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　　迪士尼來了，上海將迎來商業(yè)、旅游與地產(chǎn)協(xié)作發(fā)展重要機(jī)遇，樓市明星排行榜可能被刷新，昔日風(fēng)頭十足，如今倍受宏觀調(diào)控煎熬的商品住宅，可能被本來處于配角地位的商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)所取代，成為下一輪樓市的領(lǐng)跑者。

　　迪士尼周邊住宅均價(jià)已近2萬元

　　由于迪士尼概念已被多次炒作，周邊房源均價(jià)已近2萬元/平方米。
　　受迪士尼概念支撐，近日一些川沙板塊的房源租金開始上漲。據(jù)中原地產(chǎn)川沙區(qū)域某門店的一位工作人員介紹，目前當(dāng)?shù)匾惶?00余平方米的房源租金在3000-3200元/月。
　　目前川沙區(qū)域房源的掛牌和成交情況依然不理想，一些投資客還是比較看好后市，加上租金有上調(diào)空間，一般不愿意拋盤，而當(dāng)?shù)刈≌�接�?萬元/平方米的均價(jià)，愿意入市的也不多，因此短期內(nèi)成交僵持的現(xiàn)狀很難得到改變。
　　一位于野生動(dòng)物園附近的樓盤，今年前三個(gè)季度也只比年初上調(diào)了1000多元，項(xiàng)目宣布后的一周不到，距離樂園6公里的該項(xiàng)目均價(jià)由9000多元/平方米漲至12500元/平方米。在川沙鎮(zhèn)，一個(gè)個(gè)剛開盤不久的樓盤旋即宣布已經(jīng)無房可賣。
　　據(jù)了解，在川沙的其他地區(qū)房?jī)r(jià)相比上海市郊平均水平也已經(jīng)不低，甚至有些地段的新樓盤報(bào)出了每平米約1.6萬元的高價(jià)，這顯然與滬郊主流人群的收入水平不相符。對(duì)此，地產(chǎn)評(píng)論員楊紅旭表示：“1.6萬元是有些偏高了，川沙這個(gè)區(qū)域已屬外郊環(huán)間，目前的價(jià)格已超過此環(huán)線均價(jià)三四成”。
　　許多房產(chǎn)資深人士認(rèn)為，迪斯尼對(duì)于住宅的利好已經(jīng)出盡。無論如何，遠(yuǎn)離市區(qū)、公交不便，游客大進(jìn)大出，這些都是不利于住宅環(huán)境的因素，可開發(fā)商卻把房子搞得神秘莫測(cè)。據(jù)觀察，川沙的房?jī)r(jià)在三年間，從2000―3000元/平方米漲到16000元/平方米。
　　有關(guān)資料顯示，迪斯尼從來就沒有對(duì)住宅板塊有點(diǎn)石成金的本事。美國(guó)、法國(guó)、日本迪斯尼主題公園周邊房?jī)r(jià)，特別是住宅市場(chǎng)都沒有明顯增長(zhǎng)。再者說，對(duì)于一個(gè)已經(jīng)透支的價(jià)格，長(zhǎng)期持有，回報(bào)至少不會(huì)很高，現(xiàn)在的漲價(jià)潮無外乎是一些玩家在玩擊鼓傳花的游戲罷了。

　　迪士尼對(duì)商業(yè)地產(chǎn)利好大于住宅

　　11月4日，正當(dāng)大家還在對(duì)早上拍出的首塊擁有“迪士尼概念”的住宅用地津津樂道時(shí)，下午第一塊“迪士尼概念”的商業(yè)用地在經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)39輪馬拉松式的現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)價(jià)后，被浦東新區(qū)房地產(chǎn)綜合服務(wù)有限公司以4950萬元收入囊中，樓板價(jià)為20632.117元/平方米。
　　這塊名為浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)B03-13A的地塊，“東至規(guī)劃停車場(chǎng)，南至歐洲苑小區(qū)，西至妙境路，北至公共通道”，雖然不如上午的住宅用地如此受人關(guān)注，但由于不少業(yè)內(nèi)人士皆認(rèn)為迪士尼周圍旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)大有可為，因此該地塊也吸引了多達(dá)18家企業(yè)參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。
　　據(jù)觀察，在正式競(jìng)拍開始之前，共有29家企業(yè)領(lǐng)取了競(jìng)買申請(qǐng)書，有18家企業(yè)申請(qǐng)參與競(jìng)拍。而在現(xiàn)場(chǎng)，18家企業(yè)悉數(shù)到場(chǎng)，最終，14家企業(yè)參與了現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)拍，報(bào)價(jià)節(jié)節(jié)攀升，最終定格在4950萬元。這個(gè)價(jià)格，相對(duì)于起始價(jià)939萬元溢價(jià)高達(dá)427%。
　　在迪士尼概念輻射下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的利好大于住宅地產(chǎn)這一點(diǎn)再次得到了印證。分析師薛建雄認(rèn)為，迪斯尼建成之后，必然帶來周邊餐飲、酒店等商業(yè)的繁榮，商業(yè)服務(wù)帶來常住人口的增加就必然帶來周邊城市功能的發(fā)展與完善，深圳華僑城等開發(fā)成功的經(jīng)驗(yàn)也驗(yàn)證了這一觀點(diǎn)。不過他也指出，即便如此，凡一個(gè)區(qū)域過快發(fā)展的過程中，必然會(huì)導(dǎo)致各種問題的產(chǎn)生，周邊房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)高低起伏，市場(chǎng)也應(yīng)該對(duì)此有足夠的認(rèn)識(shí)。

