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    往年五一期間都是樓市旺季，今年樓市新政出臺后，鄭州樓市表現(xiàn)如何？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的鄭州樓市，退房的人多了，但退房比以前難了；二手房交易遇冷，消費者多在持幣觀望，但與之相對的是，由于新政未涉及商業(yè)地產(chǎn)，地段好、有升值潛力的商業(yè)地產(chǎn)冷中有熱。

    20多天來，中國政府以強勢姿態(tài)對房地產(chǎn)業(yè)布下一連串謀劃已久的調(diào)控政策。4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出最新要求：貸款購買90平方米以上首套房首付三成；二套房首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。這意味著，史上最嚴厲的房貸新政將要開始實行。新政牽一發(fā)而動全身，市場反應(yīng)立竿見影又頗為激烈，不斷有新消息敲打市場的神經(jīng)：一線城市成交量出現(xiàn)全面下挫，其中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌72.55%……

    在鄭州，樓市新房成交量價未出現(xiàn)明顯異常，但二手房日均成交量大增近40%，市場涌現(xiàn)大量二手房拋盤。開發(fā)商、炒房客、買房人各懷心事，新一輪的激烈博弈就此拉開序幕。

    置業(yè)顧問形勢變了，能不退房就不退

    信陽的張先生今年3月在鄭東新區(qū)看到了“古德佳苑”的宣傳，覺得位置不錯，因為未開盤，價格未定，就預(yù)交了2萬元的預(yù)訂款。4月份開盤時，他發(fā)現(xiàn)價格已在每平方米1.7萬元。

    張先生不能接受，決定退房，但置業(yè)顧問一再勸他，說這個價格再不買就買不到了。而張先生則認為，國家近期出臺了一系列的調(diào)控政策，房價有可能會下跌，還是等等再買。張先生一再堅持，房產(chǎn)商終于同意退房。但退房并不順利，先是周六、周日去，“不行，財務(wù)不在”；工作日又請假去了，“不行，要提前預(yù)約才能提現(xiàn)金”；不要現(xiàn)金，轉(zhuǎn)賬總可以吧，“不行，非得要鄭州本地的銀行卡”；那就辦一張鄭州的銀行卡，4月16日，雙方終于簽了協(xié)議，約定開發(fā)商3日內(nèi)把錢打到張先生的賬上。但到目前為止，張先生的錢依然沒有到賬。

    而在4月以前，退房并沒有這么難，當(dāng)時房價還在上升。“從去年冬到今年3月底，我們的房子都是供不應(yīng)求，如果顧客退房，少則3天多則一周就可以拿到退款。”鄭東新區(qū)一樓盤置業(yè)顧問透露，“但現(xiàn)在形勢不一樣了，公司對每一個購房者都很重視，能不退房盡量不讓退，就是退時間也拖得很長。”炒房者每天都觀察市場，不敢買也不敢賣了

    最近半個月，王強（化名）幾乎每天都要到鄭州幾家大的二手房中介公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看每天有多少人來買房或來賣房。當(dāng)他看到買房人多時，緊皺的眉頭就會舒展一點；當(dāng)看到買房者門可羅雀時，臉上就布滿了陰云。

    在鄭州炒房界，王強的知名度非常高。2006年，中牟人王強離家到鄭州市豐產(chǎn)路上一家房產(chǎn)中介公司做業(yè)務(wù)員。2008年夏，他和朋友合伙籌集20萬元開始炒二手房。

    第一次，他們花22萬元買了一套70平方米的房子，一個月后賣掉，掙了兩萬多元，初戰(zhàn)告捷。到了2009年初，受金融危機的影響，房價下跌，他們又籌資100多萬元加上貸款，買了20多套房子，到了下半年，房子出手一下子賺了200多萬元。王強介紹，去年生意比較好，共賺了400多萬元。

    今年春天，他和3個朋友合伙成立了一家中介公司專門炒房。“但沒想到，4月份，國家出臺了一系列樓市調(diào)控政策，樓市進入徘徊期。我手里還有5套房，現(xiàn)在賣吧，掙不了幾個錢；不賣吧，誰知道以后形勢會怎么樣？”他很是發(fā)愁。“新政對炒房者影響非常大。”21世紀不動產(chǎn)一家連鎖店的負責(zé)人王川介紹，外地的炒房團雖然手里還有不少房子，但他們買的價格比較便宜，也不急著賣。

    二手房投資客吐口，價格出現(xiàn)試探性松動

    最近幾天，記者在鄭州十幾家二手房中介公司走訪時發(fā)現(xiàn)，不少店里幾乎見不到顧客。在五一假期里，更有不少店關(guān)門謝客。

    “每天來看房的、電話咨詢的數(shù)量明顯下降。”家天下地產(chǎn)黃河路店的王經(jīng)理介紹，“我們3月份成交19套房子，4月份只成交了兩套，五一過后，別說成交了，來看的人也沒有幾個。”

    一些投資客開始出現(xiàn)價格松動。據(jù)海洋不動產(chǎn)銷售員反映，他們店的掛牌量增加了10%。不少投資客將手頭的3至4套房打包掛牌，并主動讓出5%的議價空間。

