色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　自“9·29”新政及上海調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，不少投資者將目光鎖定商業(yè)地產(chǎn)。尚未出限購(gòu)令的二三城市的異地房、商鋪成為當(dāng)下投資熱門。

　　9月成交面積創(chuàng)新高

　　在各方關(guān)注中，樓市傳統(tǒng)熱銷期“金九銀十”已過(guò)去大半。由于調(diào)控政策頻出，住宅市場(chǎng)一波三折。而出人意料的是上海商鋪市場(chǎng)成交喜人，成交面積創(chuàng)今年新高。
　　從2010年1至9月上海商鋪月成交面積走勢(shì)來(lái)看，在4月時(shí)商鋪成交曾經(jīng)達(dá)到最高點(diǎn)，成交面積共計(jì)240053平米，但隨著當(dāng)月新政的推出，此后成交量便出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月的下滑，從6月開(kāi)始成交才漸漸有所回升，本月成交面積達(dá)到291804平米，已超過(guò)新政前水平。
　　從商鋪每日成交來(lái)看，9月份每日成交基本平穩(wěn)。中秋三天假期成交出現(xiàn)大幅回落，但此后迅速回升，9月份最后一天上海商鋪成交出現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)，當(dāng)日共計(jì)成交150套，成交面積達(dá)到95845平米，占9月總成交面積的三分之一。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月30日普陀區(qū)共計(jì)成交93套，成交面積89589平米，直接推動(dòng)了當(dāng)日成交增長(zhǎng)，并帶動(dòng)了上海商鋪9月總成交的上升。

　　新城商鋪成交活躍

　　上海商鋪空置率一直保持低位，三季度，上海市場(chǎng)沒(méi)有新增優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)，空置率與上季度持平，為0.8％。由于風(fēng)險(xiǎn)小、穩(wěn)定性高、擁有穩(wěn)定客戶群的地鐵商鋪和社區(qū)商鋪成為熱門區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，外環(huán)外區(qū)域依然是商鋪成交最為活躍的區(qū)域。9月上海商鋪內(nèi)環(huán)以內(nèi)共計(jì)成交83套、14988平方米，內(nèi)外環(huán)間共計(jì)成交245套、110491平方米，外環(huán)以外共計(jì)成交1470套、166305平方米。
　　分析師認(rèn)為，外環(huán)外區(qū)域一直是上海商鋪成交最為活躍的區(qū)域。上海城市化建設(shè)不斷推進(jìn)，市中心新增商業(yè)項(xiàng)目漸漸變少，各郊區(qū)新城的建設(shè)卻需要大量的配套商業(yè)。隨著各新城人口的不斷導(dǎo)入，相關(guān)商業(yè)配套進(jìn)一步跟進(jìn)完善，大型住宅配套商業(yè)、社區(qū)購(gòu)物中心商鋪成為近期郊區(qū)商鋪成交熱門。

　　普陀區(qū)成商鋪黑馬

　　從各區(qū)縣成交情況來(lái)看，普陀區(qū)最后一天突然殺出，成為一匹“黑馬”，90845平米的成交面積遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)縣。以成交面積為核算基準(zhǔn)，嘉定區(qū)以34484平米成為區(qū)縣成交亞軍，浦東新區(qū)（不含南匯區(qū)）位列第三，成交面積30006平米。
　　“黑馬”普陀區(qū)9月30日該區(qū)以89589平米的成交面積，直接推動(dòng)本月商鋪成交達(dá)到291804平米，創(chuàng)今年月度成交面積新紀(jì)錄。據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，制造該驚人成交量的正是位于長(zhǎng)風(fēng)板塊的上海長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際娛樂(lè)商業(yè)中心，93套商鋪開(kāi)盤當(dāng)日全部售罄。
　　分析師表示，此次上海長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際娛樂(lè)商業(yè)中心的銷售為一次性簽約，由英國(guó)老牌投資商高富諾以近15億元的總價(jià)收入囊中。目前長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)生態(tài)區(qū)整體開(kāi)發(fā)不斷推進(jìn)，該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的升值空間被普遍看好。

　　商業(yè)房游離政策外

　　新一輪政策密集出臺(tái)，卻讓政策調(diào)控外的商業(yè)房和沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)令地區(qū)的異地房另辟蹊徑。
　　4月樓市新政以來(lái)，已經(jīng)有不少住宅投資客轉(zhuǎn)投商鋪，如今又出臺(tái)“限購(gòu)令”，轉(zhuǎn)向投資商業(yè)物業(yè)似乎成為投資客的唯一選擇�！跋拶�(gòu)”以后，這幾天個(gè)別業(yè)主開(kāi)始跳價(jià)，某中介人員透露，業(yè)主跳價(jià)的幅度在10%左右，本來(lái)已經(jīng)有點(diǎn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)，在住宅“限購(gòu)”以后，顯得更加躁動(dòng)。同時(shí)，銷售人員也更傾向于推薦商鋪樓盤，比如江橋萬(wàn)達(dá)soho、嘉興中港城等一手商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。每逢周末，看房的巴士都能召集一批投資客實(shí)地看盤。近日，中大地產(chǎn)集團(tuán)在昆山推出的中大·簡(jiǎn)界一期開(kāi)盤就基本售罄，熱銷2億元，二期預(yù)約客戶也已經(jīng)超過(guò)600組。這個(gè)樓盤開(kāi)盤也是今年昆山樓市少有的火爆熱銷場(chǎng)面。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，連番調(diào)控后，投資風(fēng)被迫刮向不受調(diào)控的產(chǎn)品。比如江浙地區(qū)桐鄉(xiāng)、義烏等長(zhǎng)三角及周邊安徽黃山景區(qū)一帶的商業(yè)項(xiàng)目，以及還未出臺(tái)限購(gòu)令的昆山、花橋等地的住宅項(xiàng)目。因?yàn)樵诂F(xiàn)行政策下，購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)不管套數(shù)多少皆可貸款，而異地購(gòu)房，未出限購(gòu)令地區(qū)，投資客仍可一次性購(gòu)多套房。

