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　　招寶廣場(chǎng)、銀億·海尚廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)……近年來(lái)，我區(qū)數(shù)個(gè)小中型城市綜合體和商務(wù)樓宇陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，開(kāi)始在城市發(fā)展的舞臺(tái)上嶄露頭角。

　　然而，由于鮮有上規(guī)模、有品牌效應(yīng)的龍頭企業(yè)入駐和引領(lǐng)，缺乏完善的服務(wù)產(chǎn)業(yè)支持，這些城市綜合體、商務(wù)樓宇還未完全發(fā)揮其應(yīng)有的人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚等功能和效應(yīng)。

　　記者采訪了解到，目前，我區(qū)多數(shù)市民仍選擇前往市區(qū)消費(fèi)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展短板較為明顯。因此，提升城市綜合體和商務(wù)樓宇的產(chǎn)業(yè)集聚功能和商務(wù)功能，搭建、完善其公共服務(wù)平臺(tái)，顯得較為迫切。

　　樓宇經(jīng)濟(jì)&城市綜合體

　　區(qū)商務(wù)局相關(guān)人員介紹，樓宇經(jīng)濟(jì)是指一種以商務(wù)樓宇、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，通過(guò)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、租售樓宇引進(jìn)或培植市場(chǎng)主體，從而收取租金、產(chǎn)生稅源、增加就業(yè)并帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。

　　城市綜合體則具備辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議和交通等三項(xiàng)或三項(xiàng)以上業(yè)態(tài)，屬于多功能綜合體。由于其基本具備現(xiàn)代城市的全部功能，所以又被稱(chēng)為“城中之城”。

　　通俗地講，樓宇經(jīng)濟(jì)通過(guò)大樓內(nèi)的入駐企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收益；城市綜合體則是通過(guò)各種業(yè)態(tài)而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。兩者有接近、相交的部分，不能被完全割離和對(duì)立。

　　據(jù)了解，我區(qū)現(xiàn)階段投入使用的商務(wù)樓宇數(shù)量較少，例如世貿(mào)廣場(chǎng)辦公樓、招寶山街道原國(guó)稅大樓等，寧波大學(xué)科技園內(nèi)則多為孵化型企業(yè)，主要起到孵化功能。根據(jù)規(guī)劃，擁有包括水域、綠化、道路等在內(nèi)的占地面積600多畝的寧波中心城北部商貿(mào)商務(wù)中心南區(qū)，以及正處于建設(shè)中的北部商貿(mào)商務(wù)中心北區(qū)，其商務(wù)樓宇群、區(qū)域性設(shè)施、商戶(hù)住宅等均處于建設(shè)階段，且正在不斷發(fā)展。

　　“商務(wù)樓宇往往與城市綜合體結(jié)合在一起，兩者相互影響、相互扶持。比如依托寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心核心區(qū)內(nèi)商務(wù)樓宇的銀億·海尚廣場(chǎng)和依托于市民生活廣場(chǎng)、商住樓、博物館、音樂(lè)廳的保利城，就是最好的例子。”區(qū)相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹，作為文創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)的重要載體，商務(wù)樓宇的重要性毋庸置疑。

　　該負(fù)責(zé)人曾多次參與和大型公司的洽談工作，談起樓宇經(jīng)濟(jì)，他頗有感想：“希望利用現(xiàn)有平臺(tái)，使更多品牌企業(yè)落戶(hù)鎮(zhèn)海，鎮(zhèn)海有良港、高校、科研院所、大型企業(yè)，地處長(zhǎng)三角重要交通樞紐，緊鄰寧波東部新城，在地理環(huán)境和招商環(huán)境方面都有優(yōu)勢(shì)。”他分析，但一些消極因素使不少企業(yè)望而卻步，限制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展：部分區(qū)域內(nèi)餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施服務(wù)尚不齊全，且短時(shí)間內(nèi)難以完善；離寧波市區(qū)有一定距離，服務(wù)業(yè)易受擠壓；文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等高端業(yè)態(tài)市場(chǎng)開(kāi)始飽和；可用土地資源緊缺，且越來(lái)越少……

