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    海外及國內資本掀起了一股收購辦公樓的熱潮

　　據消息人士透露，一個外資基金正在就收購上海大寧板塊一幢服務式住宅以及項目所屬的3.6萬平方米商場進行洽談，涉及金額約10億元。
　　11月23日高和資本宣布與中冶置業(yè)訂立收購協議，將收購中冶置業(yè)位于北京金澳中心約6萬平方米的寫字樓。高和資本宣布收購項目第二天，高力國際在11月24日發(fā)布消息稱，新加坡騰飛地產基金收購了上海位于黃浦區(qū)的一幢寫字樓。
　　“一線城市的商辦項目正在成為海外資本和國內一些金融機構的新獵物�！贝鞯铝盒型顿Y部一位人士表示，今年下半年就有不少外資在洽談收購上海、北京等地的商辦項目，未來幾個月在京滬收購商辦樓的案例將繼續(xù)增加。
　　央行11月26日公布的最新統(tǒng)計數據顯示，10月份中國金融機構外匯存款增加5190億元，創(chuàng)下30個月新高。除了外資，國內一些資本也參與到購買商辦樓的競爭中。有消息人士告訴記者，太平洋保險也正在就收購上海世紀商貿廣場進行洽談。

　　商辦樓成為資本新獵物

　　國內商辦樓項目成為近期海外資本和一些國內金融機構追逐的新獵物。
　　據了解，一外資基金正在就收購上海大寧板塊一幢服務式住宅以及項目所屬的3.6萬平方米商場進行洽談，涉及金額約10億元。
　　北京于近期出現了北京一年以來最大的商辦樓收購。
　　高和投資是于去年10月成立的人民幣私募股權基金，其創(chuàng)始人蘇鑫曾擔任SOHO中國運營總裁。根據協議，高和投資將收購后者的位于北三環(huán)總體建筑面積達14萬平方米的金澳中心，該項目包括5萬平方米酒店式公寓，6萬平方米寫字樓類和2萬平方米的商業(yè)。
　　高力國際11月24日發(fā)布消息稱，新加坡騰飛地產基金從德國核心基金SEB和新加坡太平星集團手中，收購了上海的高騰大廈商辦樓。消息人士向記者透露，騰飛基金收購的金額約為13.3億元。
　　高騰大廈原名百騰大廈，在海外資本手中已經多次被易手。該項目建成后，高盛于2004年完成了大廈的第一次收購，2007年9月，德國核心基金SEB和新加坡太平星集團從高盛手中以各50%的股權完成收購。而騰飛基金的此次收購已經是第三資轉手了。
　　“外資近期在國內商辦樓市非常活躍，一直在京、滬等地尋找符合他們要求的項目�！庇捞┓慨a一位投資經理說。
　　“一部分海外機構投資者已經從金融危機的低谷中走出，再次開始關注中國房地產市場。”高力國際董事長翁琳表示，自去年下半年起，很多機構已經制定了在未來12個月購買中國商辦樓的計劃。其中，京、滬成為他們的投資首選地區(qū)。
　　在11月，上海已經有多個商辦項目被收購。11月16日，香港上市公司瑞安建業(yè)宣布，公司全資子公司易祺投資以9億元價格收購了位于浦東世紀大道的21世紀大廈。11月9日，英國高富諾集團宣布以17億元的價格收購了上海普陀長風的大型商業(yè)項目——“米高梅世界”。
　　在海外資本追逐商業(yè)地產的時候，國內投資機構也加入到競買商辦樓的大軍中來。
　　資本追逐國內商辦項目的腳步還在加快，國內資本同樣也不甘落后。記者在采訪中了解到，太平洋保險正在就收購上海常熟路上的世紀商貿大廈進行洽談。消息人士雖然沒有透露洽購的具體價格，但如果這筆交易成功，它有可能成為今年內地最大金額的寫字樓交易項目。

