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    現(xiàn)象：9月份以來，新房市場(chǎng)的銷售量持續(xù)下降，上周京城樓市商品住宅成交數(shù)量更是全面下降。商品住宅銷售套數(shù)為3054套，環(huán)比下降6.05%，商品住宅銷售面積355428平方米，環(huán)比下降7.70%。期房商品住宅總銷售簽約套數(shù)為2442套，環(huán)比下降5.97%；總簽約面積為271560平方米，環(huán)比下降7.68%�，F(xiàn)房商品房簽約套數(shù)為615套，環(huán)比前一周下降6.39%，簽約面積為83868平方米，環(huán)比下降7.79%。出現(xiàn)這樣全面的下降還比較少見。由于銷量的不斷下降，消失了幾個(gè)月的打折促銷等優(yōu)惠方式又重新出現(xiàn)在市場(chǎng)上，成為樓市近期的又一熱點(diǎn)。

    記者了解到，位于三里屯的某項(xiàng)目機(jī)關(guān)一再說自己的項(xiàng)目很緊缺，但是如果全款支付房款，竟然可以有8.5折的優(yōu)惠。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京市場(chǎng)上有15個(gè)項(xiàng)目打折力度較大。而此前“領(lǐng)漲”房?jī)r(jià)的朝陽區(qū)打折樓盤所占比例最大，達(dá)到6個(gè)，占總數(shù)的四成。

    此前半年以來，由于銷量上漲，京城絕大多數(shù)在售樓盤都取消了折扣，在各大網(wǎng)站的首頁，樓盤打折信息也幾乎絕跡。而最近一周，記者發(fā)現(xiàn)各大網(wǎng)站首頁的樓盤打折信息又開始多了起來，不少樓盤悄然打到了9.3折、9.4折。

    分析：協(xié)成機(jī)構(gòu)副總繆培丹表示，目前看來金九銀十的銷售季在成交上并沒有體現(xiàn)出來，除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數(shù)和面積全部出現(xiàn)走低，而總的期房因9月的經(jīng)適兩限房的放量才使得成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲。這是因?yàn)?月前兩周推盤量大幅下降，且推盤的項(xiàng)目地理位置和價(jià)格與購房者的心理價(jià)位有著較大的差距，觀望的購房者也使開發(fā)商開始改變銷售方式，低折扣和特價(jià)等最常用的優(yōu)惠方式又開始顯現(xiàn)。

    動(dòng)向四 開盤項(xiàng)目遭遇定價(jià)難

    現(xiàn)象：近期的樓市出現(xiàn)了這樣一個(gè)現(xiàn)象，就是開發(fā)商普遍遭遇了定價(jià)難的問題。據(jù)協(xié)成地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，9月份預(yù)計(jì)開盤的45個(gè)項(xiàng)目中，34個(gè)項(xiàng)目都無法確定具體的開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格，也就是超過70％的項(xiàng)目無法給出具體的定價(jià)。而10月份預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目中，仍然有三成多的項(xiàng)目無法確定開盤價(jià)格，還有一些項(xiàng)目只給出了價(jià)格區(qū)間，具體定價(jià)也沒確定。隨著樓市銷量的下降以及宏觀政策的調(diào)整，開發(fā)商對(duì)于如何定價(jià)已經(jīng)不像之前那樣隨意了，因?yàn)閮r(jià)格如果定得太高，影響以后的銷售，再打折，將會(huì)出現(xiàn)騎虎難下的局面。

    據(jù)記者了解，不少項(xiàng)目雖然不能確定價(jià)格，但是對(duì)外宣稱了開盤時(shí)間，購房人可以去看房、排號(hào)，這就是前期的聚集人氣。如果到開盤那天排號(hào)的人很多，甚至比推出房子的套數(shù)都多，這時(shí)，開發(fā)商就可以把價(jià)格定得高一點(diǎn)，反正僧多粥少。不過，隨著房?jī)r(jià)的一再暴漲，這種方式已經(jīng)不靈了。購房人對(duì)房子有一個(gè)大概的估價(jià)，如果估價(jià)太高，超過了自己的承受能力，就沒辦法購買，也就不去湊熱鬧排號(hào)了。畢竟，購房還得量力而行。

    分析：亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，市場(chǎng)需求出現(xiàn)下滑，如果脫離了實(shí)際需求，貿(mào)然制定高價(jià)，很可能得不到購房者的認(rèn)同，從而影響項(xiàng)目銷量。因此，近期開發(fā)商不僅要對(duì)比周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，還要通過對(duì)客戶需求的調(diào)查，綜合來制定項(xiàng)目售價(jià)。