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　　越來越多的異地商鋪進(jìn)入上海投資者的視野，這給他們提出了一個(gè)新的課題，如何才能做到安全投資？凡是投資，肯定會(huì)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。由于地區(qū)差異的存在，如果簡單照搬上海的投資經(jīng)驗(yàn)，在外地根本行不通，甚至?xí)�栽跟頭。由此可見，去外地投資商鋪，在諸多環(huán)節(jié)需要小心應(yīng)對(duì)，這樣方能做到安全投資。

　　異地投資“起蓬頭”

　　近日，沈先生接到不少電話，主題只有一個(gè)，即邀請(qǐng)他去外地考察商鋪項(xiàng)目。

　　沈先生在商鋪投資方面頗有心得。除了上海外，在蘇州、無錫等地也投資了商鋪，在朋友圈子里小有名氣，因此被外地商業(yè)項(xiàng)目售樓人員“盯上”一點(diǎn)也不讓人感到意外。此前，一直有外地的商鋪來上海銷售，但讓沈先生感到有些奇怪的是，最近外地項(xiàng)目數(shù)量較之以前多了不少。

　　漢宇地產(chǎn)（上海）研究部副經(jīng)理付偉表示，近期外地商鋪，尤其是來自上海周邊二三線城市的商業(yè)項(xiàng)目，紛紛來上海尋找買家。付偉介紹說，常見的有無錫、昆山、嘉興、桐鄉(xiāng)等周邊城市。

　　異地商鋪之所以熱衷來上海進(jìn)行銷售，其主要原因在于將上海當(dāng)成了一個(gè)巨大的潛在市場。付偉分析認(rèn)為，由于國家對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控，首當(dāng)其沖的是住宅投資受到極大限制，這讓外地開發(fā)商看到了商機(jī)。

　　其實(shí)現(xiàn)實(shí)情況也確實(shí)如此。異地商鋪投資憑借其高收益、低門檻的特點(diǎn)越來越受到投資者的廣泛重視。隨著信息、交通的發(fā)展，異地投資也變得更為可行。如滬寧高鐵的開通，使得上海到無錫的交通可控制在50分鐘以內(nèi)，在縮短通勤時(shí)間的同時(shí)，也使得投資者更加便于管理商鋪，從而減少管理成本。

　　眾所周知，上海是全國房價(jià)的“制高點(diǎn)”，商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格自然也不低，動(dòng)輒幾百萬元的成本，讓普通投資者望而卻步。但相對(duì)來說，異地商鋪價(jià)格比上海要低得多。吳女士就是其中一位“走出去”的投資者，今年5月份，她在嘉興投資了一套商鋪，該項(xiàng)目為南湖新區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目，是區(qū)域內(nèi)未來重要的商業(yè)設(shè)施。每套商鋪總價(jià)不超過50萬元，是促使她最終下定的主要原因。

　　據(jù)了解，異地商鋪的品種主要有銷品茂、專業(yè)市場產(chǎn)權(quán)商鋪、購物街鋪以及社區(qū)商鋪，尤其是前三種最為常見。

　　異地投資做到“望聞問切”

　　專家表示，如果照搬本地經(jīng)營投資異地商鋪，很有可能會(huì)遭遇“滑鐵盧”，輕者投資收益微薄，重者血本無歸。

　　付偉表示，上海的投資環(huán)境與任何一個(gè)二三線城市都不一樣，如以商圈的輻射力而言，上海的輻射范圍可達(dá)30分鐘的車程，而在二三線城市，這樣的距離卻已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)厝怂�能承受的極限。

　　對(duì)此，專家表示，去異地投資不能套用上海的投資經(jīng)驗(yàn)。上海知名商鋪專家姜新國建議，去異地投資商鋪，要做到“八個(gè)知道”，如了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況、了解商圈、了解租金回報(bào)情況等等。

　　而要做到安全投資，則不妨借鑒中醫(yī)診斷疾病的方法，即望聞問切。

    望診：要了解整體經(jīng)濟(jì)水平

　　中醫(yī)望診指觀氣色，是對(duì)病人的神、色、形、態(tài)、舌象等進(jìn)行有目的的觀察，以測(cè)知內(nèi)臟病變。而在異地投資過程中，望診則體現(xiàn)在兩個(gè)方面，即從宏觀層面來說，必須了解城市的經(jīng)濟(jì)水平；而從微觀層面來看，則必須了解商圈輻射力的大小。

　　所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，這在很大程度上決定了商鋪未來的升值潛力。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平維持較高水平，說明當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)能力較強(qiáng)，因而商鋪的經(jīng)營前景值得期待，可保證有穩(wěn)定的租金收益。而另一方面，隨著房價(jià)水平的整體上漲，物業(yè)本身也會(huì)隨之升值，因而其保值增值功能也要大一些。

　　此外，商圈輻射力的大小，也在一定程度上決定了商鋪的升值潛力。一般情況下，二三線城市規(guī)模不大，商圈數(shù)量并不多，因此市中心區(qū)域成熟商圈是最好的地段，所以建議盡量考慮市中心區(qū)域商鋪。當(dāng)然，凡事無絕對(duì)，如果商圈所在區(qū)域規(guī)劃前景可期，也值得投資。因?yàn)榇祟悈^(qū)域隨著規(guī)劃的逐步實(shí)施，地段價(jià)值必將得到提升，從而產(chǎn)生質(zhì)變，而商鋪的價(jià)值也會(huì)在變化中飆升。