　　“西邊不亮東邊亮”？

　　為何近期出現了如此多的大宗成交案例，國內外金融和投資機構又為何都把目光都集中到了京滬的商辦樓市場？
　　研究員認為，這與海外熱錢涌入國內樓市有很大關系。而錢熱涌入，也是近期各媒體的一個焦點話題。
　　官方的統(tǒng)計也表明熱錢增加的速度正在加快。央行11月26日公布的最新統(tǒng)計數據顯示，10月份中國金融機構外匯存款增加5190億元，創(chuàng)下30個月新高，這也是歷史次高。
　　有研究人士指出，海外資本在追逐國內商辦項目，這其中有匯率的因素。
　　“過去流入內地的以港澳臺儲蓄資金或投機資金為主，但現在既有來自歐美的資金，也有來自日本的熱錢。美元貶值的速度在加快，持有美元資產對這些機構來說并不能獲得更多的利益。另一方面，海外金融機構認為人民升值是大勢所趨，很多海外資本想擠破腦袋進入國內�！贝鞯铝盒醒芯繂T告訴記者，國內的優(yōu)質商辦地產風險小、收益高。對歐美投資機構來說，投資中國的商辦樓既可以避險，也可以獲得租金收益。商辦項目自然成為這些大鱷追逐的重點目標。
　　對于“熱錢”的流入，今年2月份已引起監(jiān)管部門的高度關注。為打擊“熱錢”，今年2月至10月底外匯局展開了專項行動，并指出“熱錢”主要瞄準的是股市和樓市。
　　新鴻基地產租務總監(jiān)文志峰告訴記者，一線城市商辦樓穩(wěn)定增長的租金收益，是辦公樓被外資和國內一些金融機構盯上的重要原因。
　　那么辦公樓租金收入有多少呢？“今年商辦樓租賃市場一直了保持穩(wěn)定的增長。上海環(huán)貿廣場推出的一區(qū)辦公樓部分，僅半年時間就已經滿租。陸家嘴國際金融中心辦公樓每年的租金就可達4億元。我們投資的香港環(huán)球貿易廣場與上海國金中心兩個項目，預計每年租金收入可達20億港元�！蔽闹痉逶诮邮苡浾卟稍L時表示，今年僅第三季度上海浦西的辦公樓租金就環(huán)比增長了6.6%，預計未來辦公樓租金水平仍有較大上升空間。
　　歐美的投資市場還在恢復階段，而中國樓市則成為這些投資機構視為新的增長點。高力國際對全球投資機構的投資意向做出調查后發(fā)現，大部分受訪者認為中國的商業(yè)房地產是最具投資潛力的領域。91%的受訪機構表示有意在中國購買物業(yè)，73%表示將在一年內增加對中國物業(yè)的投資。
　　“在歐美辦公樓空置率達到最高點的時候，亞洲市場的辦公樓租金卻在穩(wěn)步增長。華盛頓特區(qū)商辦樓的空置率高達10.3%，在過去6個月還在探底過程中。全球大多數市場的辦公樓空置率正接近其峰值，而中國辦公樓租金在過去數月里持續(xù)上升，香港僅第三季度的租金就上漲了10.9%”世邦魏理仕全球首席經濟學家Raymond Torto指出，辦公樓租金的一升一降中，吸引了少海外投資機構對中國商辦樓市場的關注度。
　　“如果沒有穩(wěn)定增長的現金流做支持，投資的增長空間也相應減少�！比鸢步�業(yè)董事會辦公室人士告訴記者，投資機構主要看中的，是京滬商辦樓的增值空產和租金增長帶來的現金流。
　　對于收購物業(yè)，瑞安建業(yè)方面表示投資商辦項目在獲得現金流的同時，也獲得物業(yè)的增值�！笆召弮�(yōu)質的物業(yè)，把這些商辦樓重新改造后再推出市場用于出售或出租。而從商辦樓中獲得的穩(wěn)定現資金流既可以用于收購項目，也可以用于擴充投資組合。所以我們會抓緊新的商機，在一線城市投資有潛力的物業(yè)�！比鸢步�業(yè)董事會人士說。