　　兵來(lái)將擋，水來(lái)土掩。面對(duì)愈來(lái)愈烈的土地制約影響，我區(qū)出臺(tái)了系列扶持政策，鼓勵(lì)發(fā)展信息軟件類(lèi)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意類(lèi)、生物醫(yī)藥類(lèi)、節(jié)能環(huán)保類(lèi)、文化傳媒類(lèi)和咨詢(xún)策劃類(lèi)等產(chǎn)業(yè)：在無(wú)法提供大量土地用以發(fā)展工業(yè)的前提下，招商引資時(shí)，提高入駐企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻；盤(pán)活全區(qū)范圍內(nèi)閑置廠房，統(tǒng)計(jì)層高、面積等各項(xiàng)數(shù)據(jù)，優(yōu)先落戶(hù)，以租賃形式，推出優(yōu)惠租金；引進(jìn)外資，實(shí)行進(jìn)出口稅收優(yōu)惠政策……“為進(jìn)一步發(fā)展服務(wù)業(yè)，我區(qū)推出促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)施細(xì)則，鼓勵(lì)總部經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)等入駐。”區(qū)商務(wù)局相關(guān)工作人員解釋。

　　現(xiàn)階段，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)、城市綜合體發(fā)展與一線城市仍存在不少差距，也未形成一定規(guī)模。但正因?yàn)樘幱谡�體快速發(fā)展階段，不能排除沉淀后出現(xiàn)整體井噴的可能性。“如今載體有了，酒瓶已備好，就等待盛酒入瓶，吸引更多合適的企業(yè)入駐。”該負(fù)責(zé)人表示。

　　城市綜合體發(fā)展?jié)u穩(wěn)

　　由寧波鎮(zhèn)海維科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)、寧波維科物業(yè)服務(wù)有限公司鎮(zhèn)海分公司管理的招寶廣場(chǎng)，地面建筑面積1萬(wàn)多平方米，總建筑面積4萬(wàn)余平方米，擁有111個(gè)商鋪，53戶(hù)單身公寓，入住率達(dá)80%以上。該廣場(chǎng)第一層和第二層為餐飲場(chǎng)所和大賣(mài)場(chǎng)，第三層和第四層為娛樂(lè)場(chǎng)所。

　　這個(gè)開(kāi)業(yè)初期被定位為“鎮(zhèn)海天一廣場(chǎng)”的城市綜合體，自2009年11月一期交付運(yùn)營(yíng)以來(lái)，在宣傳推廣、招攬人氣等方面不遺余力，然而效果卻差強(qiáng)人意。2011年12月，該廣場(chǎng)二期交付，國(guó)美家電、鎮(zhèn)海時(shí)代電影大世界、屈臣氏等品牌企業(yè)、連鎖店進(jìn)駐，吸引了不少顧客，客流量日趨穩(wěn)定。但記者觀察到，該廣場(chǎng)白天的人氣依然不高。

　　目前，該廣場(chǎng)配有15名保安、10名清潔工和數(shù)名管理人員。“按現(xiàn)在的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——一樓每月3.3元/平方，三樓、四樓每月1.98元/平方，每年收取的物業(yè)費(fèi)遠(yuǎn)不夠廣場(chǎng)的日常開(kāi)支。僅水電費(fèi)一項(xiàng)，每月平均支出3萬(wàn)余元。”維科物業(yè)服務(wù)有限公司鎮(zhèn)海分公司經(jīng)理鐘水根表示，運(yùn)營(yíng)至今，物業(yè)公司已累計(jì)補(bǔ)貼400余萬(wàn)元。