    “一位業(yè)主有套70平方米的房子，以前價格為30萬元，有買房的過來，她從來不給討價還價的余地，后來，她主動打電話要求降價出售，想把房子盡快出手。”鄭州世博房產(chǎn)經(jīng)紀公司銷售員小郝說，“以前看這套房子的人很多，都是因為價格沒有商量余地而沒成交，現(xiàn)在，業(yè)主愿意降價了，但我給買房者打電話，他們反倒說要再等等。”

    “3天假期，鄭州市二手房日均簽約量比2009年底下降了80％，降價出售的業(yè)主或積極入市的買家都比較少，買賣雙方處于一種膠著狀態(tài)，成交陷入冰點。較偏僻地段房價雖然有一些松動，不過降幅非常小。”21世紀不動產(chǎn)一家連鎖店的負責(zé)人王川介紹，“生意清淡了，對我們影響也很大，員工沒有事可做，公司每天都在賠錢。”

    他說，二手房和新房不一樣，買新房一般看了一兩次幾天就能定下來，二手房從看房到最后成交，周期需一個月，“所以，到5月中下旬才能看出鄭州樓市到底受到多大影響。”

    “我們不像北京、廣州等一線城市那樣，每天都對出售的商品房、二手房進行登記。”鄭州市房管局相關(guān)人士介紹，由于他們都是采用月報表制度，每個月匯總公布一次，所以，具體在五一期間整個鄭州市到底成交了多少套二手房，還不知道。

    新房看房的人減少了一半

    五一期間，一個房展會上參展的人比往年少了一半。一家參展公司說，過去，參加房展會，最少的一次能接待300人左右，“但這次，只接待了100人，幾乎沒有成交”。

    不少樓盤的售樓部也是一片清淡。昨天上午，鄭州市桐柏路與棉紡路交叉口附近的一處樓盤，售樓大廳內(nèi)空蕩蕩的，沒有一個看房人。幾名售樓小姐有的在用手機打游戲，有的在翻看報紙。

    雖然鄭州樓市還未出現(xiàn)大幅降價現(xiàn)象，但買房優(yōu)惠活動倒不少：鄭汴路上一家樓盤的優(yōu)惠活動是成為VIP會員可以享受1000元抵1萬元的優(yōu)惠。而鄭州一家旅游地產(chǎn)項目，最近準備推出一次性付款給予優(yōu)惠15%的活動。“最近就會打廣告。”公司營銷總監(jiān)王先生表示，“購買旅游地產(chǎn)的人，都是想投資的。我們降價銷售，能盡快回籠資金，少賺一點也值得。”“去年鄭州的房子賣得挺好的。有些樓盤從過了年就一個月漲一次價。不用搞什么促銷活動，很多房子一開盤都是排長隊領(lǐng)號買房。”鄭州西郊某開發(fā)商說，但今年賣得如何就不好說了。在未來還看不準的情況下，大大刺激了開發(fā)商的促銷力度。王少華說，據(jù)他們統(tǒng)計，從4月下旬開始，看房的人比樓市推出新政前減少了一半以上。

    商業(yè)地產(chǎn)迎來了幸福的春天

    住宅受影響了，但商業(yè)地產(chǎn)似乎迎來了春天。金智·萬博商城、曼哈頓廣場等省會公寓、寫字樓和商業(yè)綜合體項目的看房人群比以前明顯增多。過去不太被人看好的商業(yè)地產(chǎn)，開始進入投資者的視野。

    在金智·萬博商城新落成的售樓中心，一女性投資者仔細聽了售樓員講解。她表示本來打算買二套房投資的，沒想到國家一下子出臺了這么多的調(diào)控政策，不僅二套房的首付和利率都大幅提高了，住宅市場未來的走勢也不太明朗。理財顧問推薦說，投資商鋪是比較流行的投資方式，所以她就打算集中資金，投資一間商鋪。

    太極置業(yè)負責(zé)人周奎表示，商業(yè)地產(chǎn)走紅與目前政策有一定關(guān)系。以圣菲城為例，從4月份開始，銀堤商業(yè)街的銷量已經(jīng)慢慢上來了，特別是4月份的最后一周，一下子有了爆發(fā)式的增長，一周之內(nèi)成交了8套。“是從來沒有過的現(xiàn)象”。

    王少華介紹，最近，來自溫州的炒房團轉(zhuǎn)變了方向，開始炒作商業(yè)地產(chǎn)。他們這幾天天天在二七廣場附近看項目，只要是地理位置好的，有升值潛力的項目不還價就拿下了，“其中有一個人已經(jīng)買了20多套。這些溫州人表示，主要是好項目太少了”。

    河南王牌企劃董事長上官同君介紹，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政落地，不少投資客已開始調(diào)整投資方向，之前省會市場住宅投資一家獨大的局面正悄然“變臉”。隨著買二套住宅的首付和利率調(diào)高到和商業(yè)地產(chǎn)同樣標準，一些投資客已撥轉(zhuǎn)船頭，向?qū)懽謽�、公寓甚至商鋪進軍。