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　　第二季度寫字樓市場由于新政的影響，整體市場環(huán)境向好。而且隨著經(jīng)濟復(fù)蘇企業(yè)的寫字樓品質(zhì)需求上升，品質(zhì)高的甲級寫字樓和新落成的大廈為企業(yè)發(fā)展壯大更新?lián)Q代的首選，此類寫字樓整體空置率持續(xù)下降，例如銀億時代廣場自2009年中交付以來，租金和入駐率穩(wěn)步上升；而銀晨國際從交付不到一年的時間，A座入駐率就達到了95%以上，B座租賃情況也非常良好；東城國際也在差不多的時間內(nèi)入駐率達到了90%左右。

　　一、寫字樓租賃市場漸入淡季

　　受宏觀調(diào)控政策影響，部分投資者轉(zhuǎn)而關(guān)注商業(yè)物業(yè)市場，帶動了寧波寫字樓資本值穩(wěn)步上升。據(jù)沃德房產(chǎn)專業(yè)人士分析，無論是中心城區(qū)還是南部商務(wù)區(qū)以及東部新城，寫字樓的投資價值正顯現(xiàn)良好的勢頭，可是，由于夏季的到來，寫字樓租賃市場的傳統(tǒng)淡季效應(yīng)開始慢慢顯現(xiàn)。

　　1、租金走勢

　　海曙區(qū)小部分寫字樓租金較年后旺季略有下降，大部分寫字樓租金變化不大，且一些高品質(zhì)的成熟大樓租金均有穩(wěn)定小幅上漲的趨勢。

　　江東中心區(qū)無論成熟寫字樓還是新興寫字樓租金都保持基本穩(wěn)定。

　　江東中心區(qū)一些比較成熟的樓盤例如嘉匯國貿(mào)、利時大廈等租金都與第一季度基本相同。其中嘉匯國貿(mào)A座實際成交租金在1.8~ 2.0元/平/天左右，興業(yè)大廈在1.9~2.0元/平/天之間，東海曙光在1.7~1.8元/平/天之間，會展中心在1.3~1.4元/平/天之間。

　　而像天潤商座、第五大道等比較新的大樓租金也基本維持在第一季度的水平，這跟江東中心區(qū)已經(jīng)成熟的商務(wù)氛圍有很大的關(guān)系。像天潤商座由于基本是白坯，因此租金在1.8元/平/天左右，而與之相近的第五大道租金在1.5元/平/天左右。

　　高新區(qū)大部分寫字樓租金價格都處于較低水平，但上升勢頭良好。

　　東部新城由于大樓都是新大樓的緣故，所以整體價格相較于市中心而言比較低，但是銀晨國際和東城國際憑借著自身良好的特點和嶄新的優(yōu)勢，租金穩(wěn)步上升，像銀晨國際的租金已經(jīng)上升到1.3元/平/天左右；東城國際更是憑借高得房率，租金上升到1.4元/平/天左右；九五國際截止第二季度，入駐率已經(jīng)高達90%以上，租金也從之前的0.9元/平/天左右上升到1元/平/天以上。

　　鄞州區(qū)已形成氛圍樓盤租金穩(wěn)定，南部商務(wù)區(qū)新推出樓盤租金較低。

　　鄞州區(qū)已形成氛圍的樓盤主要在萬達商圈一代，這些樓盤借著萬達廣場的商務(wù)效應(yīng)和大樓自身的口碑逐漸形成，租金基本沒變。像廣博國貿(mào)本季度租金在1.6元/平/天左右，新洲銀座本季度在1.3~1.4元/平/天之間，也與第一季度沒有變化。

　　鄞州區(qū)新推出的樓盤相較于高新區(qū)而言，租金維持在較高的水平，例如在本季度剛剛交付的寧興匯亞國際，租金卻已經(jīng)達到了1.55~1.6元/平/天。南部商務(wù)區(qū)新推出的樓盤受到配套和商務(wù)氛圍仍未形成的影響，租金稍微偏低，如杉杉國際大廈和利時商務(wù)大廈的租金均在1.2元/平/天左右。

　　2、區(qū)域選擇

　　第二季度寫字樓租賃市場的主力區(qū)域還是集中在海曙區(qū)和江東中心區(qū)，但是鄞州區(qū)的比重正在逐步增大。海曙區(qū)和江東中心區(qū)各占為例41%和29%，說明優(yōu)越的交通、成熟的商務(wù)氛圍以及市中心的地段，仍然是大部分企業(yè)選擇寫字樓的重要標(biāo)準。