　　旅游地產(chǎn)或成市場(chǎng)新熱點(diǎn)

　　今年上海迎來旅游與地產(chǎn)協(xié)作發(fā)展重要機(jī)遇。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年3月以來，不僅連鎖型酒店預(yù)定火熱，世博園區(qū)周邊全裝修民居的短租需求也異�；鸨�，租金較半年前普遍上漲20%至40%。
　　近年來，在旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本雙重驅(qū)動(dòng)下，旅游地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入蓬勃發(fā)展期。主題公園、度假村、生態(tài)島等大項(xiàng)目紛紛規(guī)劃與建設(shè)，產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假房產(chǎn)、酒店式公寓和休閑別墅等各類旅游地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。
　　收入水平不斷提高，可支配時(shí)間逐漸增多，休閑產(chǎn)業(yè)逐漸興旺。瞄準(zhǔn)休閑度假消費(fèi)的旅游地產(chǎn)也順勢(shì)而起，可能成為市場(chǎng)新的熱點(diǎn)。
　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2002年，國(guó)內(nèi)旅游總收入3878億元；到2009年，國(guó)內(nèi)旅游總收入已突破萬億元大關(guān)，達(dá)1.02萬億元，是2002年的6倍。預(yù)計(jì)今年國(guó)內(nèi)旅游人次將達(dá)21億人次，同比增長(zhǎng)12%，國(guó)內(nèi)旅游總收入1.1萬億元，全年旅游業(yè)總收入將超過1.4萬億元。
　　本市除了原有的松江佘山、青浦朱家角和奉賢海灣外，崇明島這一世界級(jí)生態(tài)島的開發(fā)計(jì)劃也已落地。5月1日起上海世博會(huì)啟動(dòng)，長(zhǎng)達(dá)半年的巨大客流量成為旅游產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的支撐；未來還有耗資200多億元的上海迪士尼項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)開發(fā)形成系列利好因素。
　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，與普通住宅相比，旅游地產(chǎn)特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀和建筑景觀，配套功能的開發(fā)節(jié)奏明顯提前，投資條件更為成熟。近幾年，上海市郊旅游熱點(diǎn)地區(qū)不斷成熟，商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)步伐穩(wěn)健。由于土地成本有限，價(jià)格水平不高，部分旅游地產(chǎn)顯現(xiàn)出良好的投資潛力。

    相對(duì)住宅上海商鋪漲幅空間大

　　就目前而言，迪斯尼周邊還沒有出現(xiàn)真正的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，倒是一些相對(duì)離迪斯尼較近的商鋪紛紛打出迪士尼商鋪概念。佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟表示，目前很多商鋪距離上海迪士尼樂園至少七八公里，但卻被投資者提前“鎖定”。
　　從去年8月份開始，陸續(xù)有一些迪斯尼概念商鋪開盤，許多投資客紛紛入場(chǎng)囤積房源。但一年來這些商鋪的價(jià)格上漲空間并不大，一些在原價(jià)徘徊，漲價(jià)的部分項(xiàng)目漲幅也在2000元/平方米以內(nèi)。
　　去年9月份，距離迪斯尼項(xiàng)目大約有5公里的上�？鐕�(guó)采購(gòu)中心五角世貿(mào)商城開盤，當(dāng)時(shí)吸引了很多投資客前往。開盤當(dāng)日，僅花了不到5小時(shí)，就售出了700余套商鋪，創(chuàng)造了今年上海商鋪銷售最快的紀(jì)錄。之后該批房源掛牌價(jià)在10450元/平方米至11000元/平方米左右，相比去年9月份上漲了450元/平米到1000元/平方米左右。
　　此外，另一個(gè)距離迪斯尼項(xiàng)目較近的產(chǎn)權(quán)商鋪項(xiàng)目?jī)筛垩b飾城，價(jià)格上漲要快一些。據(jù)佑威房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，從去年3月份開始，該樓盤價(jià)格從11639元/平方米，上漲到目前的13648元/平方米。價(jià)格上漲幅度超過2000元/平方米。
　　此外，受迪士尼概念影響，川沙鎮(zhèn)一些沿街旺鋪的價(jià)格上漲要明顯很多。去年7、8月份，川沙一些沿街商鋪均價(jià)大約只有17000元/平方米左右，而這些商鋪目前掛牌價(jià)大多超過20000元/平方米。