　　鐘水根介紹，一百多個(gè)店鋪?zhàn)蚤_(kāi)盤(pán)后就銷(xiāo)售一空，隨之而來(lái)的問(wèn)題是，在初期的品牌引入和商家入駐過(guò)程中，出現(xiàn)品牌雜亂、服務(wù)質(zhì)量參差不齊等情況，無(wú)法有效吸引廣場(chǎng)的主要消費(fèi)群體——年輕人。后來(lái)，公司在招商過(guò)程中開(kāi)始注重評(píng)測(cè)，在調(diào)查消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上引入合適的商家，每年還投入不少資金舉辦美食節(jié)、車(chē)展等活動(dòng)聚集人氣�，F(xiàn)在，電影院、KTV等娛樂(lè)場(chǎng)所以及甜品店、面包店等大多有了穩(wěn)定的消費(fèi)群體。綜合考慮招寶山片區(qū)的經(jīng)濟(jì)、地理等因素后，將原規(guī)劃的辦公大樓改建為單身公寓出售或出租，30—90平方米的小戶(hù)型頗受歡迎。

　　位于招寶山片區(qū)中心地段，周?chē)�小區(qū)密集，對(duì)面是超市，人流量大——經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，招寶廣場(chǎng)漸成為該片區(qū)相對(duì)成熟的城市綜合體。受其影響，西街兩側(cè)餐飲、服裝等生活紅紅火火，店鋪?zhàn)饨鹩擅磕陰兹f(wàn)元上漲至每年十余萬(wàn)元。

　　“雖然白天偏少的人流量給商家?guī)��?lái)一定壓力，未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，但從目前發(fā)展形勢(shì)看，業(yè)主們?nèi)阅鼙ＷC盈利。作為中小型城市綜合體，廣場(chǎng)帶動(dòng)了一批小型商鋪發(fā)展。”鐘水根認(rèn)為，商務(wù)樓宇、城市綜合體等至少需要兩三年的培育期，剛投入運(yùn)營(yíng)時(shí)，幾乎都存在基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善、配套設(shè)施落后等問(wèn)題。隨著招寶廣場(chǎng)一期、二期的相繼投入運(yùn)營(yíng)，招寶廣場(chǎng)已基本度過(guò)培育階段，與新建的世貿(mào)廣場(chǎng)、郁金香中心等相比，具有一定優(yōu)勢(shì)。

　　那么，北部商貿(mào)商務(wù)中心建成后，會(huì)對(duì)招寶廣場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？鐘水根認(rèn)為，這是一個(gè)未知數(shù)。

　　周邊配套有待完善

　　由于文創(chuàng)類(lèi)產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高端性，一方面需要城市綜合體的支撐，需要整體規(guī)劃和系統(tǒng)性引導(dǎo)，一方面也需要完善的周邊配套設(shè)施，保障各項(xiàng)基本服務(wù)。但受各方面因素影響，不少人曾經(jīng)歷過(guò)或正經(jīng)歷著“叫外賣(mài)解決午飯，吃小攤食品當(dāng)晚飯”的尷尬生活。

　　寧波卓一工業(yè)設(shè)計(jì)有限公司于2012年10月入駐寧波大學(xué)科技園文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，主要針對(duì)國(guó)內(nèi)客戶(hù)提供品牌、工業(yè)設(shè)計(jì)，現(xiàn)有12余員工。張英是該公司的員工，平時(shí)住在市區(qū)，自己開(kāi)車(chē)上班。她介紹，園區(qū)的員工食堂緩解了生活上的不便，但附近鮮有正規(guī)的餐飲店，大家選擇余地很少，“本地員工還好，平時(shí)只在食堂吃一餐午飯，外地員工的伙食就差了，除了食堂，只能到附近高校旁的小攤上吃一點(diǎn)，或者叫外賣(mài)。”

　　張英認(rèn)為，園區(qū)的交通也是一個(gè)問(wèn)題，“進(jìn)市區(qū)比較麻煩，開(kāi)車(chē)和坐公交車(chē)時(shí)間都比較長(zhǎng)，至少需要半個(gè)多小時(shí)。”讓她頭痛的是，新客戶(hù)很難找到公司地址，“一般都是約客戶(hù)在寧波大學(xué)門(mén)口見(jiàn)面，然后自己開(kāi)車(chē)去接。雖然公司離主干道很近，但由于沒(méi)有相應(yīng)路牌和指示標(biāo)志，也沒(méi)有大馬路直達(dá)園區(qū)，很多人不知道路。”

