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    中央、地方的多重調(diào)控，讓今年的樓市動蕩不斷、命運多舛。記者昨天對滬上熱門成交區(qū)域的房產(chǎn)中介門店進行抽樣采訪調(diào)查中了解到，自10月起，上海樓市再次陷入低迷，一、二手房市場成交量出現(xiàn)下滑，然而，二手房的掛牌、成交價格卻依然平穩(wěn)。 8成以上分行的成交量與10月同期持平。
　　上海中原副總經(jīng)理李錦德表示，由于目前賣方普遍價格堅挺，惜售情緒明顯，甚至有部分房東出現(xiàn)2%-3%的跳價舉措，不僅使得買賣雙方的價格差距逐漸拉大，造成交易困難，而且也間接提高了二手房成交均價。另一方面，在限購、限貸政策的影響下，小面積、總價低或者是大面積、高標(biāo)的物業(yè)近期受到了買家關(guān)注。

　　限貸限購致使房東撤牌

　　據(jù)上海中原長寧區(qū)高級總監(jiān)陳剛表示，近來區(qū)域內(nèi)房東出現(xiàn)惜售的現(xiàn)象，有的房東堅決不肯讓價，態(tài)度很堅決；有的房東則選擇了撤牌不賣，觀望為主，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)11月掛牌量比10月環(huán)比減少10%-20%。
　　據(jù)上海中原中山分行經(jīng)理黃雅燕介紹，目前房東基本上分為兩種，一種是置換型房東，準(zhǔn)備賣了一套再買一套改善居住。他們?nèi)缃裉幱趦呻y境地，很容易“被二套”、“被三套”，利率、貸款成數(shù)等都不理想，失去金融杠桿后的他們寧愿選擇持有現(xiàn)在的物業(yè)，撤牌不賣，靜觀其變；另一種是投資型房東，他們心態(tài)較好，不肯讓價。只愿高價賣，不愿讓價出售。據(jù)黃經(jīng)理了解，這部分房東認為中山公園地處中心地段，周邊新增供應(yīng)不足，現(xiàn)有的二手物業(yè)是“賣一套少一套”，物業(yè)的稀缺性讓他們產(chǎn)生了惜售情緒，而賣掉后資金目前也沒有更好的流向，這讓他們覺得留著比賣了劃算。加上中山公園周邊租賃市場一直叫好，因此并不著急賣房。
　　近日，上海中原中山分行接待了一位客戶，在業(yè)務(wù)員的帶看下他看中了一套“虹橋新城”的2房，房東掛牌400萬元，客戶出價380萬元。后房東考慮到這里的地段好、樓盤品質(zhì)高，不愁賣不出去，出現(xiàn)了明顯的惜售心態(tài)，無論業(yè)務(wù)員如何溝通勸說也不肯讓價。作為客戶方，則認為現(xiàn)在政策打壓，市場不好，價格應(yīng)該可以下來，雖然對這套物業(yè)很滿意但還是猶豫不決。于是雙方陷入“持久戰(zhàn)”，這樁買賣至今仍“懸而未決”。
　　上海中原萬里板塊區(qū)域經(jīng)理王瑤也表示，這次“滬十二條”出臺后，掛牌量有所減少，不少房東選擇撤牌，從最近接觸的這些房東來看，貸款阻礙和限購令是致使他們撤牌的主要原因。

    “一步到位”客戶增多

　　就在房東撤牌惜售的同時，客戶方的購房需求也悄然發(fā)生著變化。據(jù)悉，由于限貸限購令的打包出臺，使得一些自住板塊原先主打的2房受到冷落，而130平方米以上的3房逐漸受到熱捧，“一步到位”的改善型客戶明顯增多。
　　最近上海中原萬里板塊的一家門店接待了一對夫妻，他們本來想買套“中環(huán)家園”的2房，然后再幫父母買套小面積的房子。但是貸款政策、限購令出來之后，他們猶豫了，如果再買兩套，一套自己住、一套父母住，那么就陷入了貸款和限購的雙重窘境。回去思考再三后他們決定，索性買一套大面積的3房，和父母住在一起。最后他們買下了“中環(huán)家園”一套145平方米的3房，總價365萬元。
　　據(jù)區(qū)域內(nèi)上海中原門店業(yè)務(wù)員反饋，最近成交的房源呈現(xiàn)出“兩頭熱，中間冷”的局面。一種是90平方米以下的小戶型成交有所增多，主要是作為婚房，因為價格稍便宜，資金壓力較小，客戶主要是首次置業(yè)的小青年。另一種主要是130平方米以上的3房，主要為置換型客戶。
　　據(jù)上海中原普陀區(qū)萬里板塊區(qū)域經(jīng)理王瑤表示，細則前他們是準(zhǔn)備“層層遞進”，先換套2房，以后再改善換3房�？墒乾F(xiàn)在貸款政策、限購令破壞了他們的置換計劃，大多客戶都表示“索性買套大的，一步到位得了”。
　　上海中原松江新城分行經(jīng)理王博也有同感，表示區(qū)域內(nèi)平時成交最好的100平方米-110平方米的標(biāo)準(zhǔn)兩房近期遭到“遇冷”，而1房的小戶型和3房的大戶型卻受到了更多購房者的熱捧。同樣，大寧板塊也出現(xiàn)類似的情況，上海中原大寧分行經(jīng)理周銀平表示，“最近區(qū)域內(nèi)大戶型比較好賣”。主要因為限購出臺，許多家庭本來想置換一套2房作為過渡的，現(xiàn)在都更傾向于買一套大面積的3房。

    明年初或現(xiàn)集中性購房

　　據(jù)上海永慶房屋研展部統(tǒng)計，自四月房貸收緊之后，永慶房屋5月至今累計成交的二手房中，一次性付清的成交占比32%，相比前個4月一次性付清占比23%，不貸款占比大幅提高了28%。在4月房貸政策逐漸收緊之后的二手房市場，消費者購房選擇一次性付清的比例大幅提高約三成。
　　另據(jù)上海永慶房屋內(nèi)部統(tǒng)計，購房貸款比例1-4月月平均比例76%；5-11月月平均比下降為68%，購房貸款比例呈逐月下降，其中境外人士從4月房貸緊縮政策以來，購房貸款比例從21.8%萎縮剩下至9.4%，九成境外人士紛紛選擇一次性付現(xiàn)進場。
　　上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎表示，九成境外人士選擇不貸款方式進場，原因有三：首先，因為政策層面，對境外人士貸款的限制升級，境外買家獲取貸款比較困難。其次，貨幣利率逐步提高。對境外人士而言，他們對房產(chǎn)的投資，走的是長線，對利息因素考量大。最近央行的加息，境外人士考慮到利息成本，更傾向無貸款買房。最后，境外人投資中國的房地產(chǎn)，是把外幣合法轉(zhuǎn)成人民幣的最佳途徑，主要是為了賺取匯率的差價，并不完全看重房價的漲跌價差。他們選擇不貸款方式入場，可以更便利地賺取匯率差。
    “因此，政策利空下，境外人士并未抽身離開，放棄上海房地產(chǎn)這塊誘人的蛋糕，他們資金雄厚，大多選擇了一次性付清。 ”陳史翎如是說。