐難緩解。