　　記者了解到，目前，該園區(qū)頗有規(guī)模的食堂及乒乓球桌等娛樂(lè)設(shè)施基本滿(mǎn)足了員工的初級(jí)需求，但不少外來(lái)員工表示，希望周邊娛樂(lè)設(shè)施能逐步完善，以豐富自己的業(yè)余生活。

　　樓宇經(jīng)濟(jì)蓄勢(shì)待發(fā)

　　明年年初，位于寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心核心區(qū)域內(nèi)的十多幢大樓將陸續(xù)交付并投入使用。該樓宇群可使用面積共計(jì)60余萬(wàn)平方米，按照50平方米/人的辦公面積計(jì)算，這些樓能同時(shí)容納1萬(wàn)余人辦公。

　　“商務(wù)樓宇將為企業(yè)總部、外貿(mào)公司、文創(chuàng)研發(fā)、科研營(yíng)銷(xiāo)等團(tuán)隊(duì)提供商務(wù)辦公場(chǎng)所，這些樓宇的開(kāi)發(fā)形式也比較特別——由企業(yè)自主開(kāi)發(fā)，然后銷(xiāo)售給公司或個(gè)人，同時(shí)政府給予適當(dāng)優(yōu)惠政策獎(jiǎng)勵(lì)入駐。”鎮(zhèn)海新城管委會(huì)招商科負(fù)責(zé)人介紹，目前該區(qū)域的商務(wù)樓宇和樓宇群還處于平臺(tái)搭建階段，“通俗地說(shuō)，就是大部分樓宇正處于土建狀態(tài)，有少數(shù)已完成竣工驗(yàn)收但還未交付使用。”

　　和寧波大學(xué)科技園區(qū)相比，該區(qū)域周邊配套設(shè)施更為完善：擁有酒店、超市、影院、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)的中型城市綜合體——銀億·海尚廣場(chǎng)，基本能為即將投入使用的商務(wù)樓宇群提供各類(lèi)基礎(chǔ)服務(wù)，滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)商務(wù)人群的各類(lèi)消費(fèi)需求；根據(jù)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，商務(wù)樓宇群的第一層至第三層均為商鋪，將配備連鎖餐飲店、小吃店等，附近已建成的學(xué)校、醫(yī)院、公交、公園、市民廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)所等公共基礎(chǔ)設(shè)施已投入使用。

　　“發(fā)展其他大型購(gòu)物、娛樂(lè)等配套設(shè)施還需要一段時(shí)間，因?yàn)樯碳覍⒏鶕?jù)實(shí)際客流量確認(rèn)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)水平，經(jīng)調(diào)研規(guī)劃再作布局。在樓宇經(jīng)濟(jì)初見(jiàn)成效且逐步成熟后，高檔次的連鎖店、有品牌效應(yīng)的大賣(mài)場(chǎng)等才會(huì)陸續(xù)入駐。”該負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)瑓^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠的不僅僅是商務(wù)大樓，更需要足夠的人氣，以此活躍支撐樓宇，從而帶來(lái)商機(jī)，“先造樓，聚集人氣，再吸引企業(yè)，繼而創(chuàng)造商機(jī)、帶動(dòng)消費(fèi)，從而增加稅收，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力。”

　　以能同時(shí)容納1萬(wàn)余人辦公的北部商貿(mào)商務(wù)中心核心區(qū)為例，圍繞上萬(wàn)人的吃、住、行、游、購(gòu)等服務(wù)，按1:4（即4個(gè)人圍繞1個(gè)人提供各種服務(wù)）計(jì)算，則該區(qū)域近幾年至少可以新增4萬(wàn)多人就業(yè)。“商務(wù)樓宇創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益并非獨(dú)立的，而是連鎖的、可循環(huán)的，其帶來(lái)的后發(fā)效益不可估量。”對(duì)于北部商貿(mào)商務(wù)中心的未來(lái)，該負(fù)責(zé)人充滿(mǎn)信心。