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    7月份，上海寫字樓市場(chǎng)雖然成交量并沒(méi)有明顯反彈，但不乏利好亮點(diǎn)閃現(xiàn)。據(jù)上海中原研究咨詢部最新數(shù)據(jù)顯示，2009年7月，新增可售寫字樓物業(yè)共12例，共計(jì)23.74萬(wàn)平方米。售出面積為13.51萬(wàn)平方米，與6月基本相當(dāng)。買賣成交均價(jià)為18121元/平方米，環(huán)比上漲29.7%。

    將開通軌交沿線項(xiàng)目熱賣 

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月新增的樓盤銷售成交稀少，僅創(chuàng)展大廈、徐匯商務(wù)大廈有零散成交。不過(guò)，軌道7號(hào)、11號(hào)線的即將開通，上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀分析，隨著這些軌道的開通，沿線區(qū)域的項(xiàng)目成交明顯趨好。如7月成交活躍的樓盤中，11號(hào)線嘉定安亭墨玉路站附近的匯尊國(guó)際、嘉正國(guó)際大廈，普陀區(qū)真南路站的李子園商務(wù)區(qū)，以及7號(hào)線嵐皋路站的上海新體育廣場(chǎng)均表現(xiàn)尚佳，月消化10套左右。

    另外，長(zhǎng)風(fēng)板塊在長(zhǎng)江系百萬(wàn)項(xiàng)目的啟動(dòng)下也受益非淺，板塊內(nèi)的國(guó)浩長(zhǎng)風(fēng)城、北岸長(zhǎng)風(fēng)、旭輝世紀(jì)商務(wù)廣場(chǎng)等項(xiàng)目7月都有不錯(cuò)的成交，分別為33套、18套和9套。

    大面積甲級(jí)盤源破冰

    7月份上海寫字樓的另一特點(diǎn)即大面積甲級(jí)寫字樓的成交。自08年下半年，甲級(jí)寫字樓的成交除去東亞銀行金融大廈、國(guó)際客運(yùn)中心等公司收購(gòu)行為之外，可謂十分罕見(jiàn)。而在上個(gè)月，陸家嘴濱江板塊動(dòng)作連連，中融碧玉藍(lán)天大廈與高寶金融大廈共成交3套大面積物業(yè)，套均面積在1200-2000平米之間，成交單價(jià)達(dá)到近7萬(wàn)元/平方米，接近08年高峰期成交價(jià)格。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中融碧玉藍(lán)天大廈在07年間4.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。

    上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀認(rèn)為，大面積寫字樓的成交對(duì)購(gòu)買者的資金要求比較嚴(yán)格，由此向市場(chǎng)釋放的信號(hào)包括：一、對(duì)于市場(chǎng)上的大面積優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓來(lái)說(shuō)，潛在買家一直存在，且看好后市走勢(shì)；二、對(duì)于目前寫字樓的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到部分買家的心理價(jià)位，對(duì)于觀望中的投資者如何刺激轉(zhuǎn)化位購(gòu)買力，且看賣方營(yíng)銷水平，各顯神通了。

    陸家嘴商圈租金壓力最大

    由于目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并未十分穩(wěn)定，甲級(jí)寫字樓目前在價(jià)格仍無(wú)起色。由于后期仍有大體量的甲級(jí)寫字樓上市，陸家嘴CBD甲級(jí)寫字樓的租價(jià)壓力相對(duì)最大。

    7月該商圈內(nèi)的甲級(jí)寫字樓租賃報(bào)價(jià)為8.87元/平方米，同比降幅達(dá)32.7%。日前上投摩根以低于8元的日價(jià)格預(yù)租下了上海國(guó)金中心，與高峰時(shí)比較，可謂十分地合算。

    中小型投資企業(yè)成交活潑

    另外，隨著住宅出售價(jià)格的增加，一些在公寓內(nèi)辦公的公司正承受著租金的增加。而目前寫字樓的租賃成本卻早已下降。于因此，一部分公司考慮搬遷入傳統(tǒng)寫字樓，準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓及乙級(jí)寫字樓包括一部分高檔商務(wù)中心受惠最大。

    從租賃公司成交類型來(lái)看，由于市場(chǎng)投資熱情漸盛，客源中中小型投資咨詢類公司近日需求比例擴(kuò)大。而出于對(duì)企業(yè)形象與資金的總體考慮，選址目標(biāo)物業(yè)一般為交通方便、知名度較高的甲級(jí)寫字樓，陸家嘴銀城中路沿線以及竹園板塊的寫字樓易受青睞，面積100平方米左右，租金承受力為6-7元之間。