　　投資客尋找釋放空間

　　秦女士人到中年，在她的家庭理財(cái)計(jì)劃中，準(zhǔn)備投資一間商鋪一直是她的目標(biāo)之一。她說(shuō)國(guó)家對(duì)商品房的調(diào)控政策措施已越來(lái)越明確，但對(duì)投資商鋪并沒(méi)有出臺(tái)專門的政策限制措施，而且發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)一直是產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)的內(nèi)容。當(dāng)然，以自己目前家庭的資金，完全不貸款且不影響生活質(zhì)量的情況下，買位置好一點(diǎn)的商鋪，是有一點(diǎn)困難的，不過(guò)在她老公的家鄉(xiāng)等二、三線城市購(gòu)買位置好一點(diǎn)的商鋪，還是綽綽有余的。
　　隨著樓市調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)由于不受銀行按揭利率和二套房、三套房的限制，投資門檻相應(yīng)降低，加上優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)所具有的穩(wěn)定收益和高增值性，其投資優(yōu)勢(shì)日益凸顯，吸引了眾多投資者轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。像秦女士那樣的理性投資者在上海也不算少數(shù)。
　　一些專業(yè)人士預(yù)言，由于住宅價(jià)格普遍認(rèn)為已經(jīng)見(jiàn)頂，而今后投資商業(yè)地產(chǎn)的比例將會(huì)不斷上升。未來(lái)一段時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)逐漸占據(jù)樓市投資市場(chǎng)。而寫字樓、商鋪等項(xiàng)目將會(huì)成為此輪樓市二次調(diào)控下的投資主流產(chǎn)品。

　　中小投資者鐘情商業(yè)地產(chǎn)

　　進(jìn)入樓市傳統(tǒng)旺季，上海周邊城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始迅速升溫。其中以旅游商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)等機(jī)構(gòu)的資料顯示，在杭州、太倉(cāng)等城市的酒店式公寓項(xiàng)目中，上海購(gòu)房者占據(jù)買家總數(shù)的八成以上。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，近期通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)，不少人為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值的目的，重新將目光投向了投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，上海物業(yè)價(jià)格仍居高不下，且低總價(jià)的小戶型房源更是鳳毛麟角，因此，一些閑置資金不多的中小投資者便將置業(yè)目標(biāo)鎖定在了上海周邊城市。目前，如杭州、太倉(cāng)等地的酒店式公寓項(xiàng)目單套總價(jià)多在20萬(wàn)-40萬(wàn)元之間，三成以上投資者均可全額付款。

　　商鋪適合中長(zhǎng)期投資

　　不過(guò)對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，購(gòu)買住宅受政策影響而轉(zhuǎn)投商業(yè)并不是很容易的事，商鋪市場(chǎng)本身兩極分化很嚴(yán)重，優(yōu)質(zhì)商鋪回報(bào)率很高本身就供不應(yīng)求，劣質(zhì)商鋪可能賺不到錢還會(huì)虧，不受市場(chǎng)所歡迎。上海本地尤其是中心城區(qū)的商鋪投資門檻是非常高的，對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)高不可攀。
　　況且同為不動(dòng)產(chǎn)投資，但住宅和商鋪盈利模式天差地別。專家提醒，住宅投資注重賺買賣差價(jià)，而商鋪投資則注重租金回報(bào)率，通俗地來(lái)說(shuō)，商鋪需要“養(yǎng)鋪”。以上海市場(chǎng)來(lái)看，市中心成熟區(qū)域的商鋪動(dòng)輒單價(jià)幾十萬(wàn)，投資門檻較高，普通民眾更傾向于投資市郊或上海周邊城市的商鋪產(chǎn)品，而這類區(qū)域通常周邊配套、人氣都不會(huì)太成熟，更多的是關(guān)注未來(lái)區(qū)域的規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要持有鋪?zhàn)酉喈?dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能看到回報(bào)。

　　購(gòu)買商鋪前做足功課

　　商鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)有兩個(gè)稅費(fèi)較高：土地增值稅，按照該商鋪賣出后的利潤(rùn)率的高低，對(duì)凈利潤(rùn)部分征30%-60%的稅；營(yíng)業(yè)稅，按照凈利潤(rùn)的20%征稅。一般來(lái)說(shuō)，商鋪換手率極低，其原因即為轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中的高額稅費(fèi)，通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤(rùn)的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長(zhǎng)期持有，通過(guò)收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別。
　　所以，對(duì)于想要投資商鋪的普通市民而言，首先要確保資金為閑錢，因?yàn)樯啼佫D(zhuǎn)手遠(yuǎn)沒(méi)有住宅方便，資金流轉(zhuǎn)率不高；此外，由于是長(zhǎng)期持有，需要對(duì)鋪源所在區(qū)域未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃做深入的了解，親身到現(xiàn)場(chǎng)了解周邊真實(shí)情況是必須的。
　　有關(guān)專業(yè)人士建議，在選擇異地商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，購(gòu)房者要對(duì)房型面積以及投資規(guī)模掌握好分寸，因?yàn)榉啃兔娣e太大會(huì)給未來(lái)的出租帶來(lái)困難，而投資規(guī)模過(guò)大往往會(huì)使投資者自身面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，除房源自身的硬件設(shè)施外，物業(yè)管理、項(xiàng)目周邊配套等軟件也都非常重要。