　　聞診：基礎(chǔ)設(shè)施不能忽視

　　中醫(yī)聞診包括聽聲音和嗅氣味兩個(gè)方面，主要是聽患者語言氣息的高低、強(qiáng)弱、清濁、緩急……等變化，以分辨病情的虛實(shí)寒熱。而在異地投資中，則主要通過考察所在城市的消費(fèi)水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，甚至包括當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)習(xí)慣、風(fēng)土人情等，來判斷投資潛力的大小。

　　當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)水平有多高？每年人均消費(fèi)增速如何？……這些都會(huì)關(guān)系到經(jīng)營的業(yè)態(tài)。當(dāng)然，業(yè)態(tài)對(duì)商鋪價(jià)值的影響巨大，比如同樣用來經(jīng)營服裝，品牌服飾店與普通服飾店的租金水平差別很大。對(duì)于當(dāng)?shù)叵�費(fèi)水平的調(diào)查，可以通過當(dāng)?shù)氐恼�府網(wǎng)站，查閱每年的統(tǒng)計(jì)年鑒，可以找到相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　姜新國表示，什么樣的交通決定什么樣的商業(yè)，如果是快速路旁，很有可能會(huì)發(fā)展倉儲(chǔ)式商場，或者批發(fā)、專業(yè)類市場；而市中心較為擁堵的地方，則有可能發(fā)展成為品牌商店。每種商業(yè)模式所能獲得的租金收益各不相同，當(dāng)然經(jīng)營精品的商鋪?zhàn)饨鹚�平較高。

　　對(duì)于所在城市的消費(fèi)習(xí)慣、風(fēng)土人情也要有所了解，這關(guān)系到日后的管理。如在比較保守的城市投資休閑娛樂類商鋪，養(yǎng)鋪的時(shí)間可能會(huì)異常漫長，甚至有可能無法成功。

　　問診：收益水平要“問”周邊店主

　　問診，是通過詢問患者或其陪診者，以了解病情，有關(guān)疾病發(fā)生的時(shí)間、原因、經(jīng)過、既往病史、患者的病痛所在，以及生活習(xí)慣、飲食愛好等與疾病有關(guān)的情況。在異地投資中，問診則主要了解商鋪物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況、租金收益水平等。

　　記者在海南采訪時(shí)曾了解到，有些商鋪只有大產(chǎn)權(quán)，而無法為單個(gè)業(yè)主辦理小產(chǎn)證。其實(shí)，這種現(xiàn)象并非海南獨(dú)有。對(duì)此專家解釋說，外地集資建鋪現(xiàn)象較多，有的可能只有大產(chǎn)證，這樣的商鋪不受法律保護(hù)。所以投資者在考察過程中必須了解清楚，商鋪能否辦理單獨(dú)產(chǎn)權(quán)。

　　另外，對(duì)于商鋪的租金收益水平，要通過自己的實(shí)地調(diào)查得到真實(shí)的數(shù)據(jù)。一般情況下，開發(fā)商會(huì)承諾一個(gè)收益水平，高達(dá)8%～10%。但實(shí)際收益水平能否達(dá)到，只有在商鋪真正經(jīng)營之后方能找到答案。投資者可以先了解周邊商鋪的租金水平，然后根據(jù)其售價(jià)估算租金收益，這要比開發(fā)商給出的數(shù)據(jù)更加接近真實(shí)水平。

　　切診：管理風(fēng)險(xiǎn)不可小覷

　　切診，包括脈診和按診兩部分，是醫(yī)者運(yùn)用指端之觸覺，在病者的一定部位進(jìn)行觸、摸、按、壓，以了解病情的方法。而在異地投資過程中，要通過與開發(fā)商的接觸，排除管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要學(xué)會(huì)把控自身財(cái)務(wù)安全問題。

　　在異地投資中，管理風(fēng)險(xiǎn)和收益風(fēng)險(xiǎn)是投資者必須要注意的關(guān)鍵問題。一些外地商鋪由于業(yè)態(tài)選擇的不當(dāng)，最終只能唱“空城計(jì)”；或者有的開發(fā)商因欠債較多，截留挪用投資者的投資回報(bào)，致使投資收益不能及時(shí)兌現(xiàn)。因此投資者在與開發(fā)商接觸過程，一定要了解清楚是否有專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，以及從側(cè)面打聽開發(fā)商的誠信度。

　　還有需要注意的就是自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也要控制。如有些地方投資商鋪無法獲得銀行貸款，或者貸款成本很高，這些都需要投資者提前了解。如需全額付款，則需要考慮自身的承受能力。另外需要注意的是，投資異地商鋪，因?yàn)樯啼亙r(jià)格不會(huì)出現(xiàn)暴漲情形，所以不適宜“短炒”，而要做好長期堅(jiān)持的思想準(zhǔn)備。