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　　合同主體差異 約定權(quán)利義務(wù)

　　經(jīng)適房合同有三方主體，甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是買受人，丙方是各區(qū)縣的住房保障中心。丙方對(duì)經(jīng)適房享有管理權(quán)，并享有回購、收回等權(quán)利。商品房合同是兩方主體，甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是買受人。

　　經(jīng)適房合同中明確約定了經(jīng)適房同住人的權(quán)利和義務(wù)，商品房合同中則未有約定。經(jīng)適房的回購和轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)人須與同住人達(dá)成書面一致意見。經(jīng)適房合同還包括一份經(jīng)適房使用協(xié)議附件，明確要求由購房家庭中的同住人簽訂。這也體現(xiàn)經(jīng)適房政策針對(duì)的是家庭成員，而非僅保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益。

　　處分權(quán)受限 政府優(yōu)先回購

　　經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)人的處分權(quán)受限制程度大于商品房產(chǎn)權(quán)人。經(jīng)適房合同明確了經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)人取得的是有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)適房合同中約定了經(jīng)適房的銷售價(jià)格，同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價(jià)格，以及買受人上市轉(zhuǎn)讓住房可獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的比例。商品房售價(jià)任意性大，買受人再行轉(zhuǎn)讓住房可獲得全部轉(zhuǎn)讓款。

　　經(jīng)適房合同對(duì)經(jīng)適房的轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓條件作了限制性的約定，經(jīng)適房在購房者取得房地產(chǎn)證滿5年后才可上市交易，政府部門可優(yōu)先回購。未滿5年，政府部門有權(quán)按照規(guī)定程序?qū)嵤┗刭�，回購價(jià)格為該房屋銷售價(jià)格加同期銀行存款利息，并非由政府部門和買受人協(xié)商確定回購價(jià)格。

　　經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓須經(jīng)同住人同意，并征詢區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)意見，而作為商品房的產(chǎn)權(quán)人，在享有完整所有權(quán)的情況下，可以自由交易，無轉(zhuǎn)讓年限的限制，政府部門也無優(yōu)先回購權(quán)。

　　經(jīng)適房合同明確，經(jīng)適房買受人乙方如果有擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借等不當(dāng)行為，丙方有權(quán)收回房屋并向乙方退還購房款，買受人則5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)購買經(jīng)適房。此外，丙方有權(quán)將乙方的不當(dāng)行為向社會(huì)公示，并作為不良信用記錄，納入上海個(gè)人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)。

　　享受政策優(yōu)惠 承擔(dān)合理責(zé)任

　　建造經(jīng)適房是保障中低收入人群有房可住，家庭享受優(yōu)惠政策的同時(shí)就要履行合同約定的義務(wù)，鑒于經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)人取得的是有限產(chǎn)權(quán)這一特點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)人處分權(quán)受到一定程度的限制，并非由產(chǎn)權(quán)人一方?jīng)Q定房屋處分事宜，還需征求同住人和區(qū)縣住房保障中心的意見。買受人在簽約之前要細(xì)讀合同條款，而非拿起合同就簽名，買受人要知曉哪些屬于合同約定的不當(dāng)行為以及不當(dāng)行為會(huì)產(chǎn)生怎樣的法律后果。同住人也并非僅享有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)，同住人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》和相關(guān)實(shí)施細(xì)則以及經(jīng)適房合同的內(nèi)容，要全部知曉權(quán)利義務(wù)后再確認(rèn)簽名。