　　二、寫字樓租賃市場現(xiàn)狀分析和未來展望

　　展望今年的寧波寫字樓租賃市場，雖然寫字樓市場呈好轉(zhuǎn)的跡象，但是未來新供應(yīng)量井噴仍然存在，尤其是南部商務(wù)區(qū)和東部新城未來的供應(yīng)量都是巨大的，所以沃德房產(chǎn)專業(yè)人士預(yù)測，未來的寫字樓租賃市場不容樂觀。新政下住宅投資客流入寫字樓市場，寫字樓可能會成為新一輪的投資焦點。新政帶動寫字樓銷售市場，但不一定會帶動租賃市場，寫字樓的租金并不一定會隨著成交市場的升溫而升溫，反而有可能因為進一步的供求失衡而下降。

　　1、東部新城

　　東部新城是寧波市政府規(guī)劃的寧波“新心臟”，它的定位是未來寧波城市經(jīng)濟與社會生活中心。東部新城像市政府用文火慢慢熬制的一鍋色香味俱全的靚湯，所謂文火慢熬，即東部新城的規(guī)劃效應(yīng)不會在短時間內(nèi)顯現(xiàn)。

　　2、南部商務(wù)區(qū)

　　相較于東部新城的溫和慢熬靚湯，南部商務(wù)區(qū)更像一盤旺火快炒的炒菜，風(fēng)格犀利，效率迅速，而這盤炒菜的掌勺者正是鄞州區(qū)政府�？赡軐Ρ仁姓�府的宏圖大計，區(qū)政府的計劃來的更加靈活和迅速，南部商務(wù)區(qū)在目前看來發(fā)展勢頭是最猛的一個區(qū)域。

　　但是，南部商務(wù)區(qū)將在今年年底大批量交付，雖然南部商務(wù)區(qū)大部分為總部型企業(yè)，本集團公司會去化掉一定的比例，但是供應(yīng)量仍然是非常大，屆時可能會導(dǎo)致租金下降，而且如果南部商務(wù)區(qū)大部分樓盤在同一時間內(nèi)交付的話，租金下降幅度可能會比較大。

　　三、寫字樓市場趨勢

　　1、經(jīng)濟回暖以及國家新政有望緩解商住倒掛現(xiàn)象

　　寧波經(jīng)濟大環(huán)境的回暖尤其是外貿(mào)等行業(yè)的回暖是寫字樓租賃市場轉(zhuǎn)暖的重要原因，眾所周知寧波的寫字樓市場外貿(mào)企業(yè)占據(jù)了大半江山。沃德房產(chǎn)人士分析：由于新政對住宅市場的嚴厲調(diào)控，導(dǎo)致一部分的投資資金流入寫字樓市場，這對寫字樓銷售市場來講無疑是利好消息，會在一定程度上緩解寧波房地產(chǎn)市場長期以來商住倒掛現(xiàn)象。

　　2、只租不售目前仍只是少數(shù)

　　近期，寧波寫字樓的招租廣告層出不窮，在這些層出不窮的廣告中，最引人矚目的無疑是“只租不售”。只租不售已經(jīng)喊了好幾年，只租不售的優(yōu)勢也顯而易見，但真正實行只租不售的寫字樓在寧波目前還是極少數(shù)。沃德房產(chǎn)人士認為，只租不售給開發(fā)商的壓力無疑是很大的，資金的回流和運轉(zhuǎn)都會受到很大程度的影響，因此目前還是有很多開發(fā)商采取“拆售”的方式。但是從長遠來看，純租賃寫字樓會逐漸成為寫字樓市場的主角。

　　3、新建高品質(zhì)寫字樓將成為企業(yè)首選

　　寧波的寫字樓正在面臨產(chǎn)品升級換代，目前寧波市中心的寫字樓大部分都面臨一些發(fā)展瓶頸。 如辦公空間過于狹小、零散，缺少比較固定的用餐場所，影響寫字樓的整體形象；電梯配備不足，上下班高峰時段擁擠現(xiàn)象嚴重；停車場面積普遍不足，妨礙業(yè)主出行等。相比之下，新建的高品質(zhì)寫字樓的優(yōu)勢就比較明顯了。不僅有大氣典雅的外形，還有寬敞的大堂空間，各種高標(biāo)準的硬件配備也極大地提高了寫字樓的檔次，休閑會所等公共空間的配置也會讓入駐企業(yè)有全新的體驗。

　　從 “新國四條”、“新國十條”出臺，到寧波21條細則出臺，寫字樓市場一直較為穩(wěn)定，沒有太大變化。鑒于首付、利率、回報率等方面的優(yōu)勢，寫字樓市場將繼續(xù)吸引投資者入市。 隨著下半年一批大體量的寫字樓推出，我們有理由相信，2011年的寧波寫字樓市場必將風(fēng)起云涌。