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    我們于9月25~27日對(duì)杭州、寧波、溫州樓市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。調(diào)研結(jié)果顯示，杭州、寧波盡管整體庫(kù)存上升，但我們發(fā)現(xiàn)位于這兩個(gè)城市主要區(qū)域的項(xiàng)目仍計(jì)劃在未來(lái)幾個(gè)月進(jìn)一步漲價(jià)，而開發(fā)商也預(yù)計(jì)10月份成交量大體持平于三季度的水平。

    不過(guò)，我們觀察到，位于寧波慈溪的項(xiàng)目均價(jià)自2011年開始下降。在溫州，萬(wàn)科也預(yù)計(jì)來(lái)年平均房?jī)r(jià)將回落5%左右，因?yàn)樵摴�司認(rèn)為均價(jià)下降有助于推動(dòng)本地首次購(gòu)房、改善需求，杭州一直是溫州、臺(tái)州富裕家庭置業(yè)的目標(biāo)城市。

    我們認(rèn)為，按揭貸款利率折扣幅度收緊，更加嚴(yán)格的限購(gòu)措施不大可能實(shí)施。在信貸政策方面，浙江省各銀行對(duì)購(gòu)房者按揭資質(zhì)審查嚴(yán)格，并要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂才放款。且對(duì)于溫州，按揭貸款須由省級(jí)分行而不是本地分行批準(zhǔn)。在按揭利率方面，目前房貸利率九五折或基準(zhǔn)利率較為普遍，而此前八五折房貸利率優(yōu)惠自8月起基本取消。

    對(duì)于限購(gòu)令的執(zhí)行，開發(fā)商反映中介幫助補(bǔ)繳稅收證明等規(guī)避措施比較普遍 （三四線城市更是如此）。地方政府可能也了解這些情況的存在，但并未著力整頓這些規(guī)避措施。正因?yàn)橐恢贝嬖谏鲜銮闆r，溫州開發(fā)商認(rèn)為當(dāng)?shù)亟�期放松的限�?gòu)政策對(duì)促進(jìn)成交量并無(wú)太大幫助（這不同于我們?cè)跀?shù)據(jù)上看到該城市過(guò)去數(shù)月成交出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈）。

    今年土地出讓金額可能創(chuàng)新高，開發(fā)商仍有購(gòu)置計(jì)劃，但更加審慎的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商預(yù)計(jì)今年全年土地出讓金額可能創(chuàng)歷史新高，年內(nèi)土地競(jìng)標(biāo)將保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。他們也在積極尋找潛在的土地購(gòu)置機(jī)會(huì)，但與幾個(gè)月之前相比可能會(huì)更加審慎。

    我們看好那些在供需前景更穩(wěn)健地區(qū)業(yè)務(wù)比重較大的開發(fā)商。買入建議：港股的龍湖地產(chǎn)（強(qiáng)力買入名單）、綠城中國(guó)（強(qiáng)力買入名單）、富力地產(chǎn)、合景泰富、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、恒大地產(chǎn)，以及萬(wàn)科B、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)。（作者系高華證券分析師）