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    上海房?jī)r(jià)為何瘋漲

    上海樓市走勢(shì)依然撲朔迷離，就在調(diào)控政策出臺(tái)幾天后，新一任“地王”卻以令人咋舌的價(jià)格現(xiàn)身

    上海樓市一路狂飆。

    商品住宅成交均價(jià)在2月抵達(dá)每平方米12505元低谷后，逐月上漲，6月達(dá)到15567元高峰。

    成交量也同時(shí)上漲。

    今年1月，上海商品住宅成交面積不足50萬(wàn)平方米，到了5月，就攀升至204萬(wàn)平方米，6月達(dá)到205萬(wàn)平方米。

    2009年上半年，上海商品住宅成交量為873.34萬(wàn)平方米，幾乎與2008年全年持平，比2008年上半年增加了70%。平均成交價(jià)格13714元/平方米，環(huán)比2008年下半年的13054元單價(jià)，上漲了5%。

    業(yè)內(nèi)人士對(duì)此的解釋，多為新增供應(yīng)跟不上需求量，供求脫節(jié)導(dǎo)致價(jià)格快速上漲。因?yàn)�，截�?月16日，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，上海一手住房掛牌量不到4萬(wàn)套，但成交量卻超過(guò)12萬(wàn)套。

    投資客和開(kāi)發(fā)商共同抬起房?jī)r(jià)

    實(shí)際情況，卻絕不僅僅是供需脫節(jié)那么簡(jiǎn)單。

    一方面，從2008年中開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商大批推遲開(kāi)盤(pán)甚至減緩樓盤(pán)建設(shè)進(jìn)度，打破了新盤(pán)上市的節(jié)奏。而新盤(pán)上市后1年左右，才會(huì)逐步有房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)。所以，到了2009年，新房和二手房源的后續(xù)供應(yīng)，實(shí)際是斷檔了。

    新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴《瞭望東方周刊》，所謂供應(yīng)不足，其實(shí)只是個(gè)時(shí)間概念，而并非絕對(duì)量不足。

    2009年，上海的開(kāi)發(fā)商也大多采用了“多批、少量”的開(kāi)盤(pán)方式，甚至是直接捂盤(pán)，刻意推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，也造成了市場(chǎng)供應(yīng)量的不足。

    另一方面，春節(jié)后重新出現(xiàn)的炒房客，也推動(dòng)了所謂“需求”的虛高。

    “春節(jié)前后，溫州的炒房客開(kāi)始逐步回歸上海市場(chǎng)，開(kāi)始多是資金雄厚、眼光較好的，投資方向主要集中在豪宅和內(nèi)環(huán)以內(nèi)的高檔住宅；這部分炒房客獲益后，產(chǎn)生了示范效應(yīng)，又吸引更多資金跟進(jìn)。”美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉告訴本刊，后續(xù)跟進(jìn)的資金，多在5~6月進(jìn)入了中低檔住宅市場(chǎng)。

    據(jù)公開(kāi)資料，2009年上半年，上海每平方米4萬(wàn)元的豪宅，成交量達(dá)到600套，超過(guò)歷史最高紀(jì)錄——2008年上半年的353套，已經(jīng)連續(xù)滯銷了4年的全國(guó)最貴公寓湯臣一品，在2009年6月一次性賣出了15套。

    上海一家本地媒體則援引某調(diào)查機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，稱上海2009年1、2月份成交的12062套房子中，有1627套是由743人購(gòu)買的，另外還有9家單位法人購(gòu)買了182套，總量占這兩個(gè)月上海成交總量的15%。

    一個(gè)關(guān)鍵因素是，2008年上海樓市最低迷的時(shí)候，一些來(lái)不及脫手的投資客，只能封盤(pán)期待世博前解套，“誰(shuí)知道，2007年調(diào)控以來(lái)所有的損失，6月份之前就全部補(bǔ)回來(lái)了。”丁偉說(shuō)，正是這樣的戲劇化局面，讓投資客對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)級(jí)迅速降低。

    心態(tài)改變，直接促成了投資方式的變化。

    “在上海嘉定的花橋板塊，有很多投資客整層整層地買房子，但這些樓盤(pán)，大多是要2年后才交房的。”丁偉說(shuō)，這意味著，這些投資客對(duì)2年后的炒樓利潤(rùn)都有巨大的信心，甚至是，“現(xiàn)在有的投資客出手房產(chǎn)，掛的是2010年世博會(huì)期間的價(jià)格。”

    “二手房和新房的定價(jià)，又是互相參照的。”上海一家中型房產(chǎn)公司董事長(zhǎng)王城(化名)告訴本刊記者，這樣的定價(jià)模式，在房地產(chǎn)快速波動(dòng)的時(shí)期，影響最為明顯，“開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)定價(jià)前，先去看二手房市場(chǎng)，如果二手房掛牌價(jià)是每平方米1萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商就會(huì)暫定新盤(pán)價(jià)格為每平方米12000元；暫定價(jià)后，開(kāi)發(fā)商會(huì)先對(duì)外公開(kāi)樣板房一定時(shí)間，對(duì)外報(bào)價(jià)觀看市場(chǎng)反應(yīng)，結(jié)果投資客去一看，新盤(pán)報(bào)價(jià)這么高，那我就把二手房?jī)r(jià)格抬到11000元吧。”